Купля-продажа частных земельных участков по-новому

Процедура оформления договоров купли-продажи земельных участков с 1 января 2013 года претерпела существенных изменений. Причиной тому – вступление в силу Закона «О Государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Ими были внедрены новые правила возникновения, перехода и прекращения прав на объекты недвижимости, в том числе на земельные участки, которые существенно упрощают процедуру отчуждения земельных участков. В особенности, если речь идет о частных земельных участках.

Раньше для продажи частного земельного участка нужно было не только удостоверить и зарегистрировать договор купли-продажи (мены, дарения) земли у нотариуса, но и проставить на государственном акте о праве собственности отметку об отчуждении земельного участка. Причем такую отметку должен был сделать не только нотариус, удостоверяющий договор, но и орган Госкомзема, как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на землю. Такая отметка Госкомзема удостоверяла факт государственной регистрации прав на землю в Государственном реестре земель, а сама процедура такой регистрации занимала до 14 календарных дней (а иногда и больше).

Теперь же, за счет предоставления нотариусам статуса государственных регистраторов прав на недвижимость заключить сделку об отчуждении земли можно всего за день. В течение этого дня нотариус теперь может и удостоверить договор купли-продажи земли, и внести в Государственный реестр вещных прав информацию о переходе права собственности на земельный участок при условии предоставления сторонами всех документов, требуемых законодательством и оплаты ими услуг нотариуса.

К числу документов, которые необходимо предоставить нотариусу принадлежит, прежде всего, договор, на основании которого право собственности на землю переходит от одного лица к другому. Это может быть как договор купли-продажи, так и договор мены, дарения. Общие требования к такому договору установлены ст. 132 Земельного кодекса и с 2009 года не менялись. 

Помимо договора об отчуждении земли, продавцу (иному отчуждателю) также необходимо будет предоставить государственный акт о праве собственности на продаваемую землю. Несмотря на то, что начиная с 1 января 2013 года госакты не выдаются, ранее выданные документы по-прежнему сохраняют свою силу и являются документами, подтверждающими право собственности на землю. А ч. 3 ст. 132 Земельного кодекса определяет его в качестве обязательного приложения к договору об отчуждении земли.

Кроме того, нотариусу необходимо предоставить:

• документ, удостоверяющий право собственности продавца на земельный участок. Помимо государственного акта на землю, таким документом может быть договор, на основании которого эта земля была приобретена или свидетельство о праве на наследство;
• паспорта или другие документы, удостоверяющие личности сторон сделки (их представителей);
• копию регистрационного номера учетного номера налогоплательщика (для физического лица – стороны договора) или копию справки из ЕГРПОУ (для стороны договора – юридического лица);
• документ, который подтверждает полномочия представителя (договор поручения, доверенность, устав, приказ и прочее), и его копия (остается у нотариуса), если сделка совершается представителем;
• заявление нового собственника о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• квитанцию о внесении платы за предоставление выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
• квитанцию об оплате других услуг нотариуса;
• квитанцию об оплате услуг за предоставление извлечения из Государственного земельного кадастра.

В случае если земельному участку не присвоен кадастровый номер, то заявителю придется самому позаботиться о получении извлечения из Государственного земельного кадастра. При этом в Государственный земельный кадастр автоматически переносятся сведения только о тех земельных участках, которые были зарегистрированы в Государственном реестре земель. Учитывая, что последний существует только с 2004 года, то это все те участки, право собственности на которые возникло или перешло после этой даты.

Информация о земельных участках, переданных/приобретенных в собственность до 2004 года в Государственном реестре земель, а, следовательно, и в Государственном земельном кадастре не отображается, поскольку до этой даты требования о регистрации земли в законодательстве не было.И для внесения сведений об этих участках в Государственный земельный кадастр необходимо будет не только подать заявление об открытии Поземельной книги на участок и присвоении ему кадастрового номера, но и разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности). Только после внесения сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр можно будет получить извлечение из него и, соответственно, продать землю другому лицу.

В случае если сторонами договора являются физические лица, то дополнительно потребуется также заключение эксперта об оценочной стоимости земельного участка. Если же земельный участок будет отчуждаться по договору мены или дарения, то для целей определения госпошлины государственный нотариус также потребует справку о нормативной денежной оценке земли. Также, могут понадобиться:

• письменное согласие сособственников земельного участка (в т. ч. второго из супругов) в случае отчуждения земельного участка общей собственности; 
• разрешение органа опеки и попечительства на заключение договора (если право собственности на земельный участок имеет ребенок);
• документ, подтверждающий согласие ипотекодержателя или органа ГНС на отчуждение имущества (в случае продажи земли, пребывающей в ипотеке или в налоговом залоге).

Также, стоит отметить, что оформление договора купли-продажи и регистрация прав собственности за покупателем может осуществляться нотариусом по местонахождению земельного участка или по местонахождению (месту проживания) одной из сторон договора. По результатам оформления сторонам выдаются удостоверенные договора купли-продажи земельного участка, а новому собственнику еще и извлечение из Государственного реестра вещных прав, подтверждающее факт регистрации за ним права собственности на этот участок.

Данный материал подготовлен специалистами юридической компании "Правовая помощь".

Если Вам необходима более подробная информация по данному или похожему вопросу, свяжитесь с нами.