Как не купить квартиру в Украине с долгами за комуналку?

Долгое время было распространено мнение, что нотариальной проверки и анализа документов, представленных для оформления договора отчуждения недвижимого имущества достаточно для уверенности покупателя в надежности объекта покупки.

Однако, как показывает судебная практика, нотариально удостоверенные договоры не являются гарантией прав, а договор может быть признан судом недействительным (ничтожным или оспариваемым).

Одна из самых распространенных проблем при приобретении недвижимости на вторичном рынке – это приобретение вместе с квартирой, офисом или другим объектом значительного долга за коммунальные услуги.

• Кто и когда должен проверить наличие долга за коммунальные услуги?
• Кто и когда должен погасить этот долг при продаже недвижимости?
• Почему не стоит погашать долг за продавца до момента нотариального удостоверения договора?

Ответы на эти вопросы помогут избежать рисковых моментов при покупке недвижимости. Хотя есть и более проверенный способ – обращайтесь к нам за полной проверкой недвижимости перед ее приобретением. Стоимость проверки здесь.

Как проверить коммунальные платежи при покупке недвижимости и на что обратить внимание?

Проверять только последние квитанции по оплате коммунальных платежей недостаточно. При юридической проверке мы приглашаем у поставщиков коммунальных услуг акты сверки расчетов, чтобы убедиться в отсутствии или наоборот увидеть задолженность покупателя.

Также обращаем внимание и сопоставляем показатели счетчиков и данные по последним показателям у оператора услуг. Если есть задолженность по оплате коммунальных услуг, то проверяем судебный реестр и реестр должников и анализируем акты сверок от поставщиков коммунальных услуг, предоставляемых продавцом (по требованию покупателя)

Если при проверке окажется, что продавец внесен в реестр должников, никакие предварительные договоры и предоплаты осуществлять покупателю мы не рекомендуем. Потому что нотариус при этом не должен удостоверять подобные договоры без согласия кредитора.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Проверка продавца недвижимости на предмет исполнительных производств и долгов

Обязательно нужно проверить обременение движимого имущества на наличие налогового залога.

Если во время проверки выявляем наличие судебных производств, то мы тщательно проверяем, не следует ли желание продавца продать недвижимость во избежание дальнейшего взыскания на такое имущество.

Хотя новый собственник не должен платить долги бывших собственников за жилищно-коммунальные услуги, это все равно будет проблемой покупателя, когда поставщик прекратит предоставлять услуги по этому адресу до полного погашения долга.

Интересно: Что владельцу делать с недвижимостью в Украине во время войны, пока он находится за границей?

Почему не стоит погашать долг за продавца до момента нотариального удостоверения договора

Существует распространенная практика, когда продавец берет деньги в предоплату от покупателя с целью погашения задолженности по коммунальным услугам с заключением основного договора купли-продажи в будущем. При этом стороны заключают предварительный договор в письменной форме. Однако законодательство требует от таких предварительных договоров не только письменной формы, но и нотариального удостоверения.

Также законодательством не предусмотрена возможность в судебном порядке заставить продавца по предварительному договору купли-продажи заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Все, на что может рассчитывать покупатель, – это возврат уплаченных средств (аванса) по предварительному договору. Здесь возникает вопрос, вернет ли продавец аванс добровольно или нужно будет обращаться в суд. Поэтому лучше в таком случае договариваться с продавцом о снижении стоимости недвижимого имущества на сумму долга за коммунальные услуги или об оплате коммунальных долгов продавцом до момента заключения договора.

Что проверяет нотариус при заключении договора купли-продажи?

Нотариальная проверка документов заключается в:

• проверке оборотоспособности отчуждаемого объекта (арест, ипотека, право собственности);
• проверке продавца (дееспособность, документы, согласие другого супруга, санкционный список и т.п.);
• проверке покупателя (дееспособность, согласие другого супруга, происхождение средств, количество с/х земель в собственности и т.п.).

Однако преимущественно оспаривают не законность совершения нотариального действия, а законность обретения права на объект отчуждения продавцом. То есть, по оформлению и нотариальному удостоверению договоров спора может не возникать, а нотариус даже не выступает третьей стороной спора.

В период, когда открыли государственные реестры, различные онлайн сервисы по проверке недвижимости люди получая выписку из реестров, пытаясь самостоятельно сделать "юридическое заключение" по полученной информации.

Перенос информации в электронный формат не определяет уровень рисков. Реестр, по сути, это только путь доступа к информации. Действительно ли данные, содержащиеся в реестре достоверны? Заметим, что не всегда эти данные соответствуют действительности.

К примеру, МАФ внесен в реестр, как недвижимое имущество. Если лицо купит эту недвижимость, не будет ли основание обретения права собственности на нее в будущем подлежать обжалованию со стороны органов местного самоуправления или прокуратуры?

Еще один пример: застройщик строит, все необходимые разрешительные документы есть, но если земля незаконно была отведена под такое строительство, то возникает вопрос, введет ли застройщик объект в эксплуатацию и параллельно ли с этим не будет инициирован судебный спор о возвращении этого участка в государственную или коммунальную собственность.

Все эти аспекты мы проверяем для наших клиентов. Без юридических знаний самостоятельно интерпретировать данные из открытых источников, дать им правовую оценку и определить "слабые места", на которые следует обратить внимание - невозможно.

Мы предлагаем вам позаботиться о безопасности своих средств заранее. Среди наших услуг:

• полная проверка объекта недвижимости, продавца и гражданско-правового договора отчуждения недвижимости;
• сопровождение сделки приобретения недвижимости с проверенным нотариусом;
• помощь с открытием счета для оплаты за приобретение недвижимости в Украине для иностранных граждан.

Стоимость проверки объекта недвижимости здесь.

Стоимость сопровождения юриста здесь.

Обращайтесь за полной информацией к нашим специалистам!