Стаття для UBR.UA про відведення землі 2013: у законодавчому глухому куті

Андрій Бузинний, юрист Юридичної компанії "Правова допомога", описав у своїй статті для UBR.UA (доступна за посиланням - http://ubr.ua/market/real-estate/tvod-zemli-2013-v-zakonodatelnom-tupike-228239) способи відведення землі в 2013 році.

Матеріал був опублікований під назвою «Відведення землі 2013: у законодавчому глухому куті».

Повний текст доступний нижче:

Землі державної та комунальної власності в силу своєї кількості та вартості продовжують залишатися самими затребуваними джерелами отримання прав на землю. Але, починаючи з 1 січня 2013 року, такі джерела отримання землі опинилися фактично заблокованими. 

Багатьох громадян та юридичних осіб цікавить чому, незважаючи на наявність у них розробленого проекту землеустрою та його узгодження з усіма необхідними органами, місцеві органи влади не приймають рішення про передачу їм земельних ділянок у власність або у користування.

З 1 січня 2013 року набрав чинності Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Згідно з п. 9 Перехідних та прикінцевих положень цього Закону тепер право власності на земельні ділянки державної та комунальної власності реалізується лише після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку.

У відношенні абсолютної більшості вільних земельних ділянок державної та комунальної власності така реєстрація не проведена. І, відповідно, органи влади не мають права розпоряджатися ними, в тому числі, передаючи у власність або користування третім особам. Більше того, ні в державному, ні в місцевому бюджеті немає коштів для проведення такого роду державної реєстрації. Тому органи державної та місцевої влади і користуються законною підставою для відмови у приватизації або продажу земельної ділянки або передачі його у користування. Оскаржити такі відмови, звичайно, можна, але шанси на задоволення подібного роду позовів вкрай низькі, не кажучи вже про можливість примусового виконання подібного роду рішень.

Крім того, з 1 січня 2013 року набрала чинності ч. 3 ст. 24 Закону "Про містобудівну діяльність", забороняє передачу земельних ділянок з державної і комунальної власності у власність або користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб у разі відсутності затвердженого плану зонування або детального плану території. У більшості населених пунктів ні планів зонування, ні детальних планів території немає, і коштів на їх розробку теж.

Законно обійти ці заборони, можна тільки провівши реєстрацію земельної ділянки та прав держави або територіальної громади за рахунок особи, зацікавленої в його отриманні, а також розробивши за його рахунок плани зонування або детальні плани територій. Тим більше, що ч. 4 ст. 10 Закону "Про містобудівну діяльність" прямо передбачає можливість розробки плану зонування та детального плану територій не тільки за рахунок державного та місцевого бюджету, а й за рахунок інших джерел, не заборонених законом. Але такий механізм містить цілий ряд недоліків.

По-перше, це досить дорога і тривала процедура, неприйнятна для багатьох бажаючих отримати землю. Так, для реєстрації за державою або громадою прав на землю необхідно провести інвентаризацію земельних ділянок у порядку, встановленому постановою КМУ від 23.05.2012 р. № 513. Для цього замовник в особі органу влади, власника або користувача землі повинен замовити у осіб, які мають ліцензію на виконання робіт із землеустрою, розробку технічної документації, уклавши відповідний договір, і сплативши вартість таких робіт, а потім - узгодити їх у порядку, встановленому для узгодження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Та й розробка плану зонування або детального плану території справа недешева.

По-друге, процедура проведення інвентаризації цілком і повністю залежить від волі і бажання місцевого органу влади (органу місцевого самоврядування в межах населеного пункту або держадміністрації за його межами). Саме він повинен прийняти рішення про проведення інвентаризації та затвердити результати проведення такої інвентаризації, після чого - внести ці відомості до Державного земельного кадастру та провести реєстрацію права власності держави або територіальної громади на ці землі. Аналогічно, від волі місцевої ради залежить доля плану зонування та / або детального плану території: саме вона повинна не тільки виступати в якості замовника таких планів, але і затвердити їх на пленарному засіданні.

По-третє, це не гарантує отримання особою прав на земельну ділянку. Після реєстрації за державою чи територіальною громадою права власності на належні їм землі та розробки плану зонування та / або детального плану території зацікавлена особа все одно має пройти всю процедуру відведення земельної ділянки, починаючи від отримання згоди на розробку проекту землеустрою і закінчуючи згодою місцевого органу влади на передачу землі у власність або користування. Гарантувати, що на одному з цих етапів "настрій" можновладців чи сама влада в місцевій раді або в держадміністрації не зміняться, не можна, а тому проведення подібного роду заходів бачиться надзвичайно ризикованою справою.

Зменшити ці ризики можна шляхом укладення договору з місцевою радою або держадміністрацією, передбачивши для них зобов'язання передати певну земельну ділянку у власність зацікавленої особи в обмін на розробку плану зонування або детального плану території та / або на реєстрацію землі та прав на неї за громадою або державою. Але для укладення подібного роду договору необхідна воля місцевого органу влади та наявність у зацікавленої особи коштів для розробки цих документів і проходження пов'язаних з ними процедур.

Також можна домогтися прийняття місцевою радою або держадміністрацією необхідного рішення незважаючи на існуючу заборону, скориставшись певними зв'язками. Але такі кроки загрожують позовами з боку прокуратури. Так, постановою окружного Адміністративного суду АРК від 19.04.2013 р. у справі № 801/2765/13-а на підставі положень вищевказаного Закону вже було скасовано рішення сільради від 31.01.2013 р. про передачу громадянину у власність земельної ділянки. Аналогічне рішення було винесено Господарським судом Луганської області 03.04.2013 року у справі № 913/394/13-г.

У сформованій ситуації найбільш розумним буде просто почекати законодавчих змін, спрямованих на скасування зазначених заборон. Відповідні законопроекти вже зареєстровані. Причому відразу кількома депутатами і є всі підстави вважати, що найближчим часом один з них буде прийняте. Якщо ж отримати землю треба терміново, не чекаючи законодавчих змін, то можна скористатися одним з вищевказаних ризикованих способів.

Якщо у Вас виникли питання, зв'яжіться з нами.