Регистрация права собственности на недвижимость, внесенную как вклад в уставный капитал

Если Вам необходимо юридическое сопровождение операций с недвижимостью и / или корпоративными правами, свяжитесь с нами.

Реформа системы регистрации прав на недвижимость пока вызывает множество вопросов, ответы на которые не могут найти даже сами регистраторы. Среди наиболее распространенных вопросов, интересующих бизнес, - порядок регистрации права собственности на недвижимость, внесенную как вклад в уставный капитал юридического лица (в частности, ООО).

Возможность внесения недвижимости в качестве вклада в УК предусмотрена ч. 2 ст. 115 ГК. Необходимость же регистрации прав на нее обусловлена требованиями ч. 4 ст. 334 ГК, согласно которой права на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации. На имущество, переданное ООО его участником как вклад в уставный капитал, у общества согласно ч. 1 ст. 115 ГК возникает право собственности, которое согласно ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» подлежит госрегистрации.

Законодательство не определяет, каким именно образом должна быть оформлена передача имущества как вклад в УК.

На практике, такая передача осуществляется путем подписания акта-приема передачи имущества, в котором отображается, в том числе, его оценочная стоимость, определенная по соглашению участников или учредителей общества. В рамках государственной регистрации прав на недвижимость, такой документ ранее рассматривался как документ, подтверждающий переход права собственности от участника к ООО.

Но нынешний порядок государственной регистрации прав на недвижимость, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 года № 703, требует предоставление акта приема-передачи в качестве дополнения к документу, подтверждающему возникновение, переход или прекращение прав на недвижимость. В связи с этим возможны разные подходы к формированию перечня документов, которые необходимо предоставить для госрегистрации. Одни считают, что в дополнение к акту приема-передачи необходимо предоставлять свидетельство о праве собственности, подтверждающее право участника на недвижимость, которая передается в уставный капитал, другие – что речь идет о договоре купли-продажи корпоративных прав, на основании которого недвижимость переходит в собственность ООО как плата за корпоративные права, переданные обществом его участнику. На практике пока преобладает первый подход, но в любой момент все может измениться.

Нормотворческие неувязки вызывают также вопросы относительно необходимости предоставления технического паспорта объекта недвижимости. С одной стороны, п. 29 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений требует предоставления технического паспорта только для целей госрегистрации права собственности на новостройки или реконструированные объекты. С другой стороны, п. 50 Порядка, при регистрации прав на недвижимость, вносимую в УК, требует предоставления, в том числе, документов, предусмотренных п. 29 Порядка. Вероятнее всего, технический паспорт необходим только в том случае, если в качестве вклада вносится право собственности на новострой. Но поскольку Государственная регистрационная служба в своих методических рекомендациях, утвержденных решением от 11.12.2012 г., включила технический паспорт в перечень документов, необходимых для такой регистрации без каких-либо замечаний, то не исключено, что его предоставление будет требоваться во всех случаях регистрации прав на недвижимость, вносимую в УК.

Помимо этого, исходя из требований постановления КМУ от 22.06.2011 года № 703, для регистрации прав на недвижимость необходимо подать:

• заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной приказом Минюста от 17.04.2012 года № 595/5;
• копию паспорта или другого документа, удостоверяющего личность (оригинал предъявляется);
• квитанцию о внесении платы за предоставление выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (120 грн);
• квитанцию об оплате государственной пошлины (119 грн);

Также могут потребоваться:

• копия документа, который подтверждает полномочия представителя, если заявление подается представителем;
• решение органа юрлица о внесении недвижимости в УК, если вклад вносится юридическим лицом;
• письменное согласие всех сособственников относительно внесения одним из сособственников объекта недвижимости в УК, если в качестве вклада вносится имущество, находящееся в общей собственности;
• письменное согласие ипотекодержателя или органа ГНС на передачу недвижимости в УК, если она пребывает в ипотеке или налоговом залоге;
• извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке, если как вклад вносится земельный участок и в госакте отсутствуют сведения о кадастровом номере.

Помимо вышеуказанных документов, необходимость предоставления которых основывается на положениях постановления КМУ от 22.06.2011 года № 703, стоит учитывать перечень документов, указанных в Методических рекомендациях Госрегслужбы от 11.12.2012 года. Так, госорган требует предоставления решение органа юридического лица или решения физического лица, передавшего недвижимость в УК, об участии в обществе и о передаче объекта с указанием его названия, адреса и площади. Требование о предоставлении такого решения не предусмотрено законодательством (как указано выше, требуется только решение органа юрлица о внесении недвижимости в УК), но на практике оно вполне может выдвигаться госрегистраторами и/или нотариусами.

Провести госрегистрацию права собственности на недвижимость, которая вносится как вклад в УК, можно как в отделе регистрационной службы управления юстиции по местонахождению имущества, так и у нотариуса. Регистрация у последнего возможна в случае, если юрлицо и его участник решат заключить договор купли-продажи корпоративных прав и нотариально его удостоверить.

Срок государственной регистрации права собственности в органе государственной службы составит 14 рабочих дней с даты подачи заявления. У нотариуса такую регистрацию можно будет осуществить в течение нескольких часов, но стоить это будет дороже.