Купівля земельної ділянки: divide et impera

Чим небезпечна купівля земельної ділянки для котеджного будівництва, якщо на всю територію містечка виданий один держакт.

Матеріал підготувала Юридична компанія "Правова допомога".

Котеджне будівництво знову набирає обертів. Особливо популярним є розвиток «бюджетних» варіантів будівництва, коли сама будівля має площу більше, ніж прилегла до нього земельна ділянка. Купівля земельної ділянки в такому випадку пов'язана з наявністю певних ризиків, про нівелювання яких краще подбати заздалегідь.

Справа в тому, що часто продавець (забудовник) отримує (купує) земельну ділянку під забудову такої величини, на якій цілком можна розмістити кілька котеджів. Саме така економія допомагає в результаті знизити ціну котеджу. Проте не з економічної, а з юридичної точки зору, не все так гладко. Оформивши державний акт на всю земельну ділянку на себе, забудовник пропонує до продажу тільки її частини (в межах, розрахованих на один котедж). При цьому виділення меж на місцевості в більшості випадків не відбувається, що загрожує виникненням конфліктів між майбутніми сусідами.

По-перше, без визначення меж пропонованої до продажу ділянки, як такого об'єкта продажу в юридичному сенсі існувати не буде. Адже таким об'єктом може бути земельна ділянка з обов'язковим визначенням її меж. А по-друге, невизначення меж на стадії покупки може спричинити певну плутанину з їх визначенням суміжними власниками.

Самий правильний і найбільш прийнятний для покупця варіант уникнути подібних негараздів - почекати, поки продавець виділить межі на місцевості, оформить техдокументацію і, відповідно, отримає держакт на кожну з ділянок, що продаються. Але не завжди у продавця є таке бажання або ресурс. Та й значний попит на «бюджетні» варіанти котеджів провокують покупця не звертати уваги на такі «дрібниці». У зв'язку з цим, купівля земельної ділянки під котедж може оформлятися альтернативними шляхами.

Перший - укласти з власником землі договір на покупку «ідеальної частки» у праві власності на землю. Іншими словами, купити майнові права на землю в розмірі, пропорційної розміру земельної ділянки, що купується. Згодом, з іншими співвласниками треба буде укласти договір користування загальною ділянкою. Проте щоб отримати всі права на свою землю, необхідно буде виділяти свою частину за загальною процедурою.

Другий - укласти договір суперфіцію. Такий договір допоможе чітко визначити межі ділянки та отримати дозвіл на будівництво і т.п. Правда, оформлення землі і в такому разі вимагатиме загальної процедури, але права покупця будуть захищені.

У будь-якому випадку, використання якого-небудь з трьох описаних вище методів посприяє захисту прав покупця і нівелюванню ризиків бути обдуреним або втягнутим у конфлікт. У той же час, нерідко схеми з укладанням попереднього договору про подальший продаж оформленої земельної ділянки (які часто вимагають сплати не менше половини вартості вже на стадії підписання) приводять у кращому випадку до судових тяганин, а в гіршому - до програних судових тяганин.

Таким чином, купівля земельної ділянки під котедж справа клопітка і, як мінімум, вимагає чіткого розуміння предмета купівлі-продажу. Не виділена межами частина земельної ділянки не може бути об'єктом продажу навіть у попередньому договорі, тому покупцям краще почекати належного оформлення землі або скористатися альтернативними схемами придбання нерухомості.

Якщо Вам необхідна консультація юриста з конкретної ситуації - зв'яжіться з нами за телефонами, вказаними в контактах.

Ми мінімізуємо Ваші ризики при купівлі земельної ділянки.

Написати автору лист

Все ще залишаються запитання?

Може досить витрачати час та вже варто звернутися до професіоналів?

Дізнатися вартість


Пов'язана практика

ЗАДАТИ ПИТАННЯ ЮРИСТУ

Доп. меню
Связанная практика Услуги по теме материала