Купівля та продаж нерухомості в Україні: процедура, етапи, документи

Купівля та продаж нерухомості – це звичайний та нормальний процес в житті. Але, погодьтесь, нерухомість в наш час є цінним та дороговартісним активом. Відтак, як тільки ви наближаєтесь до процедури придбання нерухомості, потрібно залучитись підтримкою висококваліфікованих юристів. Це допоможе уникнути помилок, які на практиці зустрічаються доволі часто, та не втратити власні чи запозичені кошти. 

В цій статті ми більш детально розповімо про процедуру придбання нерухомості, а саме квартири. Поговоримо про те, з якими складнощами можуть мати справу покупці та продавці при купівлі або продажу нерухомості. Ми базуємо свої матеріали на реальному практичному досвіді супроводу угод нерухомості.

Ми знаємо, як це відбувається на практиці, з якими проблемами стикаються наші клієнти. А головне – як їх уникнути.

Цікаво: Перевірка квартири перед покупкою на первинному ринку в Україні

Придбання квартири: Процедура, етапи, документи 

Придбання або продаж квартири передбачає укладання договору купівлі-продажу нерухомості, який посвідчується сторонами нотаріально. Договір купівлі-продажу є правоустановлюючим документом, котрий посвідчує право власності на квартиру. Договір купівлі-продажу є не єдиним договором, за яким може відчужуватись право власності нерухомого майна. Також це може бути договір міни, дарування та інші договори. Однак, тут ми розглянемо класичну процедуру з купівлею нерухомості в Україні. 

Вся процедура купівлі нерухомого майна, зазвичай, складається з наступних етапів:

1. Підбір клієнтом нерухомості та аудит нерухомого майна. 

Напевно, один з найважливіших етапів. Саме на ньому юристи перевіряють нерухомість, документи та власника, ретельно вишукуючи можливі ризики придбання нерухомості або укладання договору купівлі-продажу. Аудит нерухомого майна передбачає перевірку його по всіх доступних реєстрах, перевірка технічного паспорта та перепланувань, які відбулись. Ми мали досвід, коли при перевірці квартири, для одного з наших клієнтів, виявили реконструкцію. В результаті такої перебудови площа нерухомого майна була збільшена на 8м2, а, відповідно, і ціна за м2 квартири. В тому випадку, звісно, реконструкція жодним чином не була легалізована. Повідомивши про це клієнту, ми прийняли рішення підшукати інший об’єкт нерухомості для купівлі. 

2. Усунення недоліків. 

Іноді під час аналізу виявляється, що квартира не готова до продажу. Можливо в ній прописані малолітні, відсутній технічний паспорт, або є інші обставини, які об’єктивно не дозволяють здійснити купівлю-продаж квартири. 

3. Підготовка до купівлі-продажу квартири в Києві

Якщо квартира підходить для купівлі-продажу та комерційні умови продажу узгоджені й задовольняють сторони – ми готуємось до проведення купівлі-продажу нерухомості. Підготовка передбачає:

• узгодження договору купівлі-продажу;
• організацію зустрічі сторін у нотаріуса, для підписання; 
• збір та перевірка всіх документів. 

Дуже важливо, щоб підготовка до купівлі-продажу була ефективна, всі деталі та нюанси були враховані. Іноді, купівля-продаж “зриваються” в нотаріуса або ускладняються у зв’язку з відсутністю певних документів чи не виконання певних зобов’язань. У нас був випадок, коли  продавець, який за домовленістю мав сплатити  в день продажу квартири податок на доходи фізичних осіб, мав кошти на двох різних банківських картках, а банківські ліміти не давали можливості відправити необхідну суму. Відповідно, довелось всім почекати, поки продавець владнає це питання. 

4. Супроводження угоди купівлі квартири в Києві

Після узгодження всіх деталей, наші юристи супроводжують безпосередньо купівлю-продаж в нотаріуса. Під час супроводження укладання угоди юристи перевіряють документи, допомагають нотаріусу або іншим учасникам процесу. Проте, найголовніше – реагують на кризові моменти, які можуть виникнути. Наприклад, під час однієї з угод продавець вирішив внести зміни до договору купівлі-продажу. Вирішив він це зробити безпосередньо перед його підписанням, при цьому ознайомившись з цим договором попередньо. Оскільки на зустрічі був юрист, нам вдалось владнати це питання. Однак, якби не було юриста, покупець міг би опинитися не в зовсім приємному, м'яко кажучи, становищі. 

Супроводження угоди закінчується внесенням змін до реєстру речових прав на нерухоме майно, а новий власник квартири їде до своєї заповітної нерухомості. Правда тут ще бажано змінити замок у дверях, для повного завершення процесу. 

Цікаво: Покупка квартири на вторинному ринку в Україні: перевірка, підготовка до операції

Які документи підготувати для продажу нерухомості в Києві?

При продажу нерухомості в Україні, зазвичай, вимагається наступний пакет документів: 

• Оригінал правоустановлючого документу (договір купівлі-продажу, міни, дарування чи інший документ, на підставі якого у власника виникло право власності на нерухомість);
• Паспорт та ідентифікаційний код продавця (продавців) та покупця (покупців);
• У випадку, якщо сторони перебувають в шлюбі – оригінал свідоцтва про шлюб та нотаріально завірено згода іншого з подружжя; 
• Звіт про оцінку майна;
• Технічний паспорт;
• Інші документи, які можуть бути затребуваними в певних випадках. 

Перевірка нерухомості до придбання

Найпершою та найбільш важливою стадією є перевірка нерухомості до її придбання. Ми пропонуємо таку послугу, і вже знаємо на власному досвіді, де найчастіше можуть чекати “підводні камені”. Наші юристи здійснюють комплексну перевірку, яка полягає в ретельному аудиті нерухомості, перевірці власника та інших підстав, які можуть ускладнити придбання, а іноді й привести до грошових втрат. 

Перевірка нерухомості 

Ми перевіряємо нерухомість, використовуючи правовстановлюючі документи, відомості з відкритих реєстрів, технічний паспорт та будь-яку іншу інформацію, яку ми зможемо знайти. При цьому, ми намагаємось відновити історію придбання житла та дослідити, яким чином власник набув у власність майно. Адже це теж дуже важливо, хоча переважна більшість юристів воліє не витрачати часу на цю значущу частину історії нерухомості. У випадку, якщо ми виявляємо судові спори щодо нерухомості або в нас виникають підстави вважати, що нерухомість набута у власність незаконно – ми не можемо рекомендувати нашому клієнту придбати таку нерухомість. 

До прикладу візьмемо реальний випадок з нашої практики. Під час такої ретельної перевірки нерухомості, ми виявили, що щодо попереднього продавця нерухомості (хто був власником до сьогоднішнього власника) є спір про право, який стосується декількох об’єктів нерухомості. А це реальні ризики для нашого клієнта. Наша задача – убезпечити від непередбачуваних неприємностей кожного, хто звернувся до нас за юридичною підтримкою при придбанні квартири, офісу, будинку тощо! 

Перевірка продавця/покупця

Також перевіряємо продавця та покупця (залежно від того, яку сторону представляємо) на предмет заборон, арештів, виконавчих проваджень тощо. Не має бути жодних підстав для оскарження договору. 

Перевіряємо інші обставини, які можуть впливати на угоду 

Тут багато деталей та нюансів. Наприклад, для одної з угод від імені продавця мала виступати особа по дорученню. При перевірці доручення виявили проблему – по номеру бланка доручення зовсім інший документ. В результаті виявилось, що доручення не дійсне. Або інший приклад: під час перевірки виявили, що в квартирі зареєстровані малолітні діти. А це вже могло б бути підставою, щоб нотаріус відмовився посвідчувати правочин купівлі-продажу. Довелось продавцю виписуватись разом з дітьми. Також, при перевірці виявили заборгованість за комунальні платежі. Тут сторони домовились про компенсацію. 

Підписання угоди продажу чи купівлі квартири у нотаріуса

Напевно найлегший, але точно найбільш відповідальний момент. Зазвичай, сторони дещо нервують при підписанні в нотаріуса, оскільки мова йде про досить дорогу інвестицію. Тому, ми, юристи, робимо все можливе, щоб наша угода пройшла легко та без складнощів. 

Зазвичай, в нотаріуса сторони підписують договір купівлі-продажу, проводять розрахунки та сплачують податки. Після проведення всіх розрахунків, підписання всіх документів нотаріус проводить зміни в реєстрі речових прав та видає новому власнику його екземпляри документів. Попередній власник віддає ключі і робота юристів також завершується. 

Однак, бувають випадки, коли угода ускладнюється: наприклад, при перерахуванні коштів з-за кордону на банківський рахунок продавця. Така транзакція може здійснюватись досить довго, але в будь-якому разі тут потрібно дочекатись. Альтернативні варіанти, які можна розглянути – акредитив, за якого покупець перераховує на спеціальний рахунок кошти, а продавець може отримати їх тільки з настання певної події (наприклад при пред'явленні договору купівлі-продажу). 

В будь-якому разі, для того, щоб підписання угоди в нотаріуса відбулось “гладко”, потрібно провести ретельну підготовку та узгодити всі деталі. Тільки в такому випадку всі сторони процесу будуть задоволені. 

Купівля і продаж нерухомості – відповідальна справа, зі своїми  можливими ризиками та правовими вимогами. Звісно, тут краще заручитися підтримкою кваліфікованого спеціаліста. І ось чому: 

• Найголовніша причина – ваша юридична безпека. Також це економія коштів, часу та нервів при купівлі-продажу квартири. Юрист знає процедуру, деталі та “підводні камені”, завжди буде захищати інтереси клієнта. 
• Юрист перевірить нерухомість, узгодить всі деталі та надасть дієві поради, адже це ваш партнер. 
• Якщо виникне форс-мажорна ситуація безпосередньо під час укладання угоди, юрист візьме на себе її врегулювання. 

Наша команда пропонує повний комплекс послуг для придбання чи продажу нерухомості в Україні:

• перевірка нерухомості;
• дистанційний продаж нерухомості (з-за кордону);
• підготовка договору операції з нерухомістю;
• супровід продажу-купівлі землі;
• супровід продажу-купівлі комерційної нерухомості;
• організація угоди у перевіреного нотаріуса тощо.

Зверніться до нашої команди юристів і ми з радістю станемо вашим надійним партнером, що надасть вам всебічну юридичну підтримку протягом усього процесу купівлі або продажу нерухомості. Відправте запит сьогодні, щоб розпочати успішну та безпечну угоду!

Дізнатись вартість на юридичні послуги з нерухомості можна тут