Как купить земельный участок в Украине с участием юриста?

Покупка земельного участка является важной инвестицией, поэтому привлечение юриста для аудита и сопровождения таких сделок - разумный и безопасный вариант. Неважно при этом, есть ли у вас риелтор. Риэлтор, к сожалению, не сможет дать вам тех гарантий, которые предоставит юрист.

Сегодня, на примере кейсов нашей практики в сфере земельного права и аудита земельных участков, мы расскажем, на что мы акцентируем внимание при проверке земли перед приобретением. Вы можете воспользоваться этим материалом как подсказкой, а можете не тратить свое время и обратиться к тем, кто уже имеет опыт по этому вопросу - нашим специалистам.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Алгоритм сопровождения юриста по недвижимости процесса аудита и приобретения или продажи земельного участка в Украине

1. Проверка документов на земельный участок: Юрист проверит все документы, связанные с земельным участком на предмет их законности и соответствия действующему законодательству. Это поможет избежать проблем с бывшими владельцами или государственными органами в будущем. Обычно проверяются следующие документы:

• правоустанавливающие документы (договор, свидетельство и т.п.);
• правоподтверждающие документы (государственный акт, выписка из реестра и т.п.);
• технические документы (техническая документация, проект землеустройства и т.п.).

Пример из практики: Продажа земельных участков на основании поддельных государственных актов или продажа земельного участка, которой изменили целевое назначение и вывели из государственной или коммунальной собственности в нарушение норм и требований закона. В конечном итоге решением суда у вас такой участок могут изъять и передать действительному владельцу.

2. Проверка статуса земельного участка: Юрист поможет вам определить статус земельного участка, его целевое назначение и возможные ограничения по его использованию.

Пример из практики: Лицо купило земельный участок с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома. Прошло пару лет со дня покупки, лицо не смогло получить строительный паспорт в связи с несоответствием градостроительной документации. В нем просто не была предусмотрена жилая застройка.

При привлечении юриста на этапе проверки, данной ситуации можно было избежать. Поскольку участок уже приобретен заказчиком, то здесь по рекомендации нужно вносить изменения в градостроительную документацию (распространенная процедура – это разработка детального плана территории), чтобы в будущем получить возможность строить.

Другой пример – частые случаи установления ограничений на земельном участке, из-за которых трудно спроектировать здание и разместить его в связи с ограничениями по строительным нормам, периметрам и площадям.

3. Оформление договора купли-продажи земли: Юрист поможет заключить и проверить договор купли-продажи земельного участка, который отвечает всем требованиям законодательства и защищает ваши интересы.

Пример из практики: из-за того, что нотариус не получил согласие другого совладельца (второго супруга) при удостоверении договора купли-продажи, другой супруг в судебном порядке требовал признать этот договор недействительным. Недействительность такого договора отражается на правах и интересах покупателя. Как результат, покупатель остается без имущества и без денежных средств (особенно, если в договоре занижена стоимость недвижимости или если был договор купли-продажи).

Мы подробно анализируем все документы продавца, имеющиеся риски, в договоре подробно прописываем ответственность продавца перед покупателем в случае наступления таких последствий. То есть, мы и технически, и материально пытаемся защитить интересы покупателя.

4. Регистрация права собственности на землю в Украине: Юрист поможет вам зарегистрировать право собственности на земельный участок в государственном реестре, что является обязательным условием признания вас законным владельцем.

Пример из практики:

К нам обратилось лицо, которое намеревалось продать земельный участок, принадлежавший в свое время одному из его покойных родителей. При оформлении наследства нотариус не выдала свидетельство о праве на наследство на данный земельный участок в связи с тем, что наследодатель при жизни недооформил право собственности на землю и не получил государственный акт. Мы зарегистрировали право собственности на наследодателя, затем получили свидетельство на наследство на имя наследника, а потом уже занимались подготовкой документов для продажи.

5. Разъяснение вопросов налогообложения земли в Украине: Юрист поможет вам разобраться в вопросах налогообложения земельного участка, а также поможет отслеживать изменения в законодательстве, которые могут повлиять на ваши налоговые обязательства.

Пример из практики:

К нам обратился заказчик (ООО) с желанием вывести из уставного капитала недвижимое имущество (земельный участок) на одного из учредителей Общества. Проанализировать это нужно было в разрезе уплаты налогов и выбрать наиболее оптимальный путь. Потому что их несколько:

• путем выхода участника с выплатой ему доли в виде недвижимого имущества;
• через выплату дивидендов;
• путем заключения между обществом и физическим лицом договора отчуждения (купля-продажа, дарение, мена).

Здесь переплетается и корпоративное, и налоговое право, и переход права собственности на недвижимое имущество. Поэтому проанализировав все моменты, мы пошли по пути ходатайства участника ООО касательно расчета за его долю недвижимым имуществом. Лицо в этом случае не платит НДФЛ, военный сбор, пошлины и пенсионный фонд.

6. Консультации по вопросам застройки: Если вы планируете застройку земельного участка, юрист может помочь вам с разъяснением строительных требований для вашего будущего проекта, а также предоставить рекомендации по получению необходимых разрешений и документов. При необходимости мы подключаем в работу архитектора или инженера.

Пример из практики:

Заказчик, желая приобрести земельный участок, обратился к нам для аудита градостроительной и землеустроительной документации на их соответствие намерениям застройки.

В результате аудита оказалось, что градостроительная документация на местном уровне не разработана, поэтому получить градостроительные условия и ограничения невозможно. Это частая проблема при строительстве, при которой заказчику нужно будет за свой счет разрабатывать градостроительную документацию. Предыдущий аудит земельного участка именно в этом ракурсе сэкономил немалую сумму нашему клиенту.

Также частые случаи, когда юрист с инженером выезжает на место нахождения участка с разными ограничениями по застройке, и на месте уже ищет варианты размещения застройки в соответствии с намерениями заказчика, чтобы не нарушать требования и действующего законодательства, и строительных норм.

7. Сопровождение самой сделки с землей: Сопровождение сделки включает в себя:

• сбор необходимых документов на земельный участок для удостоверения такого соглашения (получение кадастрового номера, внесение данных/изменений в государственный кадастр или реестр имущественных прав, формирование экспертной оценки);
• подписание договора у нотариуса;
• сопровождение расчетов;
• представление интересов заказчика по доверенности;
• получение выписки о праве собственности от имени заказчика.

За годы практики мы приобрели опыт сопровождения покупки земельных участков как иностранцами, так и украинскими гражданами. А это значит, что у нас есть возможность провести такие сделки даже дистанционно.

8. Защита ваших интересов: В случае возникновения бюрократических споров с государственными органами, невозможности оформить определенные документы для сделки, мы сможем взять это оформление на себя, потому что уже имеем нужный опыт и знания. Нужно знать и понимать:

• сроки и правила рассмотрения документов государственными органами и должностными лицами;
• законные основания для отказа в предоставлении той или иной услуги;
• пути обжалования принимаемых решений.

Привлечение юриста при покупке земельного участка позволяет обеспечить правовую защиту, избежать возможных рисков, упростить процесс покупки и сохранить ваши нервы.

Знание действующего законодательства позволит проверить:

• есть ли у участка правовые ограничения;
• подлинность документов владельца участка;
• отсутствие запретов;
• проверить договор купли-продажи на соответствие требованиям законодательства.

Если сегодня вы планируете покупку или продажу земельного участка в Украине - подумайте о возможных рисках и просто позвоните нам.

Мы позаботимся о безопасности ваших средств.

Стоимость предварительной проверки земельного участка и другой недвижимости здесь.

Стоимость сопровождения сделок по недвижимости здесь.

Стоимость дистанционной продажи недвижимости здесь.