Аренда земель государственной и коммунальной собственности: как правильно оформить?

Получение земельных участков в собственность или пользование имеет большое значение, особенно для бизнеса, стремящегося расширить свою деятельность и обслуживать объекты недвижимого имущества. Однако иногда возникают сложности, связанные с отсутствием надлежащего оформления прав на земельный участок.

Мы говорим в первую очередь об аренде земельного участка юридическим лицом. Как это правильно оформить? Можно ли любой земельный участок взять в аренду? Как защитить себя как арендатора?

Ответим на эти вопросы на примере кейса, где мы помогли клиенту получить земельный участок для обслуживания объектов торговли. В его случае, здание находилось в его собственности на основании договора купли-продажи, но земельный участок под этим зданием не был сформирован, и кадастрового номера не существовало. Запрос клиента включал в себя формирование участка и заключение договора аренды. Ведь владельцем объектов торговли было именно юридическое лицо (ООО), поэтому и заказчиком землеустроительной документации должно выступать именно это юридическое лицо.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Когда можно обойти процедуру земельного аукциона по аренде участка?

Земельное законодательство предусматривает, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется через проведение земельных торгов. Однако существуют исключения из этого правила. Согласно им, земельные участки государственной или коммунальной собственности не подлежат передаче в пользование на конкурентных началах (на земельных торгах), если на этих участках расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), находящиеся в собственности юридического лица.

В нашем случае здание находилось в собственности клиента. Итак, были все предпосылки для осуществления процедуры формирования земельного участка и заключения договора аренды. Молчаливое согласие было важным аспектом этого процесса.

"Молчаливое согласие" позволяет лицу, заинтересованному в получении земельного участка, осуществить разработку проекта землеустройства без получения разрешения. В нашем случае молчаливое согласие означало, что если в течение месяца со дня регистрации ходатайства о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству, органы власти не дали разрешения на разработку документации по землеустройству или мотивированный отказ, наш клиент имел право заказать разработку такой документации без такого разрешения. Конечно, риски и возможность применения молчаливого согласия были просчитаны нами заранее.

После разработки проекта мы подали его на утверждение соответствующего совета, получили решение о предоставлении земельного участка в пользование (срок принятия решения: в течение 2-х недель со дня получения проекта) и зарегистрировали право аренды в государственном реестре.

Есть и другие возможности обойти правило земельного аукциона, например, при условии и в случаях:

• Использование земельных участков для нужд, связанных с добычей полезных ископаемых и специальным водопользованием;
• Религиозные организации, имеющие официальный статус в Украине, также получают определенные льготы. Законодательство предусматривает специальные условия для предоставления им земельного участка под культовые здания без участия в земельных торгах.
• Строительство и обслуживание объектов, строительство которых полностью финансируется из государственных или местных бюджетов. В этих случаях передача земельных участков в собственность или аренду осуществляется на основании решений соответствующих органов власти.
• Земельные участки для реконструкции кварталов и социального строительства, если конкурс на эти проекты уже был проведен и приняты соответствующие решения.
• Государственно-частные партнерства могут стать основанием для предоставления земельных участков предприятиям, имеющим проекты в области инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, а также мультимодальных терминалов, связи и дорожного хозяйства.

Интересно: Разделение и объединение земельных участков: основные этапы и требования

Аренда земель государственной и коммунальной собственности юридическим лицом в Украине

Земельные торги проводятся в форме электронных аукционов, проходящих в режиме реального времени через Интернет.

После завершения аукциона заключается договор на куплю-продажу, аренду, суперфиций или эмфитевзис с победителем торгов, который предложил наилучшие условия для земельного участка или прав на него.

Механизм реализации земельных торгов начинается со стадии, на которой определяется объект продажи для земельных торгов и заключается договор на их проведение.

Владелец или распорядитель принимает решение о продаже земельного участка или права аренды, суперфиции или эмфитевзиса на него. На этой стадии Организатор торгов (владелец или орган, осуществляющий реализацию права на земельные участки) и оператор электронной площадки, предназначенный для проведения аукционов, заключают договор о проведении аукциона.

Следующим промежуточным этапом является урегулирование отношений, связанных с применением преимущественного права выкупа, ведь субъект, имеющий преимущественное право, может выкупить земельный участок, продающийся на электронном аукционе, при условии, что он отвечает требованиям для участника земельных торгов и соглашается предложить цену, равную наивысшему из предложений, предоставляемых другими участниками аукциона.

Последние стадии – это техническая подготовка к торгам и их фактическое проведение. Протокол о результатах земельных торгов является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка, прав эмфитевзиса, суперфиции, договоров аренды земли.

Наша команда предоставит услуги, связанные с подготовкой документов и заключением договоров пользования земельными участками, такими как аренда, сервитут, эмфитевзис, суперфиций с проведением аукциона и без. В первую очередь мы разберемся в вашей ситуации и определим оптимальный путь, по которому вы сможете получить желаемый земельный участок в аренду.

Среди наших услуг:

• аудит документов на земельный участок;
• аудит документов заказчика;
• сбор и подача необходимого пакета документов в органы государственной власти для подготовки объекта к передаче в аренду;
• привлечение дополнительных специалистов при необходимости;
• подготовка договора и необходимых документов для его заключения;
• регистрация прав в реестре.

Стоимость услуг сопровождения сделок с недвижимостью.

Стоимость услуг сделки с землей в Украине.