Оценка недвижимости для продажи: экспертная оценка или балансовая стоимость?

Если вы производите продажу недвижимого имущества, необходимо определить его стоимость, чтобы провести должным образом расчеты между сторонами. В отличие от товаров и услуг, для определения стоимости недвижимого имущества нужно отталкиваться от определенной суммы. Поскольку стоимость недвижимости, как правило, достаточно велика, и по продаже недвижимого имущества уплачиваются налоги, то логично, что законодательство предусматривает определенные условия для определения такой стоимости.

В этой статье мы поговорим о том, как и кем осуществляется оценка недвижимости, предоставим полезную информацию о различных методах оценки имущества. Независимо от того, вы владелец или покупатель, эта информация поможет вам понять важные аспекты существующих видов оценки имущества и осуществлять ее с большей эффективностью.

Виды методов оценки имущества: что и кому выбрать?

Из практики можно выделить следующие варианты определения стоимости недвижимости:

1. Профессиональная оценка недвижимого имущества. Это способ определения стоимости недвижимости осуществляется профессиональным и сертифицированным субъектом оценочной деятельности, имеющих соответствующие документы, подтверждающие их право на такую деятельность. Профессиональная оценка может быть как обязательной, так и добровольной. В результате оценки оценщик предоставляет отчет об оценке недвижимого имущества с выводом о стоимости объекта недвижимости. Расчет стоимости недвижимости – это технический вопрос, которым занимается оценщик, применяя подходы и способы оценки, определенные законодательством. Поэтому стоимость имущества будет зависеть от площади, расположения, технического состояния недвижимости.

2. "Балансовая стоимость" имущества. Если имущество находится в собственности юридического лица, можно применить так называемую "балансовую стоимость", то есть стоимость имущества, определенную по правилам бухгалтерского учета. Для этого предоставляется справка с подписью и печатью (при наличии) юридического лица.

3. Рыночная стоимость. Стоимость объекта недвижимости в соответствии с рыночными ценами. Определение рыночной стоимости осуществляется в зависимости от разного количества факторов. Рыночная оценка обычно является реальной (справедливой) и выше предыдущих вариантов.

Интересно: Продажа недвижимости юридическим лицом в Украине.

Когда необходимо использовать экспертную оценку недвижимости?

Экспертная оценка недвижимости обязательно используется, когда стороной договора является физическое лицо, и физическое лицо получает доход от продажи. Использование экспертной оценки продажи имущества между физическими лицами предусмотрено налоговым кодексом Украины и Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины, что утвержден Приказом Минюста № 296/5 от 22.02.2012.

Нотариус, при удостоверении сделки по продаже или обмену недвижимости, потребует отчет об оценке, от суммы которой будут уплачены налоги. Без отчета об оценке нотариус не может удостоверить сделку. Напомню, что договоры купли-продажи недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому, если вы когда-то продавали или покупали квартиру от физического лица, то знаете, что в перечне документов будет отчет об оценке. К примеру, недавно мы комплексно сопровождали продажу недвижимости для нашего клиента. При этом продавец был за границей, и должен был приехать в Украину только для подписания договора и расчетов. Помимо всего прочего мы помогли клиенту с получением отчета об оценке.

Важно помнить, что цена договора купли-продажи должна быть не ниже оценочной стоимости недвижимости. Дело в том, что отчет об оценке загружается в соответствующую базу и может быть проверен. Поэтому оценщики должны проводить оценку в соответствии с определенными методиками, а нарушение методологии может лишить оценщика доступа к базе, соответственно, и работы. Рисковать оценщики не будут.

Однако, как правило, сумма по экспертной оценке может быть приблизительной или несколько ниже той суммы, о которой договорились стороны. Но стороны могут установить более высокую стоимость в договоре, чем стоимость имущества по оценке. Часто это нужно в случаях, когда:

• продавец желает показать настоящую цену имущества, задекларировать доход и уплаченные налоги, чтоб использовать такие средства легально;
• продавец хочет вывезти средства за границу наличным или безналичным способом, для чего требуется подтверждение происхождения всей суммы.

Интересно: Покупка и продажа недвижимости в Украине: процедура, этапы, документы

Как производится оценка недвижимости перед продажей: процедура

Если оценка недвижимости производится экспертом, нужно предоставить эксперту соответствующие документы на недвижимость. Обычно правоустанавливающих документов, технического паспорта и документов заявителя (паспорт и идентификационный код или удостоверение, или поручение на представителей и их паспортные документы) достаточно для проведения оценки.

Руководствуясь методологией оценки недвижимого имущества, которой пользуются профессиональные оценщики, получаем отчет об оценке имущества с соответствующей стоимостью. Критерии оценки и методология – это вопрос оценщиков. Мы, как юристы, помогаем с получением такой оценки, контролируем условия ее проведения исходя из ваших интересов и планов.

Важно! Для цели купли-продажи, мены, дарения имущества или иного способа отчуждения отчет об оценке должен быть не старше 6 месяцев.

Когда не нужна оценка имущества?

Законодательство требует проведения экспертной оценки недвижимого имущества, если стороной договора (продавцом) является физическое лицо. Оценка имущества необходима для расчета и уплаты налогов, без чего нотариус не удостоверит сделку, и не осуществит перерегистрацию недвижимости в реестре прав на недвижимое имущество.

Если договор заключается между юридическими лицами, отчет об оценке можно не заказывать (кроме случаев, когда речь идет об имуществе государственной или коммунальной собственности – там отдельная процедура).

Оценка не требуется, если в результате сделки не возникает налогообложение, например, наследование имущества 1-2 очередью (степень родства) или дарование имущества родственникам 1-2 степени родства.

Сколько времени занимает процесс оценки недвижимости?

Процедура оценки занимает несколько рабочих дней. Если требуется срочная оценка, можно подыскать соответствующих оценщиков, которые сделают такую оценку быстрее.

Какие документы необходимы для оценки жилой или коммерческой недвижимости?

Для проведения оценки недвижимого имущества требуются:

• правоустанавливающие документы на недвижимость, например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т.п.;
• технический паспорт;
• документы заявителя – паспорт и идентификационный код. Если отчет об оценке заказывает представитель – доверенность.

В каких случаях можно установить "балансовую стоимость" имущества?

Справка о балансовой стоимости недвижимости может быть применена в случае, если объект недвижимости отчуждается между юридическими лицами. Как мы говорили выше, в такой ситуации можно обойтись без экспертной оценки имущества. Однако стороны могут осуществить такую оценку и использовать ее – это не запрещено. Важно, чтобы "балансовая стоимость" была правильно определена бухгалтером, поскольку доход от продажи недвижимого имущества будет обложен налогом в соответствии с требованиями Налогового кодекса Украины. Вышеуказанное не касается продажи объектов государственной или коммунальной собственности.

Иногда возникают нестандартные ситуации, требующие привлечения юриста. К нам обратился клиент, который хотел понять, может ли юридическое лицо продать физическому лицу объект недвижимости по балансовой стоимости. Некоторые юристы говорили – можно, а другие возражали. Проведя системный анализ ситуации, и пообщавшись с нотариусами, мы поняли, что запретов или требований к получению именно экспертной оценки в этом случае нет, поскольку продает недвижимость и получает доходы юридическое лицо, а не физическое, а значит налоги платит юридическое лицо. Нотариусы готовы удостоверить такую сделку по балансовой стоимости.

Если у вас или вашего бизнеса есть вопросы по недвижимости, доверьте дело нашим специалистам, которые:

• Проконсультируют по продаже недвижимости или разработают дорожную карту под ваш проект, предоставляя профессиональные советы и рекомендации;
• Согласуют все детали продаж и организуют процесс, включая заключение сделки, подготовку необходимой документации и обеспечение ее законности;
• Будут сопровождать процедуру продажи или приобретения, оказывая поддержку на каждом этапе и обеспечивая соблюдение всех правовых требований;
• Помогут решить сложные вопросы недвижимости, включая споры, правовые проблемы или другие нюансы, возникающие в процессе владения или управления недвижимым имуществом.

Обращайтесь к нашим юристам для получения профессиональной помощи и обеспечения юридической безопасности по вопросам недвижимости!

Стоимость юридических услуг по недвижимости можно узнать здесь