Регистрация земли и прав на нее: до и после 01.01.2012 года

С 1 января 2012 года система регистрации прав на землю кардинально изменится.

«Сиамских близнецов» - государственную регистрацию земельного участка и права собственности на него разделят, и как ожидается, существенно упростят. Связаны эти реформы со вступлением в силу Закона «О государственном земельном кадастре» и созданием единой системы регистрации прав на недвижимость согласно Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Данный материал не следует рссчатривать как исчерпывающую консультацию юриста.

На сегодня, пока единая система органов регистрации прав на недвижимость только создается, права на земельный участок, согласно Закону № 1066-VI от 05.03.2009 года, возникают с момента государственной регистрации земельного участка, а не с момента регистрации прав на него, как это предусмотрено ст. 125 ЗК. Но осуществление регистрации земельного участка насколько забюрократизировано, что регистрация может длиться годами.

В соответствии со ст. 202 ЗК осуществляется фактически двойная регистрация земельных участков. Ведь Госреестр земельных участков состоит из Поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке, и Книги записей, где проводится регистрации государственных актов на право собственности на землю и договоров аренды земли. То есть, регистрируется и сам земельный участок (права на него), и документ, удостоверяющий право на него.

При этом согласно постановлению КМУ от 09.09.2009 года № 1021 ведение Поземельной книги и Книги записей в бумажном виде осуществляется органами Госкомзема, а в электронном – структурными подразделениями ГП «Центр государственного земельного кадастра».

В результате, при первичной регистрации земучастка необходимо не только получить государственный акт на право собственности на землю, заказать и оплатить техническую документацию по землеустройству и проект землеустройства, собрать ряд других документов, но и «побегать» между регистраторами, которые будут осуществлять двойную регистрацию. При переходе же прав на земучасток согласно ч. 6 ст. 126 ЗК необходимо проставление отметки об этом факте на госакте на право собственности не только от нотариуса, но и от органов Госкомзема, которые до 01.01.2012 исполняют функции регистрации прав на землю. При этом опять-таки документы, поданные для проставления отметки, «гуляют» между органами Госкомзема и Центром ГЗК.

С 1 января 2012 года необходимость получения госактов не исчезнет (до 01.01.2013 года их по-прежнему будут выдавать), как не исчезнет и необходимость разработки документации по землеустройству. Но сама процедура регистрации земельного участка и прав на него должна стать более прозрачной и удобной.

Единственным документом Государственного земельного кадастра согласно ст. 25 Закона «О государственном земельном кадастре» должна стать Поземельная книга. Вносить сведения в нее также будут в одном месте – в территориальных органах Госкомзема. Сократится и количество документов, которые необходимо будет подавать для регистрации земельного участка. Но самое главное – регистрация земельного участка в Госкомземе необходима будет только при его формировании как объекта права собственности.

Права же на этот объект собственности будут регистрироваться в органах Укргосреестра, действующего в составе Минюста. И в Поземельной книге сведения о собственниках (пользователях) участка будут отображаться на основании данных о зарегистрированных вещных правах в Госреестре вещных прав. Соответственно, при переходе прав на уже зарегистрированный земельный участок, новому собственнику необходимо будет подавать документы только в органы Укргосреестра.

Конечно, такая система регистрации прав также не лишена неудобств. В то, что органы Госкомзема будут передавать в органы Укргосреестра информации о зарегистрированном земельном участке, и регистрация прав на него будет проводиться автоматически, не вериться (хотя обмен такой информацией ст. 28-1 Закона о госрегистрации прав предусматривает). Ведь Закон о госрегистрации прав требует «самостоятельной» подачи заявления о госрегистрации и документов, подтверждающих возникновение прав. Соответственно, при первичном оформлении прав на земельный участок придется пройти две регистрационные процедуры.

Не до конца ясно и то, как будет проводиться регистрация перехода прав на землю. Ст. 126 ЗК, требующая проставления отметки на госакте на праве собственности, до 01.01.2013 года по-прежнему будет действовать. Проставлять ее должен будет орган Укргосреестра, но в Законе о госрегистрации прав ни слова о проставлении такой отметки не сказано. Как не сказано и о том, какой документ будет подтверждать право собственности на землю, когда госакты на землю будут отменены.

Данный материал подготовила Юридическая компания "Правовая помощь" в рамках практики "Недвижимость, строительство и земельное право".