Как узаконить пристройку к частному дому: строительный паспорт и ведение в эксплуатацию

Выполняя пристройку к частному дому, которая заключается в изменении геометрических размеров, площади, и предполагает вмешательство в несущие конструкции, юридически вы проводите реконструкцию объекта.

Проведение таких работ предполагает получение разрешительных документов, а по окончании строительных работ объект нужно вводить в эксплуатацию.

Для проведения реконструкции необходимо получить строительный паспорт. Для его получения владелец должен обратиться в уполномоченный орган градостроительства и архитектуры с:

• заявлением;
• правоустанавливающими документами на земельный участок и дом;
• нотариально удостоверенным согласием совладельцев;

Примечание: если не удостоверять такое согласие у нотариуса, заявление должны подать одновременно все совладельцы.

К пакету документов также нужно добавить:

• схему намерений застройки земельного участка;
• информацию, если на земельном участке есть объекты культурного наследия;
• информацию об ограничениях в использовании участка.

Схема застройки земельного участка должна содержать данные о:

• месторасположении зданий и сооружений на участке;
• расстоянии от зданий до границ близлежащих земельных участков и находящихся на них объектов, а также от инженерных сетей и сооружений;
• информацию о фасадах, планах этажей и форме крыши;
• изображение срезов запроектированных зданий или сооружений с указанием габаритных размеров;
• список систем инженерного обеспечения, включая планируемые автономные системы;
• красные линии, линии регулирования застройки, подъезды, места подключения к инженерным сетям.

Схема намерений застройки выполняется в произвольной форме, но обычно включает в себя:

• объяснительную записку;
• схематический генеральный план, показывающий общее распределение объектов на участке;
• планы этажей, фасады и вертикальные разрезы зданий, а также дополнительные сооружения, как, например, хозяйственные здания и гаражи.

Многие заказчики пытаются самостоятельно нарисовать такую схему, однако получают отказ в выдаче строительного паспорта по разным причинам, например, не указаны расстояния до соседних зданий или не соблюдены отступления от красных линий, нарушены требования санитарных и пожарных норм. Другая распространенная ошибка – не учтено наличие зданий и инженерных сетей на соседних земельных участках и расстояние до них. Нормы застройки, особенно охранных зон, проходящих через участок, не учитываются или не нарушаются при проектировании.

Конечно, при сопровождении легализации пристройки, реконструкции, мы помогаем не только с подачей документов, но и их разработкой. При этом орган архитектуры не будет иметь законных оснований для отказа в выдаче строительного паспорта – наши юристы подготовят все качественно и в соответствии с требованиями закона.

Интересно: Легализация самовольного строительства в Украине

Как узаконить пристройку, если владелец не получал разрешительные документы?

Существует несколько способов легализовать пристройку к частному дому. Об этих способах мы рассказывали в статье.

Здесь расскажем о распространенном способе – применении строительной амнистии. Напомним, что при таком способе ввода в эксплуатацию штрафы за самовольное строительство не применяются (на август 2023 года). Однако все может измениться, когда Президент подпишет закон 5655 о реформе градостроительства.

В связи с принятием этого законопроекта за ввод в эксплуатацию самовольного строительства придется заплатить административный сбор в размере около 19 000 грн. Поэтому не ждите, когда эта услуга станет дороже в несколько раз.

Основные критерии, когда можно воспользоваться строительной амнистией:

• наличие права собственности или права пользования земельным участком;
• соответствие между целевым назначением участка и объектом строительства;
• наличие кадастрового номера участка;
• строительство осуществлено без нарушений строительных норм и правил.

Мы поможем определить, подпадаете ли вы под требования к строительной амнистии и поможем легализовать пристройку.

Интересно: Ввод недвижимого имущества в эксплуатацию: что нужно знать

Незаконная пристройка и несколько совладельцев: как ввести в эксплуатацию, если другой совладелец не согласен?

К нам обращаются клиенты для ввода в эксплуатацию самовольного строительства и для выделения своей доли, когда есть спор или неприязненные отношения с другим совладельцем. К сожалению, это распространенная ситуация.

Законодательство предусматривает, что при общей собственности все совладельцы должны действовать по взаимному согласию, то есть вместе и одновременно. При конфликте совладельцев выход из ситуации такой: либо договариваться, либо идти в суд.

Заметим, что в натуре можно выделить только введенную в эксплуатацию недвижимость. Нужно сначала вводить в эксплуатацию недвижимое имущество, а затем уже выделять долю.

Как меняются идеальные части совладельцев, если за счет пристройки произошла смена площадей, а вдобавок изменился и размер доли каждого их них?

Это другая распространенная ситуация, с которой сталкиваются наши клиенты.

К примеру, кейс наших клиентов. Дом в собственности по ½ части между братом и сестрой. Брат осуществил достройку к дому, значительно расширив площадь той части, которой он фактически пользовался. Но пристройка была осуществлена без разрешительных документов (без права на выполнение строительных работ, что подтверждается декларативным способом – представлением Уведомления о начале строительных работ).

Мы разработали дорожную карту и реализовали проект следующим образом:

• легализовали самовольное строительство путем прохождения полной процедуры по разработке строительного паспорта и получению разрешительных документов (под строительную амнистию проект не подпадал именно по дате строительства);

Примечание: Здесь важным моментом является то, что после ввода в эксплуатацию и перед регистрацией права собственности в реестре есть подача письменного согласия всех совладельцев, если доли не меняются. В случае, если в результате реконструкции стороны договорились об изменении и перераспределении частей, они удостоверяют соответствующий договор у нотариуса о перераспределении и изменении долей. В нашем случае части после реконструкции по взаимному согласию распределились по: ¼ и ¾.

• нотариально удостоверили договор раздела недвижимого имущества в натуре;
• осуществили распределение земельного участка с присвоением отдельных кадастровых номеров и регистрацией прав на землю в реестре;
• получили заключение БТИ о возможности разделения;
• разработали новые технические паспорта;
• получили два разных адреса и зарегистрировали право собственности в реестре.

Как видите, ничего невозможного нет. Но для экономии средств и времени сначала нужно провести аудит, разработать дорожную карту и реализовывать проект шаг за шагом.

Любое строительство начинается с получения разрешительных документов. Не нужно сначала строить, а затем "узаконивать" – это распространенная ошибка, которая стоит дороже и занимает больше вашего времени. Мы не раз отмечали, что не все, что построено, можно ввести в эксплуатацию, даже через суд.

Потому мы предлагаем оформление документов для строительства “под ключ”. В наши услуги входит:

• консультация и разработка дорожной карты для реализации проекта;
• разработку схемы намерений застройки;
• получение разрешительной документации;
• изготовление техпаспорта на дом;
• ввод в эксплуатацию;
• присвоение почтового адреса;
• регистрация прав собственности с получением выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и т.д.

Стоимость услуг по сопровождению строительства и легализации объектов строительства здесь.