Ввод недвижимого имущества в эксплуатацию: что нужно знать

Когда строительство недвижимого имущества, жилого дома, здания, постройки считается самочинно построенным? В случаях, если:

• осуществляется на земельном участке, который не отведен для таких целей;
• осуществляется при отсутствии документа, дающего право выполнять строительные работы;
• отсутствует утвержденный проект или строительный паспорт;
• отменены градостроительные условия и ограничения;
• есть нарушение строительных правил и установленных норм.

Стоит заметить, что к самочинному строительству относится не только новосозданный объект, но и объект недвижимости, возникший в результате:

• реконструкции;
• капитального ремонта;
• перестройки;
• надстройки уже имеющегося объекта.

Также строившийся без получения разрешительных документов, поскольку в результате таких действий объект теряет тождество с тем, на который владельцем (собственниками) получено право собственности.

Какие последствия самовольного строительства?

Как следствие – не ввод в эксплуатацию объекта, его нельзя отчуждать, унаследовать. Также во время военных действий и в связи с уничтожением или повреждением объекта вы не сможете претендовать на получение компенсации от государства.

Такое имущество по решению суда подлежит снесению за средства лица, осуществившего (осуществляющего) строительство.

Также предполагается наложение штрафа:

• за самовольное занятие земельного участка – от десяти до пятидесяти тысяч не облагаемых налогом минимумов доходов граждан;
• за выполнение строительных работ без получения разрешительных документов и за эксплуатацию объектов, не принятых в эксплуатацию – в размере от двухсот пятидесяти тысяч рублей до трех тысяч не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (в зависимости от класса последствий (ответственности) объектов).

Но во многих случаях есть перспектива узаконить самовольное строительство. Сегодня мы поделимся нашим опытом процедуры ввода в эксплуатацию недвижимости. Хотите узнать не то, как это сделать, а кто может провести такую процедуру для вас? Обращайтесь к нашим специалистам.

Возможно ли получить право собственности на самочинное строительство?

Особа, осуществившая или осуществляющая самовольное строительство недвижимости, не приобретает на него прав собственности. Также государственная регистрация права собственности на самочинное строительство за лицом, осуществившим самовольное строительство, не изменяет правовой режим такого строительства, как самочинного, и не исключает возможность снесения такого объекта недвижимости в порядке, установленном для самочинно построенных объектов.

К нам обратился Клиент для проведения аудита при покупке земельного участка. Земельный участок будущий продавец получил в собственность путем выкупа неконкурентным способом на основании ст.и 134 Земельного кодекса Украины, в связи с тем, что на земельном участке находится недвижимость продавца. Однако при проверке мы обнаружили, что объект был построен и введен в эксплуатацию без получения разрешительных документов. В результате определенным образом на этот объект было зарегистрировано право собственности и передан участок вне конкурса. Право собственности на такой земельный участок может быть отменено решением суда.

Важно! При юридическом аудите объекта инвестирования мы постоянно анализируем основание возникновения у торговца права принадлежности на имущество, так как не все так безупречно в нашей регистрационной системе. Особенно когда присутствует дефект при регистрации объекта и впоследствии процесс отвода земельного участка можно подвергнуть сомнению, если он отводился без проведения аукциона. Именно так было в нашем случае.

Поэтому важно то, что самовольное строительство может порождать наступление негативных последствий в будущем. Строить без соблюдения требований законодательства, без получения разрешительных документов – откладывать решение проблем на потом.

Однако если проблема уже существует, есть законодательная возможность все-таки ввести в эксплуатацию самочинное строительство.

Принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется с учетом того, что на период действия военного положения в Украине и в течение трех месяцев со дня прекращения или отмены ВП разрешается перенос сроков выполнения отдельных видов работ по отделке фасадов и благоустройству территории.

Интересно: Получить лицензию на строительство во время войны: как начать работу?

Ввод в эксплуатацию и оформление права в порядке строительной амнистии путем представления Декларации

Ввод в эксплуатацию разрешается в упрощенном порядке для:

• индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров;
• хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений общей площадью до 300 квадратных метров, построенных в период с 05 августа 1992 по 09 апреля 2015, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения, построенных до 12 марта 2011 года.

Также, если в свое время разрешительные документы на строительство были получены, однако не были введены в эксплуатацию согласно документам и требованиям законодательства, регулировавшему в то время данную процедуру – можно воспользоваться такой возможностью ввести в эксплуатацию по амнистии.

Тем не менее, важно не медлить с данным вопросом. Во время военной агрессии, для получения прав на выплату компенсации за разрушенное или поврежденное недвижимое имущество, обязательным условием является предоставление копий документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимого имущества. Но это не касается случаев, когда право собственности на соответствующий объект недвижимого имущества зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Также, если будет подписан Президентом законопроект 5655, которым вводится административный сбор за ввод в эксплуатацию самовольно построенных объектов – нужно будет заплатить за ввод в эксплуатацию сбор в размере 7 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц.

Интересно: Строительство во время войны: как работать по декларации?

Ведение эксплуатации объектов, право на которые признано по решению суда

Если суд признает право собственности на самовольно построенный объект, он может быть введен в эксплуатацию при условии, что его можно безопасно и надежно эксплуатировать на основании результатов технического обследования такого объекта.

Если наследодатель не завершил строительство объекта, не ввел его в эксплуатацию или не зарегистрировал право собственности, то наследник наследует все права. Наследник имеет возможность обратиться в суд с иском, чтобы признать его имущественные права как застройщика, входящие в состав наследства, и обязанности, принадлежавшие наследодателю как застройщику. Это включает следующее:

• Право собственности на строительные материалы и оборудование, использованные наследодателем при строительстве.
• Право завершить строительство (как правопреемник наследодателя), то есть продолжить строительство вместо него, согласно унаследованным правам.
• Право предоставить документы для принятия объекта в эксплуатацию.
• Зарегистрировать право собственности на свое имя.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации, на которое признано право собственности по решению суда, подается по специальной форме.

Ввод в эксплуатацию объектов построенных на основании строительного паспорта

Принятие в эксплуатацию законченных строительством строящихся объектов на основании строительного паспорта осуществляется путем регистрации уполномоченным органом декларации о готовности объекта к эксплуатации.

В декларации указывается информация о номере, дате и органе, который зарегистрировал сообщение о начале выполнения строительных работ.

Согласно строительному паспорту, если предусмотрено строительство нескольких объектов, каждый из них может быть принят в эксплуатацию отдельно. Это означает, что после завершения строительства каждого отдельного объекта и осуществления соответствующего технического обследования его можно ввести в эксплуатацию отдельно от других объектов, которые еще не завершены.

Жилые дома могут быть приняты в эксплуатацию без выполнения внутренних отделочных работ.

В случае реконструкции или капитального ремонта объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, указывать данные документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, не требуется.

К примеру, заказчик строил дом с оформлением всех разрешительных документов на основании строительного паспорта. С начала полномасштабного вторжения встал вопрос ввода в эксплуатацию дома. Хотя внутренние работы проведены не были, процедура ввода в эксплуатацию разрешается, когда фактически построена коробка и крыша. Поэтому на основании проведенной технической инвентаризации мы подали право на готовность объекта к эксплуатации. После ее регистрации в реестре строительной деятельности, зарегистрировали право собственности на недвижимость за нашим заказчиком.

Ввод в эксплуатацию объектов СС1

Для объектов, относящихся к категории объектов с незначительными последствиями (СС1), и объектов, построенных на основании строительного паспорта, процесс принятия в эксплуатацию осуществляется путем регистрации декларации заказчика о готовности объекта к эксплуатации соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля. Датой принятия в эксплуатацию объекта есть дата регистрации такой декларации.

Стоимость получения Декларации для строительства

Так, если декларации о готовности объекта к эксплуатации были зарегистрированы, это дает основание для заключения договоров о поставке необходимых ресурсов для функционирования объекта, таких как вода, газ, тепло, электроэнергия. Кроме того, зарегистрированная декларация является основанием для оформления права собственности на объект недвижимого имущества.

Не подаются документы, подтверждающие право собственности или пользование земельным участком при представлении Декларации о готовности к эксплуатации объекта с незначительными последствиями при реконструкции или капитальном ремонте:

• объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане;
• автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередачи, связок, трубопроводов, других линейных коммуникаций в пределах земель их размещения.

А также при новом строительстве объектов инженерно-транспортной инфраструктуры по заказу органов государственной власти или органов местного самоуправления, которое происходит на землях государственной или коммунальной собственности.

Ввод в эксплуатацию объектов СС2 и СС3

Принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов, по классу последствий (ответственности) относящихся к объектам со средними СС2 и значительными СС3 последствиями, осуществляется путем:

1. Подача заявления, к которому прилагается акт готовности объекта, к эксплуатации соответствующего органа государственного архитектурно-строительного контроля;
2. Выдачи государственным архитектурно строительным контролирующим органом сертификата.

Такое заявление подается исключительно в электронной форме через электронный кабинет или другую государственную информационную систему, интегрированную с электронным кабинетом, пользователями которой являются субъект обращения и предоставление соответствующей услуги.

Перед принятием объектов СС2 и СС3 осуществляется контрольная геодезическая съемка. В общем процедурно и обще для объектов строительства СС1, СС2 и СС3 выглядит следующим образом. После получения строительного паспорта или утвержденной проектной документации:

• подается и регистрируется уведомление/или заявление, получается разрешение на выполнение строительных работ;
• регистрируется специальное имущественное право;
• выполняются строительные работы;
• происходит проведение технической инвентаризации;
• подается декларация/или акт готовности объекта к эксплуатации с получением сертификата.

Стоимость сопровождения строительства здесь.

Мы предоставляем полный спектр услуг:

• сопровождение строительства с получением строительного паспорта;
• получение всей необходимой документации;
• легализация самовольного строительства;
• ввод объектов строительства в эксплуатацию и т.п.

Если вам нужно юридическое сопровождение при ведении строительных работ или необходима помощь в регистрации прав собственности на недвижимость – обращайтесь к нам!

Вам также будет интересно:

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками в Украине в 2023 году