ГлавнаяПубликации нашей юридической фирмыКомментарии законовПравовое регулирования земельных отношений в Украине

Правовое регулирования земельных отношений в Украине

1.     Состав и целевое назначение земель.

Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства.

Субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти.

Объектами земельных отношений являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи).

К землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.

Категории земель Украины имеют особый правовой режим.

Земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилищной и общественной застройки;

в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

д) земли рекреационного назначения; д) земли историко-культурного назначения;

е) земли лесохозяйственного назначения;

ж) земли водного фонда;

з) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан или юридических лиц, могут находиться в запасе.

2.     Права на землю. Приобретение прав на землю иностранными гражданами.

Право собственности на землю – это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками.

Право владения означает юридически обеспеченную возможность собственника иметь имущество в своем непосредственном физическом или юридическом ведении, в сфере своего фактического хозяйственного или иного влияния.

Право пользования – это юридически закрепленная возможность собственника хозяйственного, предпринимательского, культурно-бытового использования имущества и извлечения из него полезных свойств собственником или уполномоченными лицами.

Право распоряжения – это юридически закрепленная возможность собственника самостоятельно решать юридическую и фактическую судьбу имущества путем его отчуждения другим лицам, изменения его состояния или назначения и т.п. (например, продать, подарить, передать по завещанию имущество).

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на правах частной собственности.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:

а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым договорам;

б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на правах собственности;

в) принятие наследства.

Земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению.

Юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности. Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;

б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению в течение одного года.

Иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами.

Право аренды земельного участка – это основанное на договоре платное владение на определенный срок и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам. Аренда земельного участка может быть краткосрочной – не более 5 лет, и долгосрочной – не более 50лет.

Право аренды земельного участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследство, вноситься в уставный капитал собственником земельного участка – на срок до 50 лет, кроме случаев, определенных законом.

Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.

Из понятия права аренды земли следует четыре существенных условия соответствующего договора:

1) объект (земельный участок); 2) срок; 3) плата за пользование; 4) способ использования («цель »).

Однако в действительности в ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливается значительно более широкий перечень существенных условий, относя к ним:
  • объект аренды (местоположение и размер земельного участка); Законодательство может устанавливать специальные ограничения объектов аренды. Так, полностью запрещена аренда земельных участков, на которых расположены захоронения.
  • срок действия договора аренды;
  • Условие о сроке договора следует формулировать однозначно, с учетом положений ст. 18 Закона Украины «Об аренде земли», по которой договор аренды земли "вступает в силу после его государственной регистрации». Очевидно, что после государственной регистрации может начинаться и срок аренды. Поэтому желательно избегать фиксированных дат, а соотносить срок аренды с датой государственной регистрации.
  • арендную плату с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; Арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание разных форм арендной платы. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме. Арендная плата за земельные доли (паи) устанавливается, как правило, в денежной форме. По добровольному решению собственника земельной доли (пая) арендная плата за земельные доли (паи) может устанавливаться в натуральной форме.
  • условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду,
  • условия сохранения состояния объекта аренды;
  • условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
  • передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, которые определены в договоре аренды земли, по акту приема-передачи.
  • условия возврата земельного участка арендодателю;
  • существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;    
  • определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
  • ответственность сторон;
  • в случае невыполнения обязательств по договору аренды земли стороны несут ответственность согласно закону и договору. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были предусмотрены договором аренды и препятствуют использованию земельного участка по договору. В случае выявления таких недостатков арендатор вправе потребовать:
  • уменьшения арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков;
  • отчисления из арендной платы определенной суммы своих расходов на устранение таких недостатков с предварительным уведомлением об этом арендодателя ;
  • досрочного расторжения договора.
  • арендодатель не несет ответственности за последствия, связанные с недостатками переданного в аренду земельного участка, если такие недостатки обусловлены договором аренды.
  • условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.

В договор могут быть включены по соглашению сторон и другие условия.

Договор аренды является консенсуальным (т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами согласия в надлежащей форме), возмездным, двусторонним и имеющим срок действия.

Форма договора является письменной (ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли»). Если в договоре аренды земли предусмотрена аренда зданий и других капитальных сооружений сроком на 3 года и более – договор подлежит нотариальному заверению.

Договор подлежит государственной регистрации и только после этого вступает в силу. В настоящее время процедура государственной регистрации договоров аренды земли определяется актами центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

1) план или схема земельного участка; 2) ее кадастровый план с отображением ограничений (отягощений); 3) акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); 4) акт приема-передачи земельного участка, и, в случае изменения целевого назначения и/или границ земельного участка, проект отвода земельного участка «в случае его разработки согласно закону».

Большая часть этой документации не может быть изготовлена сторонами самостоятельно, поэтому для ее подготовки следует обратиться в соответствующую землеустроительную организацию, заказав «техническую документацию по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок» (ст. 56 Закона Украины «О землеустройстве»).

Моментом возникновения права аренды земли является момент государственной регистрации договора аренды (ст. ст. 125, 126 ЗК Украины, ст. 18 Закона Украины «Об аренде земли»).

Арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду.

Условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, который находится в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение физическими или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, здание или сооружение, на условиях аренды.

Значимым условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), расположенного на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости деления земельного участка – площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения.

Право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме отдельных случаев, указанных ниже.

Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:

а) гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;

б) свидетельством о праве на наследство.

Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.

Формы государственных актов на право собственности на земельный участок, право постоянного пользования земельным участком утверждаются Кабинетом Министров Украины. На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, который удостоверяет (выдает) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок с указанием документа, на основании которого состоялся такой переход.

В случае приобретения права собственности на земельный участок несколькими приобретателями, или в случае отсутствия на соответствующем государственном акте места для проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок – приобретателю или отчуждателю земельного участка в течение 30 календарных дней со дня подачи им в орган, осуществляющий выдачу указанного акта, документов, предусмотренных законодательством, – выдается государственный акт на право собственности земельного участка. Орган, который осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании документа о его отчуждении в течение 14 календарных дней со дня представления в этот орган указанного документа.

В случае изменения совладельца или обретения права совместной собственности на земельный участок, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, также вносит изменения в государственный акт на право собственности на землю относительно совладельцев земельного участка. Отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок осуществляется после получения ее собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок.

В случае если государственным актом на право собственности на земельный участок было удостоверено право собственности на несколько земельных участков, отчуждение одного из этих участков осуществляется после изготовления государственного акта, удостоверяющего право собственности на каждый из этих участков.

Государственный акт на право собственности и право постоянного пользования земельным участком выдается на один земельный участок. Право постоянного пользования на несколько земельных участков, предоставленных под строительство и обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи и связи), может удостоверяться одним государственным актом.

Написать автору письмо

Все еще остаются вопросы?

Может хватит тратить время и пора обратиться к профессионалам?

Узнать стоимость


Связанная практика

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ

Доп. меню
Связанная практика Услуги по теме статьи