Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Понять, нужно ли делать аудит документов на земельный участок перед покупкой, поможет ответ на вопрос, а что будет, если его не делать:

• Из-за решения суда у вас ее могут забрать и вернуть владельцу. Поскольку частые случаи, когда участок продает лицо без должного права, хотя по документам все верно, а также нотариус такие договоры удостоверяет.
• Вероятны судебные споры с соседями, если не проверить физическое расположение участка в кадастре и на местности (накладки участков).
• Вы можете фактически приобрести участок меньшей площади, чем значится в документах и т.д.
• Можно приобрести участок с целевым назначением, не соответствующим намерению его будущего использования
• При приобретении участка обнаружится невозможность его использования в определенных целях, в связи с установленными ограничениями, например, такими как сервитут или охранные зоны.

Это наиболее частые случаи, но и таких рисков достаточно. Мы расскажем о возможных вариантах проверки земельного участка, что и где нужно проверять. Если же вы хотите быть уверены на 100% в безопасности своих вложений – просто обращайтесь за такой услугой к нашим специалистам.

Интересно: Как начать строительство жилья на продажу в Украине?

Следует ли полагаться только на проверку нотариуса при приобретении земли?

Частый вопрос наших клиентов: а как же нотариус? Он ведь проверяет документы, и не заверит договор, если с документами не все хорошо.

Это действительно так, однако все еще не гарантия безопасности для покупателя. Множество прав (договоров) на земельный участок, приобретенных на основании нотариально удостоверенных договоров, было отменено. Здесь следует подчеркнуть, что такая отмена происходит не по вине нотариусов, потому что нотариусы, как правило, добросовестно соблюдают нормы законодательства при совершении нотариальных действий. А по причине юридической неосведомленности покупателей.

Просто посмотреть на информацию из государственных реестров недостаточно. Это может сделать каждый, в открытом доступе есть определенное количество ресурсов, где вы сможете проверить земельный участок самостоятельно. Например, государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВПН) и государственный земельный кадастр (ГЗК).

В ГЗК можно посмотреть, где находится участок, его площадь, границы, целевое назначение. В ГРВПН проверить право собственности, обременения, основания обретения права собственности и т.д.

Однако полученную информацию следует проанализировать через призму законов, сопоставить все данные, найти пробелы и неточности в документах. Большое количество земельных участков имеют юридические проблемы с документальным оформлением.

Юрист в этом случае проверяет не только открытую информацию, но и другие показатели, такие как законность оформления документов на землю, правильность оформления документов, сопоставляет имеющиеся факты и взвешивает риски.

Какие документы продавца земельного участка нужно проверить?

Среди распространенных документов, подтверждающих право собственности продавца на участок:

• государственный акт;
• государственный акт на право пожизненного наследуемого владения (выдавался с 1990 до 1992 года);
• свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о праве собственности;
• договор (купля-продажа; дарение, мена)
• выписка из ГРВПН.

Каждый документ выдавался в разный период, поэтому имеет разные названия, основные реквизиты и требования к оформлению и получению таких документов требуют детального анализа, в зависимости от требований, которые предъявлялись к действующему законодательству. К примеру, до 2010 г. при обретении права собственности на земельный участок нужно было производить новый государственный акт, с 2010 года по 2013 год достаточным правоустанавливающим документом был договор.

То есть, нужно проверить не только наличие нужного документа, в зависимости от того, какой документ выдавался на момент приобретения земельного участка, но и верность его оформления.

Интересно: Покупка земли иностранным лицом в Украине в 2023 году

Критерии проверки земельных участков, по которым чаще всего возникают проблемы

По каким параметрам проверки чаще всего находим "недостатки земельного участка":

• При проверке площади и местоположения участка. Например, не совпадают данные в документах на право собственности, данные внесены в ГЗК по физическому размещению участка на местности.
• Наложение границ на соседние участки. Здесь может возникнуть спор о праве собственности, а именно кто должен "подвинуть" свой участок.
• Если установлено частое изменение владельца участка, или в архивном слое ГЗК находим архивные участки.
• При проверке "истории" земельного участка довольно часто при переходе от одного собственника к другому, изменении целевого назначения, находим несоответствие оформленных в то время документов нормам законодательства.

Именно проверка истории участка одновременно и очень важна, и очень сложна. Есть реальные примеры, когда у лица, покупающего земельный участок у продавца, не имевшего права его продавать (например, продавец в свое время незаконно приватизировал участок), из-за решения суда "законный владелец" забирает такой участок.

Покупатель остается и без средств, и без земельного участка. Сложность такой проверки состоит в моменте истребования всех документов от государственных учреждений. Во-первых, не все учреждения готовы предоставить такую информацию рядовому гражданину. Мы производим адвокатские запросы в государственные и архивные учреждения, органы нотариата. Извлекаем информацию из всех возможных реестров.

А во-вторых, помехой могут стать чисто технические факторы. К примеру, земельные архивы затоплялись или сгорали.

Если документов на участок в архивах нет, это должно насторожить покупателя. Это может быть сигналом, что либо присутствовала незаконная схема по этому участку, либо просто участок попал в массив коррупционных схем с другими участками. В этой ситуации будущим покупателям и продавцам следует подходить к обретению прав собственности взвешенно и законно, не нарушая норм и запретов законодательства. Времена и власть меняется, а проблемная собственность тянется годами.

Юрист же подскажет, где найти другие сведения, и взвесит риски.

Аудит договора аренды земельного участка для юридических лиц. Показатели, которые проверяем.

Кроме услуги исторического и документального исследования земельного участка, мы производим проверку договоров аренды земельных участков.

Это важно для гарантий уверенности арендатора в том, что закладывая экономическое и финансовое планирование использования земельного участка и получения доходов, он будет уверен в том, что участок у него не заберут.

Здесь основными ошибками являются:

• отсутствие регистрации прав аренды в реестре;
• отсутствие договоров;
• отсутствие в договоре существенных условий, без согласования которых договор может быть признан недействительным;
• изменения в договор не оформлены должным образом.

Основные преимущества проведения юридического аудита земельного участка и прав на него включают:

• Уменьшение рисков. Юридический аудит позволяет выявить возможные юридические проблемы и риски, связанные с земельным участком, что позволяет своевременно их решить и предотвратить возможные проблемы в будущем.
• Уменьшение или увеличение стоимости участка. Проведение юридического аудита позволяет выявить возможные недостатки и проблемы с правами собственности на земельный участок, что позволяет их решить и увеличить стоимость участка для продавца или уменьшить из-за таких недостатков стоимость для покупателя.
• Повышение доверия. Проведение юридического аудита земельного участка обеспечивает повышение доверия между сторонами соглашения, что позволяет снизить возможные конфликты и споры в будущем.

К нам обратился клиент, нуждавшийся в аудите участка для строительства в Обуховском районе Киевской области. Участок хорошей конфигурации, с документами продавца все хорошо. Проблема была в другом. На участке находилась охранная зона газопровода. Что интересно, на топосъемке данное ограничение не отражалось. Выявили мы это, анализируя градостроительную документацию.

Конечно, возник логический вопрос - как строить, если купить данный участок, поскольку по нормам ГСН, дом мечты заказчика теперь невозможно было разместить на участке. Клиент изменил решение о приобретении данного участка и выбрал другой, который отвечал его требованиям, сэкономив себе средства и нервы.

Другой случай – это покупка коммерческого помещения (магазина). Продавали обычный МАФ, как недвижимое имущество (Фастовский район). Земельный участок в аренде. Такие случаи часты, когда черные регистраторы это регистрируют, а городские власти передают земли в аренду без аукциона.

Можно ли такое купить? Можно. Но не по цене недвижимого имущества, а как обычный МАФ. Все потому, что прокуратура подачей иска в суд признает незаконным передачу такого участка в аренду без проведения торгов, и отменит регистрацию в реестре МАФа, как недвижимого имущества. Прокуратура это может сделать хоть завтра, хоть через 20 лет, потому что исковая давность не применяется к таким искам. Своевременный аудит ситуации позволил Клиенту развернуть сделку в свою пользу и не рисковать вложенными средствами.

Если вы планируете приобретение земельного участка, но хотите сделать это максимально безопасно – заказывайте его аудит у наших специалистов.

Стоимость юридического аудита можно узнать здесь.

Мы позаботимся и о проверке, и об организации самого соглашения по приобретению земельного участка.