Звільнення бізнес-орендарів від орендної плати та інших платежів на час карантину

13 квітня 2020 року Верховна Рада України «пішла на зустріч» підприємствам і підприємцям, які через карантин були змушені або припинити діяльність, або взагалі закрити торгові точки, магазини, кафе та інші об'єкти. Був прийнятий законопроект № 3279-д про зміни до Державного бюджету 2020 р.

Для бізнес-орендарів це хороша можливість заощадити на орендній платі й не тільки. Адже крім плати за користування приміщенням, орендарі за договорами зобов'язані оплачувати комунальні послуги, охорону будівель, а найчастіше й експлуатаційні, а також маркетингові витрати.

Сьогодні ми проаналізуємо всі нововведення та поговоримо про те, як не платити, не маючи проблем після карантину.

Читайте також: Яку частину зарплати потрібно виплачувати працівникам за простій?

Де вийде заощадити?

Щоб зрозуміти на які зменшення витрат можна розраховувати - потрібно уважно ознайомитися з договорами оренди / суборенди (найму / піднайму), а також запропонованою редакцією нововведень.

Щоб зв'язати можливі поняття, зазначені в договорі та законі, зауважимо, що договорами оренди / найму комерційної нерухомості часто передбачені такі назви сторін договору (тотожні): наймач - це орендар, та наймодавець - це орендодавець.

Нова редакція Закону передбачає зменшення оплати за користування нерухомим майном (його частиною) на вимогу наймача, який орендує дане приміщення для своєї діяльності. Але при цьому повинні бути дотримані такі умови:

• вимагати зменшення оплати можна тільки на той період, коли майно не може використовуватися в повному обсязі через введення обмеження / заборони (карантину);
• новий розмір плати за користування майном, який встановить наймодавець - не може перевищувати сукупний обсяг витрат, які наймодавець поніс або повинен буде понести за вказаний період, для здійснення: оплати за землю, податку на нерухоме майно та оплати вартості комунальних послуг.

Якщо договором не передбачено обов'язку наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково - то зазначені витрати покладаються на наймача в якості плати за користування майном за відповідний період, пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає згідно з договором.

Звертаємо увагу бізнесу, що в Законі визначено виключний перелік витрат. А отже, вартість охорони приміщення, його прибирання та інші експлуатаційні витрати - можна буде покласти на орендодавця, якщо у Вас в договорі не прописано зворотнє.

Як можна використовувати зміни законодавства в конкретних випадках певному бізнесу - це вже друге питання. Якщо Ви хочете, щоб ми оцінили саме Вашу ситуацію - телефонуйте нам. Але перше, що потрібно зробити - це скласти стратегію дій за окремим договором, врахувати всі його особливості, а також зміни, внесені орендодавцем з самого початку карантину (якщо такі були).

Читайте також: Як використовувати форс-мажор?

Як правильно оформити вимоги щодо зменшення орендної плати та інших платежів?

Хоча новий Закон і передбачає, що ці норми діють «з моменту введення карантину», на практиці зробити документи «заднім числом» не завжди буде можливо.

Наприклад, якщо навіть орендодавець з початку карантину добровільно звільнив орендаря від сплати орендної плати, склавши та підписавши при цьому додаткову угоду, наприклад від 17.03.2020 р, то розрахунок за комунальні, експлуатаційні послуги, а також за охорону та маркетинг за весь березень або його частину - по всій ймовірності покладуть на орендаря, виставивши рахунки на оплату на початку квітня.

Крім того, якщо орендодавець зареєструє на цю суму податкову накладну за березень (якщо він платник ПДВ) - орендар може розраховувати на зменшення витрат тільки в поточному періоді, тобто з 13 квітня 2020 року, і то, в тому випадку, якщо своєчасно та грамотно (письмово) звернеться з відповідною вимогою до орендодавця.

Ще один можливий «маневр» орендодавця складається з вручення документів на підписання орендарю, з формулюванням «зменшення орендної плати», без надання розрахунку й обґрунтування - просто додаткова угода з новою сумою. Неуважний орендар, який до цього був змушений платити повну вартість оренди, не завжди буде скрупульозно порівнювати запропоновану суму з сукупними витратами орендодавця, хоча по факту міг би розраховувати і на ще меншу суму витрат.

Практичне рішення ситуації може запропонувати тільки професійний юрисконсульт, при детальному розгляді умов договору оренди / найму.

Важливо! Оскільки ініціатором внесення змін до договору можуть бути як орендар (наймач), так і орендодавець (наймодавець) - не потрібно чекати і вірити в порядність останнього. Потрібно прорахувати і продумати свої дії не тільки на сьогодні, а й на перспективу можливого продовження карантину. Щоб не довелося оплачувати після завершення обмежень і заборон, накопичені суми за додаткові послуги по орендованому приміщенню, яких можна було б уникнути.

Якщо Ви хочете вже зараз почати економити і бути впевненим в тому, що після карантину на Вас не звалиться купа додаткових рахунків - телефонуйте нам.