Нужно ли нотариально удостоверять дважды пролонгированный годичный договор аренды?

Договора аренды недвижимости, заключенные на срок три года и более согласно ч. 2 ст. 793 ГК подлежат нотариальному удостоверению, а согласно ст. 794 ГК - еще и государственной регистрации. На практике достаточно часто возникает вопрос о том, необходимо ли соблюдать эти требования в том случае, если стороны заключили договор аренды на 1 год с возможностью пролонгации на такой же срок при отсутствии возражений, и путем таких пролонгаций общий срок действия договорных отношений аренды составил/может составить 3 года или более. Может ли такой договор, пролонгированный на срок три года и более, но не удостоверенный нотариально и не зарегистрированный, быть признан ничтожным сторонами или третьими лицами (например, налоговой)?

Многие юристы считают, что такой договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. Обосновывается это тем, что юридическая природа пролонгации предусматривает продление срока действия договора на тех же условиях, которые действовали на момент его заключения. Поэтому заключенный на 1 год договор аренды недвижимости, в нагрузку к которому идут несколько дополнительных соглашений, суммарно продлевающих его действие еще на два года (и более), будет считаться заключенным на срок более трех лет. Во избежание же удостоверения и регистрации рекомендуется заключать новый договор, предусматривающий срок аренды менее трех лет.

Но что делать, если в результате пролонгаций и/или доп. соглашений срок действия договора аренды уже превысил три года? Можно ли отстоять действительность договора в этом случае?

Можно. Но для этого нужно понять и растолковать правовую сущность понятия «договор», которое закладывается в ст. 793, 794 ГК. Если считать, что в этих статьях речь идет о договоре как о правоотношении, возникшем между сторонами, то действительно можно прийти к выводу, что его нужно удостоверять и регистрировать в случае, если длительность таких правоотношений составила 3 года или более. Если же рассматривать договор как двухстороннюю сделку (соглашение), то никакого удостоверения и регистрации в рассматриваемом случае не нужно.

Ведь сделка согласно ст. 202 ГК является действием лица, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. То есть, по сути, разовым явлением. В рассматриваемом случае заключение договора - это одна сделка, его пролонгация путем непротивления сторон - другая сделка, его продление путем заключение дополнительного соглашения - третья. И если ни в одном из указанных случаев не возникли договорные правоотношения длительностью 3 года или более, то необходимости нотариального удостоверения нет. То есть, если договор был заключен на год, пролонгирован путем непротивления - на 2 года, а затем продлен путем заключения доп. соглашения еще на 2,5 года, то ни в одном из этих случаев нотариального удостоверения и регистрации не нужно, поскольку каждая из этих сделок предусматривает срок договорных правоотношений менее 3 лет.

На то, что в ст. 793, 794 ГК имеется в виду договор как сделка, а не как правоотношение, указывает упомянутое в ст. 794 ГК слово «укладений». Заключается сделка. Правоотношение возникает, длится, изменяется или прекращается.

Кроме того, ничтожной в силу ч. 4 ст. 203 ГК (несоответствие форме) и ч. 1 ст. 220 ГК (несоблюдение требований о нотариальном удостоверении договора) может быть признана именно сделка, а не правоотношение. А так как сделка это разовое действие, то рассматриваемый договор может быть признан ничтожным только в том случае, если он заключен или продлен на срок 3 года и более. Если же трехгодичный срок возник в результате двух и более сделок (одна - заключение, другие - продление), то признать их все ничтожными нельзя, поскольку ни одна из них не вышла за рамки дозволенного.

Конечно, такое обоснование может оказаться сложным для понимания сторонами, а иногда и судьями. Однако оно имеет под собой прочные теоретические и законодательные основы, которые могут помочь выйти из ситуации, когда превышение трех годичного срока стало результатом нескольких сделок.

Данный материал подготовлен специалистами Юридической компании "Правовая помощь" и относится к направлению деятельности "Договорная практика".