Разделение и объединение земельных участков: основные этапы и требования

Украина, со своей плодородной землей и мощным сельскохозяйственным потенциалом, обладает значительными земельными ресурсами, являющимися объектом многих хозяйственных процессов. Одним из ключевых аспектов управления земельными активами есть разделение и объединение земельных участков. Эти процедуры вызывают все больший интерес у владельцев участков, арендаторов, застройщиков и девелоперов, поскольку они открывают широкие возможности для оптимизации использования земель и реализации различных проектов.

Для владельцев земельных участков разделение может стать инструментом, позволяющим оптимально распределить и передать земельные активы между наследниками или партнерами. Это помогает обеспечить четкость прав и эффективное управление землей, сохраняя ее целостность.

С другой стороны, объединение земельных участков может являться важным шагом для реализации различных строительных и развитых проектов. Для застройщиков и девелоперов этот процесс открывает возможность создать большую и более эффективную земельную площадь для реализации амбициозных проектов, строительства жилых комплексов или коммерческих объектов.

В этой статье мы подробнее рассмотрим вопросы разделения и объединения земельных участков. Обратим внимание на правовой аспект, процедуры и требования, связанные с этими процессами. Кроме того, мы рассмотрим конкретные случаи успешного использования разделения и объединения земельных участков, ставших нашим опытом предоставления юридических услуг по земельному праву.

Интересно: Права пользования землей во время войны в Украине: приватизация, отчуждение, изменение целевого назначения

Основные этапы и требования к разделу земельных участков

Земельный участок приобретает оборотоспособность с момента его формирования. Когда участок приобретает оборотоспособность – можно заключать любые гражданско-правовые договоры по нему (не ограниченные законом для конкретных категорий земель), то есть наследовать, дарить, строиться на нем.

Земельный участок считается сформированным, когда имеет кадастровый номер и информация о котором внесена в земельный кадастр. В годы независимости Украины, процедуры, связанные с оформлением земельных участков и документов, подтверждающих их формирование и право собственности, имели значительную разновидность. В некоторых случаях земельные участки, право собственности (пользование), на которые возникло до 2004 года, рассматриваются как сформированные, независимо от того, был ли им присвоен кадастровый номер.

Как можно сформировать новые участки из одного или одного участка из двух или нескольких? Это происходит в результате их разделения или объединения путем разработки документации по землеустройству. Также одновременно с объединением / разделением можно изменить целевое назначение земельного участка путем разработки проекта землеустройства по отводу земельного участка.

Основные аспекты и требования при разделе или объединении земельных участков:

• Разрабатывается по решению собственника;

• Обязательное нотариально заверенное согласие землепользователя или залогодержателя (если находится в пользовании или залоге);

• Когда разделение/объединение осуществляется в соответствии с законодательством, по согласованию с органами исполнительной власти/органом местного самоуправления подаются документы, подтверждающие согласие;

• Участки для объединения должны иметь одинаковое целевое назначение;

• В результате разделения участков, они сохраняют целевое назначение участка из которого производилось разделение;

• Установление субаренды/сервитут для части земельного участка не предусматривает обязанности формирования нового участка в пределах этой части;

• Право собственности на участок подлежит регистрации только после внесения данных о нем в земельный кадастр;

• Участок, из которого делается разделение или объединение, прекращает свое существование как объект гражданских прав, а информация о нем переносится в архивный слой кадастра;

• Если на участке были установлены определенные обременения или ограничения, они переносятся на вновь сформированные участки;

• При разделе или объединении, вновь участкам присваивается новый кадастровый номер.

К нам обратился клиент, занимающийся строительством домов на продажу. Имея один земельный участок, хотел построить два дома на нем. Но в таком случае основным условием является то, что на одном участке может строиться только один дом. Чтобы построить два и более жилых дома, а затем продать их как отдельные объекты, нужно участок поделить.

Для этого клиент обратился для нотариального удостоверения заявления о распределении, далее была изготовлена документация по землеустройству и в результате раздела, сформированы 2 отдельные земельные участки, получены выписки из ГЗК и зарегистрировано право собственности.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Объединение и раздел участков для получения строительного паспорта или МУО при осуществлении строительства

Часто у наших клиентов встает вопрос о строительстве нескольких жилых домов на одном приусадебном земельном участке, или же строительство одного жилого дома на нескольких участках. Строительство усадебного (индивидуального) жилого дома, садового и дачного не выше 2 этажей (без учета мансарды) до 500 м.2, может осуществляться на основании строительного паспорта.

Усадьба – это единый комплекс собственности, включающий основной жилой дом и вспомогательные хозяйственные здания и сооружения. Поскольку дом является главным объектом проживания, строительство усадебного (индивидуального) жилого дома, садового или дачного, на нескольких близлежащих земельных участках может быть осуществлено путем объединения этих участков в один. Или же получением нескольких строительных паспортов для размещения дома и хозяйственных построек и сооружений на разных земельных участках.

Строительный паспорт устанавливает комплекс правил и требований по строительству жилого дома (усадьбы), садового или дачного дома, а также хозяйственных построек и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Важно отметить, что под "домом" подразумевается только один жилой дом, в отличие от хозяйственных построек и сооружений.

Важно! Действующим законодательством не предусмотрено строительство нескольких жилых, дачных или садовых домов на одном земельном участке.

На одном земельном участке можно построить один жилой дом, являющийся главным объектом недвижимости. Все другие постройки или здания, расположенные на этом же участке, являются принадлежностью этого главного объекта. Поэтому для строительства двух и более жилых, дачных или садовых домов на одном земельном участке, прежде всего, нужно:

• Совершить разделение участка;

• Присвоить каждому новообразованному участку кадастровый номер;

• Зарегистрировать право собственности в реестре прав;

• Получить строительные паспорта для застройки каждого отдельного участка.

Интересно: Как купить земельный участок в Украине с участием юриста?

Что такое неистребованные (нераспределенные) земельные участки и как законодательство регулирует их обращение и будущее

При приватизации земельные участки с/х предприятий предоставляются безвозмездно работникам этих предприятий, работникам учебных заведений, культуры, здоровья, которые расположены в пределах территории соответствующего совета, с определением таким лицам земельной доли (пая).

Право на земельный пай имеют:

• бывшие члены государственных и коммунальных с/х предприятий, получивших сертификаты на право на земельную долю (пай);

• наследники таких лиц;

• граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины получили право на земельную долю (пай);

• работники государственных и коммунальных учебных заведений, культуры, здравоохранения, расположенных на территории соответствующего совета;

• лица, право на земельную долю (пай) которых установлено решением суда.

Сертификат на право на земельную долю (пай), свидетельство о праве на наследство, решение суда, договоры купли-продажи, дарения и мины, удостоверенные в соответствии с законодательными требованиями, являются документами, подтверждающими право на пай. К этим документам также прилагается сертификат на право на земельную долю (пай).

На сегодня остаются земельные участки нераспределенные, и неистребованные земельные доли (паи). Нераспределенными участками считаются земли, не выделенные собственнику земельной доли (пая) в соответствии с протоколом о распределении земельных участков. Неистребуемым является участок, на который не получен правоудостоверяющий документ или такой документ есть, но участок не выделен в натуре (на местности)

Если до 1 января 2025 года у собственника или его наследника есть неистребованная земельная доля (пай) – он будет считаться отказавшимся от получения земельного участка в собственность. Такой участок будет передан в коммунальную собственность на основании решения суда о передаче бесхозного имущества в коммунальную собственность.

Команда юридической компании "Правовая Помощь" готова предоставить широкий спектр услуг, включая разделение и объединение земельных участков. Наши услуги отличаются от обычных землеустроительных, поскольку мы предлагаем более широкий спектр действий, направленных на удовлетворение потребностей клиента. Среди наших услуг:

• анализируем ситуацию клиента и его намерения относительно целей использования земельного участка;

• анализируем исходные данные, градостроительную документацию, ограничение застройки;

• разрабатываем алгоритм действий (дорожную карту) относительно не только операций с землей, а также дальнейшего использования (застройки участка);

• сопровождаем юридическую и техническую часть разделения, чтобы новосформированные земельные участки были пригодными для дальнейшей реализации намерений клиента;

• сопровождаем оформление документов у нотариуса, необходимых для разделения;

• сопровождаем разделение недвижимого имущества находящегося на земельном участке;

• регистрируем право собственности на сформированные участки за клиентом.

Мы предоставляем индивидуальный подход, предварительную консультацию и анализ документов для уточнения целесообразности этих действий. Кроме того, мы сопровождаем строительство и фермерские проекты. Обращайтесь к нам, чтобы получить качественную юридическую поддержку для ваших нужд.

Узнать стоимость услуг можно здесь

Все об операциях с землей в Украине здесь.