Покупка земельного участка: divide et impera

Просмотров: 4009

Чем чревата покупка земли для котеджного строительства, если на всю территорию городка выдан один госакт.

Материал подготовила Юридическая компания "Правовая помощь".

Коттеджное строительство опять набирает обороты. Особенно популярно развитие «бюджетных» вариантов строительства, когда само здание занимает площадь больше, нежели прилегающий к нему участок. Покупка земельного участка в таком случае сопряжена с наличием определенных рисков, о нивелировании которых лучше позаботиться заранее.

Дело в том, что зачастую продавец (застройщик) получает (покупает) земельный участок под застройку такой величины, на котором вполне можно  разместить несколько коттеджей. Именно такая экономия помогает в итоге снизить цену коттеджа. Однако не с экономической, а с юридической точки зрения,  не всё так гладко. Оформив государственный акт на весь земельный участок на себя,  застройщик предлагает к продаже только его части (в пределах, рассчитанных на один коттедж). При этом выделения границ на местности в большинстве случаев не происходит, что чревато возникновением конфликтов между будущими соседями.

Во-первых, без определения границ предлагаемого к продаже участка, как такового объекта продажи в юридическом смысле существовать не будет. Ведь таким объектом может быть земельный участок с обязательным определением его границ. А во-вторых, неопределение границ на стадии покупки может повлечь определенную неразбериху с их определением смежными собственниками.

Самый правильный и наиболее приемлемый для покупателя вариант избежать подобных неурядиц – подождать, пока продавец выделит границы на местности, оформит техдокументацию и, соответственно, получит госакт на каждый из продаваемых участков. Но не всегда у продавца есть такое желание или ресурс. Да и возросший спрос на «бюджетные» варианты коттеджей провоцируют покупателя не обращать внимания на такие «мелочи». В связи с этим, покупка земельного участка под коттедж может оформляться альтернативными путями.

Первый – заключить с владельцем земли договор на покупку «идеальной доли» в праве собственности на землю. Иными словами, купить имущественные права на землю в размере, пропорциональной размеру покупаемого земельного участка. Впоследствии, с другими сособственниками надо будет заключить договор пользования общим участком. Однако дабы получить все права на свою землю, необходимо будет выделять свою часть по общей процедуре.

Второй – заключить договор суперфиция. Такой договор поможет четко определить границы участка и получить разрешение на строительство и т.п. Правда, оформление земли и в таком случае потребует общей процедуры, но права покупателя будут защищены.

В любом случае, использование какого-либо из трех описанных выше методов поспособствует защите прав покупателя и нивелированию рисков быть обманутым либо втянутым в конфликт со смежными пользователями. В то же время, нередко  схемы с заключением предварительного договора о последующей продаже оформленного земельного участка (которые зачастую требуют уплаты не менее половины стоимости уже на стадии его подписания) приводят в лучшем случае к судебным тяжбам, а в худшем – к проигранным судебным тяжбам.

Таким образом, покупка земельного участка под коттедж дело хлопотное и, как минимум, требующее четкого понимания предмета купли-продажи. Не выделенная границами часть земельного участка не может быть объектом продажи даже в предварительном договоре, поэтому покупателям лучше подождать надлежащего оформления земли либо воспользоваться альтернативными схемами приобретения недвижимости.

Если Вам необходима консультация юриста по конкретной ситуации - свяжитесь с нами по телефонам, указаным в контактах

Мы минимизируем Ваши риски при покупке земельного участка.


Просмотров: 4009
Связанная практика
Все связанные публикации

Услуги по теме
данного материала Недвижимость, строительство, земля Изменение целевого назначения земельного участка Получение кадастрового номера Оформление (переоформление) госакта на землю Регистрация прав собственности на недвижимость Юрист по недвижимости
Доп. меню
Связанная практика Услуги по теме материала