Переход прав на землю при отчуждении объектов недвижимого имущества

Понимание и выбор способа отчуждения земельного участка, безусловно, важный этап для всех, кто рассматривает покупку недвижимого имущества. Однако эта процедура может быть очень усложнена из-за различных ограничений и требований, которые установлены в зависимости от назначения земельного участка.

К примеру, при покупке сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности страны либо общины, существуют определенные запреты. Или же, переселяясь в зону санитарной (горно-санитарной) охраны, нужно обязательно учитывать, как это повлияет на вашу возможность пользоваться земельным участком.

Следует отметить и то, что иностранные физические и юридические лица имеют ограничения на право собственности сельскохозяйственных земель. Также существуют участки с особой ценностью, не подлежащие приобретению в частную собственность. К таковым относятся участки под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетическую и историко-культурную ценность.

Наши клиенты часто сталкиваются с препятствиями в планировании приобретения земельного участка и его дальнейшего использования, просто на основании, что не учли те или иные законодательные требования или ограничения. Но если вы планируете приобретение земли, но не хотите погружаться в юридические аспекты земельного права, обращайтесь к нам. Мы предоставим вам полную поддержку и будем сопровождать на всех этапах соглашения. Наши юристы помогут определить оптимальный путь для вас и осуществить подготовку земельного участка к возможному переходу прав на него. Мы сделаем все возможное, чтобы ваша цель была достигнута без лишних препятствий и забот.

Интересно: Оформление земли в собственность в Украине

Важные аспекты и критерии при выборе способа отчуждения земельного участка

Переход прав на землю при отчуждении объектов недвижимого имущества является сложным и важным юридическим процессом, который может происходить разными способами:

• Купля-продажа: это один из самых распространенных способов отчуждения земельного участка, когда одна сторона продает участок другой стороне за вознаграждение.
• Дарение: этот способ предполагает передачу земельного участка безвозмездно, обычно в семейном кругу или благотворительных целях.
• Обмен: земельный участок может быть отчужден в обмен на другой земельный участок или другую недвижимость.
• Залог (ипотека): передача земельного участка как залога для выполнения обязательств.
• Наследственный договор: при смерти собственника приобретается право собственности на имущество за приобретателем.
• Договор пожизненного содержания: когда владелец передает право собственности на участок, а взамен получает от приобретателя постоянный уход и обеспечение его потребностей до конца жизни.
• Внесение в уставной капитал юридических лиц.

При выборе конкретного способа отчуждения земли важно учитывать следующие критерии. Эти критерии определяют, как правильно и эффективно провести процедуру перехода прав на земельный участок:

1. Характеристики участка: необходимо учитывать тип участка, его целевое назначение и требования, установленные законодательством по его оборотоспособности.
2. Стороны договора: важно определить, кто является сторонами соглашения и какие требования по ним установлены законом. К примеру, существуют ограничения относительно того, кто может владеть сельскохозяйственными участками.
3. Способы и порядок расчета: определение условий расчета между сторонами, включая требования к безналичному расчету земель сельскохозяйственного назначения и подтверждение происхождения средств.
4. Особенности налогообложения: следует тщательно изучить аспекты налогообложения, влияющие на каждый конкретный способ отчуждения земли.

Учитывая эти критерии, участники соглашения по отчуждению земельных участков могут выбирать способы их отчуждения, соблюдая требования законодательства и обеспечивая выгодные условия для всех сторон.

Именно поэтому это нужно учесть перед покупкой, так сказать, применить принцип разумной осмотрительности. Ведь когда на определенный объект недвижимого имущества ни при каких условиях не может возникнуть право частной собственности, государственная регистрация этого права не меняет владельца, а значит – приобрести в собственность необоротоспособные земли грозит в будущем риском их истребования собственником.

Интересно: Разделение и объединение земельных участков: основные этапы и требования

Ограничения для получения права собственности на земельные участки с/х назначения в Украине для иностранцев?

Мораторий на приобретение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения до принятия решения на референдуме касается иностранцев, особ без гражданства и юридических лиц, что были созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, но участниками (учредителями) или конечными бенефициарными собственниками являются иностранцы.

Согласно данному запрету, этим субъектам запрещено:

• приобретать часть в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме уставного капитала банков), являющихся собственниками земель сельскохозяйственного назначения;
• приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Однако не важно, какое решение будет принято на референдуме, полный запрет на приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения будет касаться юридических лиц, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых есть особы, не являющиеся гражданами Украины:

• земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;
• на земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных частей (паев), которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, проходящей по морю).

Земельные участки, предназначенные для ведения индивидуального или коллективного садоводства, не могут быть приобретены в собственность юридическими лицами (за исключением садоводческих обществ). Вместо этого юридические лица могут получать земельные участки на условиях аренды.

Интересно, что запрещена именно купля-продажа (и другим способом отчуждения) земельных участков, находящихся в частной собственности и отнесенных к землям для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных частей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства в пользу юридических лиц. Указывается исключение – передача таких участков по передаточному акту в случае реорганизации юридического лица-собственника.

Автоматический переход прав на земельный участок и его влияние на владельцев недвижимости

Права на земельный участок автоматически переходят новому владельцу недвижимого имущества, которое находится на этом земельном участке, согласно принципу единства юридической доли земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Следует подчеркнуть, что автоматический переход не применяется, если участок не был выделен в пользование или собственность предыдущему владельцу недвижимости.

При заключении договоров по передаче недвижимости с автоматическим переходом прав собственности на земельный участок (по принципу – "Земля идет за недвижимостью"), в самом договоре указывается касательно одновременного перехода права собственности на земельный участок.

Существенным условием таких сделок является наличие сформированного участка с кадастровым номером, и в случае приобретения недвижимости, а также перехода права на часть земельного участка, заключение такого договора возможно только после выделения отдельной части участка и присвоения ей кадастрового номера.

На часто задаваемый вопрос, может ли покупатель недвижимости одновременно стать собственником сформированного земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, следует ответить, что автоматический переход прав на земельный участок применяется только в случае, если этот участок находится в частной собственности отчуждателя. В случае, когда земельный участок является коммунальной или государственной собственностью, автоматический переход прав на него не происходит. Особы, получившие право собственности на дом или сооружение, становятся собственниками земельного участка на тех же условиях, на которых он находился у предыдущего собственника.

Хотим отметить, что всегда стоит проводить аудит недвижимости перед покупкой и продажей недвижимости. Так, например, наш юрист по земельному праву рассказывает, как произошла довольно интересная ситуация на практике, когда особы не заказывали юридическое сопровождение:

“Земельный участок, на котором расположены три объекта недвижимости, был автоматически переоформлен на нового владельца одного из этих трех объектов в соответствии со статьей 120 ЗКУ. Это привело к тому, что теперь два объекта, принадлежащих первому собственнику, расположены на земельном участке, который полностью перешел в пользование новому владельцу третьего объекта”.

Именно на этапе аудита это можно предусмотреть и произвести разделение участков. Наша компания готова предоставить вам полное юридическое сопровождение сделок с землей, включая:

• подготовку необходимых документов для государственной регистрации;
• комплексный анализ земельного участка и намерений его застройки перед его приобретением для идентификации потенциальных рисков и недостатков участка;
• подготовку и предоставление необходимых документов для регистрации прав собственности на землю, приватизации земельных участков и объектов недвижимости;
• подготовку документов для купли-продажи земельных участков в Украине, а также изменения целевого назначения, присвоение кадастрового номера и объединения/разделения земельных участков.

Обратитесь к нам, и мы гарантируем вам надежную и профессиональную поддержку по всем вопросам, связанным с недвижимостью и земельными операциями.

Получить информацию о стоимости юридического сопровождения сделок с недвижимостью можно здесь.

Ознакомиться с ценами на юридические услуги по земельному праву можно здесь.