Поділ та об'єднання земельних ділянок: основні етапи та вимоги

Україна, зі своєю родючою землею та потужним сільськогосподарським потенціалом, володіє значними земельними ресурсами, які є об'єктом багатьох господарських процесів. Одним із ключових аспектів управління земельними активами є поділ та об'єднання земельних ділянок. Ці процедури викликають все більший інтерес серед власників ділянок, орендарів, забудовників та девелоперів, оскільки вони відкривають широкі можливості для оптимізації використання земель та реалізації різноманітних проектів.

Для власників земельних ділянок, поділ може стати інструментом, що дозволяє оптимально розподілити та передати земельні активи між спадкоємцями або партнерами. Це допомагає забезпечити чіткість власницьких прав та ефективне управління землею, зберігаючи її цілісність.

З іншого боку, об'єднання земельних ділянок може бути важливим кроком для реалізації різноманітних будівельних та розвиткових проектів. Для забудовників та девелоперів цей процес відкриває можливість створити більшу та ефективнішу земельну площу для реалізації амбітних проектів, будівництва житлових комплексів чи комерційних об'єктів.

У цій статті ми детальніше розглянемо питання поділу та об'єднання земельних ділянок. Звернемо увагу на правовий аспект, процедури та вимоги, які пов'язані з цими процесами. Крім того, ми розглянемо конкретні випадки успішного використання поділу та об'єднання земельних ділянок, котрі стали нашим досвідом надання юридичних послуг з земельного права.

Цікаво: Права користування землею під час війни в Україні: приватизація, відчуження, зміна цільового призначення

Основні етапи та вимоги до поділу земельних ділянок

Земельна ділянка набуває оборотоздатності з моменту її формування. Коли ділянка набуває оборотоздатності – можна укладати будь-які цивільно-правові договори щодо неї (не обмежених законом для конкретних категорій земель), тобто успадковувати, дарувати, будуватись на ній.

Земельна ділянка вважається сформованою, коли має кадастровий номер та інформація про яку внесена до земельного кадастру. Протягом років незалежності України, процедури, пов'язані з оформленням земельних ділянок та документів, що підтверджують їх формування та право власності, мали значний різновид. У деяких випадках земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, розглядаються як сформовані, незалежно від того, чи був їм присвоєний кадастровий номер.

Як можна сформувати нові ділянки з однієї або одну ділянку з двох або декількох? Це відбувається в результаті їх поділу або об'єднання шляхом розроблення документації із землеустрою. Також одночасно з об'єднанням /поділом можна змінити цільове призначення земельної ділянки, шляхом розробки проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Основні аспекти та вимоги при поділі або об'єднання земельних ділянок:

• Розробляється за рішенням власника;
• Обов'язкова нотаріально завірена згода землекористувача або заставодержателя (якщо перебуває в користуванні або заставі);
• Коли поділ/об'єднання здійснюється відповідно до законодавства, за погодженням з органами виконавчої влади/органом місцевого самоврядування подаються документи, що підтверджують згоду;
• Ділянки для об'єднання повинні мати однакове цільове призначення;
• В результаті поділу ділянок, вони зберігають цільове призначення ділянки з якої  робився поділ;
• Встановлення суборенди/сервітуту для частини земельної ділянки не передбачає обов'язку формування нової ділянки в межах цієї частини;
• Право власності на ділянку підлягає реєстрації тільки після внесення даних про неї до земельного кадастру;
• Ділянка з якої робиться поділ або об'єднання припиняє своє існування як об'єкт цивільних прав, а інформація про неї переноситься в архівний шар кадастру;
• Якщо на ділянці були встановлені певні обтяження або обмеження, то вони переносяться на новосформовані ділянки;
• При поділі чи об'єднання, новоствореним ділянкам присвоюється новий кадастровий номер.

До нас звернувся клієнт, який займається будівництвом будинків на продаж. Маючи одну земельну ділянку хотів побудувати два будинки на ній. Але в такому разі основною умовою є те, що на одній ділянці може будуватись лише один будинок. Щоб збудувати два і більше житлових будинки, а потім продати їх, як окремі об'єкти, потрібно ділянку поділити. 

Для цього клієнт звернувся для нотаріального посвідчення заяви щодо розподілу, далі було виготовлено документацію із землеустрою та в результаті поділу, сформовано 2 окремі земельні ділянки, отримані витяги з ДЗК та зареєстровано право власності.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Об'єднання та поділ ділянок для отримання будівельного паспорта або МУО при здійсненні будівництва

Часто у наших клієнтів постає питання щодо будівництва декількох житлових будинків на одній присадибній земельній ділянці, або ж будівництво одного житлового будинку на декількох ділянках. Будівництво садибного (індивідуального) житлового будинку, садового та дачного не вище 2 поверхів (без урахування мансарди) до 500 м.2, може здійснюватись на підставі будівельного паспорта.

Садиба – це єдиний комплекс власності, що включає основний житловий будинок та допоміжні господарські будівлі та споруди. Оскільки будинок є головним об'єктом проживання, будівництво садибного (індивідуального) житлового будинку, садового або дачного, на декількох прилеглих земельних ділянках може бути здійснене шляхом об'єднання цих ділянок в одну. Або ж отриманням декількох будівельних паспортів для розміщення будинку та господарських будівель і споруд на різних земельних ділянках.

Будівельний паспорт встановлює комплекс правил і вимог щодо будівництва  житлового будинку (садиби), садового або дачного будинку, а також господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки. Важливо зазначити, що під "будинком" мається на увазі лише один житловий будинок, на  відміну від господарських будівель і споруд.

Важливо! Чинним законодавством не передбачено будівництво декількох житлових, дачних чи садових будинків на одній земельній ділянці.

На одній земельній ділянці можна побудувати один житловий будинок, який є головним об'єктом нерухомості. Усі інші споруди або будівлі, розташовані на цій же ділянці, є приналежністю цього головного об'єкта. Тому для будівництва двох і більше житлових, дачних чи садових будинків на одній земельній ділянці, перш за все потрібно:

1. Здійснити поділ ділянки;
2. Присвоїти кожній новоутвореній ділянці кадастровий номер; 
3. Зареєструвати право власності в реєстрі речових прав; 
4. Отримати будівельні паспорти для забудови кожної окремої ділянки.

Цікаво: Як купити земельну ділянку в Україні за участю юриста?

Що таке невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки та як законодавство регулює їх обіг та майбутнє

Під час приватизації земельні ділянки с/г підприємств надаються безоплатно працівникам цих підприємств, працівникам закладів освіти, культури, здоров'я, що розташовані в межах території відповідної ради, з визначенням таким особам земельної частки (паю).

Право на земельний пай мають:

• колишні члени державних та комунальних с/г підприємств, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай);
• спадкоємці таких осіб;
• громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай);
• працівники державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради;
• особи, право на земельну частку (пай) яких встановлено рішенням суду. 

Сертифікат на право на земельну частку (пай), свідоцтво про право на спадщину, рішення суду, договори купівлі-продажу, дарування та міни, які були посвідчені відповідно до законодавчих вимог, є документами, що підтверджують право на пай. До цих документів також додається сертифікат на право на земельну частку (пай).

На сьогодні залишаються земельні ділянки які нерозподілені, та невитребувані земельні частки (паї). Нерозподіленими ділянками вважаються землі, які не були виділені власнику земельної частки (паю) відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок. Невитребуваною є ділянка, на яку не отримано правопосвідчуючого документа або такий документ є, але ділянка не виділена в натурі (на місцевості)

Якщо до 1 січня 2025 року у власника або його спадкоємця є невитребувана земельна частка (пай) – він буде вважатися таким, що відмовився від отримання земельної ділянки у власність. Така ділянка буде передана у комунальну власність, на підставі рішення суду про передачу безхазяйного майна у комунальну власність.

Команда юридичної компанії "Правова Допомога" готова надати широкий спектр послуг, включаючи поділ та об'єднання земельних ділянок. Наші послуги відрізняються від звичайних землевпорядних, оскільки ми пропонуємо більш широкий спектр дій, спрямованих на задоволення потреб клієнта. Серед наших послуг:

• аналізуємо ситуацію клієнта та його наміри щодо цілей використання земельної ділянки;
• аналізуємо вихідні дані, містобудівну документацію, обмеження забудови; 
• розробляємо алгоритм дій (дорожню карту) стосовно не тільки операцій з землею, а також подальшого використання (забудову ділянки);
• супроводжуємо юридичну і технічну частину поділу, щоб новосформовані земельні ділянки були придатними для подальшої реалізації намірів клієнта;
• супроводжуємо оформлення документів у нотаріуса, необхідні для поділу;
• супроводжуємо поділ нерухомого майна що знаходиться на земельній ділянці;
• реєструємо право власності за сформовані ділянки за клієнтом.

Ми надаємо індивідуальний підхід, попередню консультацію та аналіз документів для з'ясування доцільності цих дій. Крім того, ми супроводжуємо будівництво та фермерські проекти. Звертайтеся до нас, щоб отримати якісну юридичну підтримку для ваших потреб.

Дізнатися вартість послуг можна тут

Все про операції з землею в Україні тут.