Государственная регистрация специального имущественного права на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем

Со вступлением в силу нового закона "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" связаны важные изменения в сфере недвижимости. Закон направлен на обеспечение прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, создавая особенности для их гражданского оборота.

Нововведения разработаны в целях защиты имущественных интересов инвестора при строительстве. Поэтому при аудите первичной недвижимости мы всегда обращаем внимание на момент получения права на выполнение строительных работ застройщиком и анализируем схему привлечения средств на ее соответствие требованиям действующего законодательства. Для наших клиентов заказчиков строительства или девелоперов мы попытаемся объяснить основные требования закона и новшества, которые становятся обязательными для строительного рынка Украины.

Имущественное право на недостроенный объект: разделение объектов

Закон определяет разделение объектов, которые планируются построить в будущем, на делимые и неделимые. Рассмотрим каждый подробнее.

Что такое неделимый жилой объект незавершенного строительства?

Неделимый объект незавершенного строительства – это объект недвижимости, который будет построен в будущем (дом или сооружение), и в составе этого объекта не будет других недвижимых объектов. Такие неделимые объекты можно разделить на две категории:

• неделимые жилые (включающие объекты для проживания);
• неделимые нежилые (включающие объекты, такие как офисные здания или инженерные сооружения).

Делимый объект незавершенного строительства

В составе делимого объекта предусмотрено не менее двух будущих объектов недвижимости. Будущий объект недвижимости – это часть раздельного объекта незавершенного строительства, предусмотренная в проектной документации. После завершения строительства основного объекта эта часть станет самостоятельным объектом недвижимого имущества, на которое можно зарегистрировать право собственности.

Чтобы рассмотреть это проще, представьте, что вы планируете строить многоквартирный дом. В проекте уже указано, что отдельная часть будет являться квартирой или другим жилым помещением, а другая может быть гаражом или любым другим нежилым помещением. Будущие объекты недвижимости делятся на две категории:

• те, которые предназначены для проживания (квартиры и другие жилые помещения);
• те, которые будут использоваться не для проживания (гаражи, прочие нежилые помещения).

Интересно: Технический паспорт на недвижимое имущество: все, что стоит знать

Финансирование строительства в Украине: договор купли-продажи и особенности его аудита

Заказчик строительства, девелопер и управляющий фондом финансирования строительства могут привлекать средства для финансирования строительства согласно действующему законодательству путем заключения договора купли-продажи, но не исключительно этим методом. Такие договоры заключаются между инвестором и заказчиком или девелопером. Заказчиком строительства может быть физическое или юридическое лицо. Однако девелопером – только юридическое.

Данные договоры обладают рядом особенностей, установленных законом, и четко определены права и обязанности сторон. Поэтому важно в процессе аудита акцентировать внимание на этом, поскольку согласно законодательству, недостижение согласия по всем существенным условиям договора может привести к признанию такого договора незаключенным. Важным значением также является момент перехода имущественных прав от продавца к покупателю. Обычно такое право приобретается после полной оплаты покупателем суммы по договору. Однако стороны могут договориться и о переходе такого права к полной оплате. В таком случае на имущественное право будет наложено обременение.

Что касается сроков, то законом четко установлены сроки возврата средств при расторжении договора – 60 дней. Также сроки возврата чрезмерно уплаченных средств при финишном обмере объекта в результате технической инвентаризации тоже составляют 60 дней с даты государственной регистрации права собственности. Однако срок, за который покупатель должен доплатить застройщику за увеличенные площади при финишном обмере объекта в результате технической инвентаризации, устанавливается по усмотрению сторон.

Интересно: Как остановить незаконное строительство: отмена декларации ГАСИ

Понятие гарантийной части при строительстве и продаже специального имущественного права

При строительстве и продаже специального имущественного права введено понятие гарантийной части. Целью этой гарантийной части является обеспечение возможности завершения строительства объектов другими лицами, в случае, например, банкротства или финансовых затруднений заказчика строительства. Минимальный размер гарантийной части определяется следующим образом: 10% для Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова, и 5% для других населенных пунктов.

Это процентное соотношение рассчитывается от общей площади будущих объектов недвижимости в пределах каждой очереди строительства или пускового комплекса. Так, до момента ввода в эксплуатацию объекты, входящие в гарантийную часть, не могут быть переданы или проданы другим лицам. Это означает, что заказчик или девелопер не может отчуждать будущие объекты недвижимости, являющиеся частью гарантийной доли, до завершения строительства и ввода этих объектов в эксплуатацию.

Если заказчик строительства принял решение изменить объект строительства с неделимого объекта (например, гостиницы) на делимый объект (гостиница с апартаментами), это возможно с учетом следующих аспектов: изменив проектную документацию и указав самостоятельные объекты недвижимости, на которые будут приобретаться специальное имущественное право.

В случае, если было зарегистрировано специальное имущественное право на неделимый объект, оно прекращается и регистрируется на делимый и будущий объект недвижимости. Далее следует осуществить регистрацию обременения на гарантийную долю.

Если же, наоборот, заказчик решил сменить с делимого объекта на неделимый, то здесь важно проанализировать, нет ли в составе этого объекта будущих объектов недвижимости, которые уже были отчуждены или находятся в доверительной собственности для обеспечения выполнения обязательств, или на которые обременены вещные права.

Это важно с юридической точки зрения для обеспечения четкости и стабильности в отношении правового статуса объектов недвижимости в процессе строительства. В таком случае прекращается специальное имущественное право на раздельный объект и МОН, и прекращается обременение, установленное гарантийной частью.

В случае, если несколько человек имели зарегистрированное специальное имущественное право на делимый объект, перед регистрацией специального имущественного права на неделимый объект они должны заключать нотариально удостоверенный договор, в котором определяют свои доли в объекте незавершенного строительства. Однако важно, чтобы такие изменения учитывались в соответствующих правовых документах и были правильно зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства.

По обращению инвестора или заказчика/девелопера строительства мы готовы вам предоставить следующие услуги:

• Осуществить аудит юридической модели привлечения инвестиций.
• Подготовить документы для регистрации специального имущественного права.
• Сменить неделимый объект незавершенного строительства, относительно которого зарегистрировано специальное имущественное право, на раздельный объект незавершенного строительства, и провести необходимые регистрационные действия и наоборот
• Разработать договор купли-продажи будущего объекта недвижимости с учетом всех необходимых условий и требований законодательства.

Выберите нас как вашего юридического партнера, и мы предоставим компетентную поддержку во всех аспектах этого сложного процесса, обеспечивая спокойствие и вашу правовую уверенность.

Узнать больше о наших услугах по недвижимости можно здесь.