ГлавнаяПубликации нашей юридической фирмыКомментарии законовОптимизация прибыли от аренды недвижимости, внесенной в уставный капитал

Оптимизация прибыли от аренды недвижимости, внесенной в уставный капитал

Просмотров: 3896

Практика нашей компании показывает, что в последнее время актуальным оказался вопрос внесения недвижимости или имущественных прав на недвижимость в уставный капитал юридических лиц. В основном, в этом заинтересованы физические лица – собственники недвижимости, желающие легально сдавать её в аренду с минимальными налоговыми затратами.

Раньше оптимальным вариантом сдачи в аренду недвижимости был вариант с арендодателем-ФЛП, который пребывал на упрощенной системе налогообложения (едином налоге). Однако после введения в 2012 году лимитов для жилой (100 кв. м.) и нежилой (300 кв. м.) недвижимости многие начали искать альтернативные варианты. Одним из лучших вариантов пока является передача недвижимости (или прав на неё) в уставный капитал юрлица, которое в свою очередь получает право сдавать недвижимость в аренду без ограничения по площадям и при этом находясь на едином налоге – против такого варианта налоговая служба пока не возражала.

Основным вопросом при таком варианте является возможность вывода прибыли от сдачи в аренду со счетов юрлица. Не секрет, что многие поддаются соблазну обналичить деньги через «услуги ФЛП», но такие сделки часто оставляют «небезразличными» налоговых инспекторов, что вызывает дополнительные проблемы в виде доказывания реальности/товарности сделок. Но существуют и другие – более прозрачные способы получить заработанное (имеются в виду способы, которые в планах налогопотерь выгоднее 15%-ного налога на прибыль физического лица, которое сдает в аренду недвижимость не «городя огород»).

1. Дивиденды.

Согласно пп. 14.1.49 Налогового кодекса Украины дивиденды – платеж, который осуществляется юридическим лицом – эмитентом корпоративных прав в пользу владельца таких корпоративных прав, в связи с распределением части его прибыли, рассчитанной по правилам бухгалтерского учета.

Выплата дивидендов в обществе с ограниченной ответственностью регулируется ГКУ, ХКУ и Законом Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09.91 г. № 1576-XII (далее – Закон № 1576). В частности, предусмотрено, что участники общества имеют право принимать участие в распределении прибыли общества и получать ее долю (дивиденды). Право на получение дивидендов пропорционально доле каждого из участников.

Вопросы распределения прибыли, определения срока и порядка выплаты дивидендов относятся к компетенции общего собрания общества с ограниченной ответственностью. Ни одним нормативным документом периодичность выплаты дивидендов для ООО не регламентирована.

Согласно ст. 4 Закона № 1576 установлено, что в уставе хозяйственного общества должен быть предусмотрен порядок распределения прибыли. Устоявшейся есть практика выплаты дивидендов не чаще одного раза в год.

Согласно п.п. 170.5.3 НКУ дивиденды, начисленные плательщику налога эмитентом корпоративных прав – резидентом, облагаются по ставке, определенной в п. 167.2 НКУ, т.е. 5 %. Налоговым агентом, ответственным за уплату налога, является юридическое лицо (ООО), которое обязано перечислить налог во время выплаты дивидендов и за их счет.

Таким образом, если получать прибыль от аренды «через дивиденды» налоговая часть составит 10 % от дохода (5 % - единый налог и 5 % - налог с дивидендов), что позволит сэкономить минимум 5 % дохода по сравнению с 15 % налогом на доходы физлиц.

2. Договор займа/Финансовой помощи.

Предположим, собственнику нужно срочно получить на руки «живые» деньги еще до выплаты дивидендов. Что делать в таком случае?

Согласно п.п. 14.1.257 НКУ: возвратная финансовая помощь - сумма средств, поступившая налогоплательщику в пользование по договору, который не предусматривает начисление процентов или предоставление других видов компенсаций в виде платы за пользование такими средствами, и является обязательным к возвращению.

Возвратной финансовой помощи в Гражданском кодексе отвечает договор займа, особенности заключения которого описаны в статьях 1046 - 1053 ГКУ. Беспроцентный займ, по сути, и является возвратной финансовой помощью. Следует учесть, что займ под проценты, согласно неоднократно озвученному мнению Миндоходов, могут предоставлять только субъекты со статусом финансовых учреждений, поэтому стоит говорить о беспроцентном займе.

Если займ будет выдаваться учредителю, как ФЛП, то необходимо учитывать следующее.

Согласно ч. 3 пункта 292.11 НКУ в состав дохода плательщика единого налога не включаются суммы финансовой помощи, предоставленной на возвратной основе, полученной и возвращенной в течение 12 календарных месяцев со дня ее получения.

Соответственно, если возвратная финансовая помощь остается невозвращенной по истечении 12 календарных месяцев со дня получения, она включается в состав дохода плательщика единого налога. При этом для корректировки дохода, в случае возврата финансовой помощи в будущем, в Налоговом кодексе нет оснований.

В то же время, если возвратная беспроцентная финансовая помощь предоставляется учредителю, как физическому лицу, то срок её возврата можно прописать на свое усмотрение. Другими словами, такой срок может никогда не наступить. Согласно п.п. 165.1.31 НКУ основная сумма такой помощи не будет включена в состав доходов физического лица в целях уплаты НДФЛ. При предоставлении финансовой помощи стоит учитывать лимит наличного расчета одного предприятия (предпринимателя) с другим предприятием (предпринимателем) или с физическим лицом в течение одного дня.

Подготовлено в рамках практики Корпоративного права, а также Налогового права.


Просмотров: 3896
Связанная практика
Все связанные публикации

Услуги по теме
данного материала Корпоративное право Налоговое право
Доп. меню
Связанная практика Услуги по теме материала