Как инвестировать в недвижимость во время военного положения?

Война кардинально изменила украинский бизнес-климат, оказала существенное влияние на сферу строительства и недвижимости. С началом активной фазы военной агрессии рф против Украины Министерство юстиции по соображениям безопасности закрыло доступ к большинству государственных реестров. Зарегистрировать право собственности на квартиру, дом или помещение было невозможно.

Сейчас можем наблюдать первые попытки восстановления экономики и даже определенные сдвиги в инвестиционном направлении. В сфере недвижимости мы видим изменение фокуса внимания на западные регионы Украины. Многие ожидают взрывного роста рынка жилья и коммерческих объектов в ближайшем будущем. В ответ на спрос были разработаны юридические механизмы операций с недвижимостью в условиях военного положения. Не все являются безопасными, а большинство знакомых нам инструментов имеют новые предостережения.

Министерство юстиции постепенно восстанавливает доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество, но с большим количеством предостережений и запретов. Регистрационные действия может производить не каждый нотариус, не на всей территории Украины, есть нюансы по оформлению договоров и доверенностей. Мы знаем все нововведения и особенности, и в этом материале объясним базовые юридические аспекты приобретения недвижимости в новых условиях.

К кому можно обратиться для удостоверения договора купли-продажи недвижимости?

Договоры по недвижимости должны удостоверять государственные или частные нотариусы, но на время военного положения Кабинет Министров Украины Постановлением № 209 ограничил круг лиц, к которым можно обратиться по этому вопросу. Сейчас действует перечень лиц, имеющих право проводить регистрационные действия. Более того, в отношении конкретного лица в таком перечне могут быть ограничения полномочий. Нотариус может быть в перечне, но иметь запрет на государственную регистрацию прав на недвижимость, нам известны такие примеры.

После того как нотариус заверит договор, он (она) вносит соответствующие изменения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество: после покупки недвижимости вы должны быть зарегистрированы как новый собственник объекта. Если доступ нотариуса к реестру закрыт, то заверенные им договоры нельзя будет зарегистрировать даже в будущем. Поэтому на практике мы рекомендуем быть особенно внимательными при выборе нотариуса.

Описанные здесь ограничения, наиболее вероятно, будут действовать в условиях военного положения и в течение месяца после его прекращения, если Кабинет Министров Украины не изменит правила совершения сделок. Мы, например, отслеживаем для наших Клиентов все нововведения в режиме реального времени и сотрудничаем с перечнем проверенных нотариусов.

К нам в компанию обратились Клиенты, которые хотели оценить риски инвестирования в жилую недвижимость у конкретного застройщика.

Клиенту был необходим не только профессиональный анализ договора, но и комплексная оценка рисков.

Чтобы убедиться в наличии у застройщика документов, необходимых для начала строительства, наш специалист выехал к застройщику, где он ознакомился с:

• договором аренды земельного участка;
• государственным актом на право собственности на земельный участок;
• строительной лицензией застройщика;
• разрешением на начало строительных работ;
• проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение на начало строительных работ.

Все необходимые документы были в наличии и соответствовали требованиям законодательства.

Но сам инвестиционный договор содержал риски, связанные с возможным увеличением стоимости объекта.  Поэтому мы предложили Клиенту застраховать возможные риски.

После нашей консультации Клиент убедился в том, что рисков, связанных с юридическим оформлением строительства, нет. И он принял решение подписать инвестиционный договор. Следует отметить, что Клиентом было принято решение не страховать риски, связанные с возможностью увеличения стоимости объекта.

Интересно: Самые важные вопросы, которые нужно уладить с продавцом перед покупкой недвижимости

На всей ли территории Украины сейчас можно приобрести недвижимость?

Кабинет министров определяет перечень территорий, для которых запрещен доступ к государственным реестрам и проведению регистрационных действий. Этот список постоянно меняется, поэтому рекомендуем проверять изменения по состоянию на время, когда вы примете решение покупать недвижимость.

На 05.05.2022 г. в перечень территорий с закрытым доступом входят Донецкая и Луганская области, некоторые районы Запорожской, Николаевской, Харьковской и Херсонской областей, АРК и город Севастополь.

Нужно ли обращаться к нотариусу по месту нахождения имущества?

По общему правилу можно обратиться к нотариусу в той области, где находится недвижимость. Если же недвижимое имущество расположено, например, в Киеве, то можно обратиться к нотариусу с зарегистрированным в Киеве офисом, или по месту регистрации стороны договора. Например, нам известны нотариусы, которые уже возобновили работу в Киеве и других регионах Украины.

Помните, что нотариус должен быть включен в специальный перечень, который постоянно обновляется и размещен на сайте Министерства юстиции Украины!

Интересно: Как завести средства в Украину для покупки недвижимости?

Какие дополнительные ограничения действуют в условиях военного положения?

Есть ограничения на заключение, изменение или прекращение договоров купли-продажи недвижимости по доверенности: собственник имущества должен принимать непосредственное участие в заключении договора. Для покупателя такое правило не действует – можно оформлять доверенность на покупку.

Вы не сможете продать приобретенную недвижимость в течение месяца со дня покупки (если это не касается унаследованного или поделенного общего имущества), не сможете оформить недвижимость в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.

Нельзя зарегистрировать за собой право собственности на недвижимость, принадлежащую вам после ухода из состава участников юридического лица. На практике знаем, что допущенные ошибки станут результатом большого количества судебных споров в будущем.

Если в мирное время любое лицо могло проверить информацию о владельце недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, то сейчас доступ к реєстру затруднен: только включенные в перечень местные нотариусы и государственные регистраторы имеют возможность предоставить сведения по вашему обращению. Мы можем организовать такую проверку.

В условиях военного положения нотариус отказывает в удостоверении сделок гражданам рф (кроме законно проживающих в Украине) и юридическим лицам, зарегистрированным в рф, или имеющим бенефициаров, или участников – граждан или юридических лиц рф, имеющих долю 10 и более процентов. Поэтому перед заключением договора необходимо провести подробную проверку вашего контрагента.

Интересно: Проверка недвижимости перед покупкой

Инвестирование в строительство в Украине: новые аспекты

Строительство возобновляется в тех регионах, где отсутствуют военные действия, но инвестору доступны не все довоенные варианты инвестирования. Нам известно, что застройщики и сейчас предлагают заключение инвестиционных договоров в простой письменной форме, не требующие регистрации в реестре недвижимости.

Как и всегда, мы должны предостеречь, что простые письменные договора инвестирования в недвижимость (в которых вам обещают построить жилье, которое вы сможете потом зарегистрировать на себя), является едва ли не самым опасным вариантом вложения, и требует тщательного анализа. В случае же заключения предварительных нотариальных договоров вам нужно учитывать текущие ограничения, о которых шла речь выше.

Об общих рисках и особенностях инвестирования в новостройки читайте здесь и здесь.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость через институты совместного инвестирования (ИСИ) или фонды финансирования строительства (ФФС), то имейте в виду, что их деятельность сейчас имеет существенные ограничения со стороны регулятора. Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку частично разрешила операции с активами ИСИ, ФФС. Сейчас они могут работать только в западных областях Украины. Поэтому перед инвестированием через специализированные институты рекомендуем заручиться профессиональной помощью юристов.

Особое внимание следует уделять анализу застройщика! Многие компании сейчас ссылаются на форс-мажорные обстоятельства, а значит, могут отсрочить выплату долгов и таким образом «держатся на плаву». Поэтому очевидные проблемы и дефолты застройщиков мы сможем увидеть уже после войны, а вопрос о стабильности девелопера или застройщика может стать "бомбой замедленного действия". В нашей практике наработаны механизмы определения «маркеров» того, что застройщик может оказаться проблемным.

Вторичный рынок недвижимости Украины: каковы риски?

С общими вопросами проверки объекта на вторичном рынке можете ознакомиться здесь, о нюансах нотариального оформления мы рассказали выше. Далее о специфических рисках военного времени.

Во-первых: не покупайте недвижимость без нотариального оформления – никаких предварительных договоров (если речь идет о вторичном жилье), залогов имущественных прав, прав доверительной собственности, договоров аренды с обязанностью отчуждать в будущем, договоров о намерениях, договоров займа с обязательством продать квартиру вместо возврата долга. Только нотариальный договор и регистрация собственности в реестре сразу после подписания и расчета.

Во-вторых: не заключайте договоры с представителем продавца по доверенности. Фейковые доверенности – очень распространенная практика. Более того, об общем запрете продавать по доверенности мы писали выше.

В третьих: будьте осторожны с недвижимостью, которая продается наследником. Фальсифицированные завещания, угроза судебных споров, незаконные нотариальные действия с наследством, невозможность проверить судебные споры (поскольку доступ к реестру закрыт) делают этот вариант достаточно рискованным.

В-четвертых: проверьте продавца – есть ли общие признаки того, что он испытывает влияние тяжелых обстоятельств. Проще говоря, если, например, продается последнее в семье жилье по цене ниже рыночной, то дальше продавец сможет обжаловать продажу в суде на основании статьи 233 Гражданского кодекса Украины (как договор, который он не заключил бы в нормальных условиях). В таком случае вы потеряете приобретенную недвижимость с туманными перспективами вернуть заплаченные за нее средства.

Какие перспективы на рынке недвижимости в Украине?

Видим, что рынок недвижимости восстанавливается и стремительно будет развиваться. Количество сделок с жильем и коммерческими объектами наращивается, как и объемы юридической работы.

По сравнению с довоенным состоянием инвестирование в недвижимость породило больше юридических рисков и требует глубокого анализа: контрагентов, юридических схем, динамического правового регулирования. На этом мы фокусируемся при работе с нашими Клиентами.

Что мы предлагаем?

Наша компания знает все нововведения законодательства и практики, предлагает расширенные механизмы комплексной проверки. Вам не нужно углубляться в регуляции Кабинета министров, искать списки разрешенных территорий и надежных нотариусов, проверять, имеет ли этот застройщик вообще право продавать недвижимость сейчас, и что за доверенность принес к «своему» нотариусу его представитель.

Несмотря на все предосторожности, покупка недвижимости может быть простой и безопасной с юридической точки зрения, мы организуем весь процесс. Многолетний опыт компании позволяет нашим клиентам проводить активные операции на рынке недвижимости, несмотря на какие-либо обстоятельства.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Стоимость услуг и информация о приобретении офисов и промышленной недвижимости.

Стоимость услуг и информация о приобретении недвижимости для собственных нужд.