Как заключить договор мены недвижимости в Украине? Пошаговая инструкция

Хотя договоры мены (обмена/бартера) не так распространены в отношении недвижимого имущества, как, например, купля-продажа и дарение, однако такие договора становятся актуальными в случаях, когда расчет за недвижимое имущество производится не денежными средствами, а другим имуществом:

• дома, квартиры;
• земельные участки;
• корпоративные права;
• земельные участки с/х назначения и т.д.

Также договор бартера может быть полезен в тех случаях, когда стороны желают избежать формальностей, связанных с денежными транзакциями.

На примере из практики наших юристов по недвижимости, мы расскажем, в каких случаях договор мены действительно может быть оптимальным решением, и о чем нужно знать, планируя заключать такой договор.

Интересно: Что владельцу делать с недвижимостью в Украине во время войны, пока он находится за границей?

Договор мены недвижимости: основные правила

При договоре мены, любая из сторон контракта выступает сразу и покупателем, и торговцем. Поэтому при заключении таких договоров, в зависимости от предмета договора, мы анализируем законодательство, регулирующее процесс отчуждения определенного имущества:

• земельное законодательство;
• законодательство, регулирующее правовой статус определенных субъектов хозяйствования;
• законодательство, регулирующее особенность отчуждения объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
• налоговое законодательство;
• нормативно-правовые акты по вопросам государственной регистрации прав.

Важно! Существует определенный запрет на заключение договора мены, где одной из сторон является государственное или коммунальное предприятие, в отношении имущества, отнесенного законодательством к основным фондам.

Договор мены заключается в письменной форме с нотариальным удостоверением и внесением данных о праве собственности в государственный реестр. Поэтому при подготовке недвижимости к сделке, обе стороны должны иметь документы на такую недвижимость, согласно требованиям действующего законодательства (зарегистрированное право собственности, технический паспорт, выписка из реестра, кадастровый номер и др.).

При подготовке сделки отчуждения недвижимости мы рассматриваем такой вариант заключения договора, если стороны договорились именно об обмене. Мы:

• прорабатываем схему такого обмена, выгодно ли заключать такой договор, риски и моменты перехода права собственности (в случае рассрочки платежей по доплате) ориентируясь на потребность клиента;
• согласовываем с клиентом основные условия договора, прописываем их и согласуем с нотариусом;
• организуем сбор всех необходимых документов для сделки и сопровождаем процесс у нотариуса (выписка, выписка, технический паспорт, присвоение кадастрового номера, согласие, протоколы, экспертная оценка);
• помогаем в процессе получения выписки о праве собственности для заказчика.

Интересно: Как купить земельный участок в Украине с участием юриста?

Договор мены недвижимости и корпоративные права

В нашей практике был кейс с заключением договора мены земельных участков в обмен на долю в уставном капитале ООО. Мы сопровождали данное соглашение "под ключ".

Путем разделения земельного участка мы сформировали 5 отдельных участков с отдельными кадастровыми номерами для будущего их обмена на доли в уставном капитале.

При формировании земельного участка мы также производили изменение их конфигураций, чтобы расположение участков, которые будут переданы в собственность, удовлетворило участников такого обмена.

От имени юридического лица мы подготовили все необходимые протоколы, разрешения, заявления и справки, необходимые для нотариального удостоверения такого соглашения. По договоренности сторон такой обмен между ними был произведен без доплаты, поэтому при удостоверении договора был подписан акт приема-передачи и внесены данные о праве собственности новых собственников земельных участков в государственный реестр, а в отношении корпоративных прав - внесены изменения в реестр юридических лиц с получением нового подъемника.

Вся процедура прошла под пристальным контролем нашего юриста.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Обложение договора мены или дарение недвижимости

При обмене для физических лиц – продавцов применяется ставка налога на доходы физических лиц:

• 0 % - при нахождении имущества в собственности свыше 3 лет и первой продажи в течение налогового отчетного года;
• 5% + 1,5% военный сбор – при нахождении недвижимости в собственности менее 3 лет или если в текущем году реализовали другую недвижимость;
• 18% - для нерезидентов.

При отчуждении путем обмена неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости "0" ставка налога не применяется.

Доход, полученный при отчуждении в течение налогового отчетного года, таких объектов подлежит налогообложению по ставке 18%+1,5% военный сбор.

По ставке 5%+1,5% военный сбор облагается налогом доход, полученный при отчуждении в течение налогового отчетного года таких объектов только в случае если такое имущество, имущественные права получены налогоплательщиком по наследству.

Для физических лиц налогообложение сделки как при продаже, так и при обмене – одинаковое. Однако при обмене может иметь место значительная экономия средств, так как нотариально удостоверяется 1 договор и не нужно платить комиссию банка за перевод средств или подтверждать источники происхождения средств.

В некоторых случаях при отчуждении объекта недвижимости доход от такой продажи может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта.

Все налоги должны быть уплачены  лицом, обмениваемым недвижимость, до момента удостоверения договора, как и при купли-продажи.

Интересно: Как иностранцу унаследовать недвижимость в Украине?

Основные требования к обмену или дарению земель с/х назначения

Земельные участки с/х назначения, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться по договорам:

• купли-продажи;
• дарения;
• пожизненного содержания;
• наследственного договора;
• мины;
• путем внесения в уставный (складочный) капитал;
• путём обращения взыскания на них.

Владельцы земельных участков всех форм собственности, расположенных в массиве земель с/х назначения, могут обмениваться такими земельными участками.

Но! Если в обмен идет земельный участок государственной или коммунальной собственности, расположенной в массиве земель с/х назначения, на другой земельный участок, расположенный в этом же массиве, 2 участка должны иметь одинаковую нормативно-денежную оценку, или разницу в оценке не более 10 процентов.

Земли товарного с/х назначения и земли ОСГ, которые были выделены владельцам земельных долей (паев), могут отчуждаться юридическим лицам по договору мены путем обмена участками в одном массиве и содержащие одинаковую нормативно-денежную оценку или разница в оценке не более 10%.

Кстати, заключение договора мены земельных участков в пределах одного массива осуществляется без согласия субъекта преимущественного права.

В процессе сопровождения сделок с такими объектами недвижимости мы предоставляем:

• анализ преимущественного права (сопровождение реализации при необходимости);
• анализ прав покупателя на предмет наличия запретов на получение таких участков в собственность (анализ по количеству земель в собственности, чтобы не выйти из ограничения в 100 га, санкционный список, анализ подтвержденной чистоты доходов);
• непосредственный аудит участка;
• проверку и анализ договора аренды/эмфитевзиса.

После проведения такого анализа мы предлагаем заказчику самый оптимальный вид договора для отчуждения земельного участка с/х назначения и готовим пакет документов для нотариального удостоверения.

Обмен имущественными правами на квартиру в новостройке

Если вы приобрели в собственность согласно договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, за вами регистрируется специальное имущественное право.

Вы как владелец такого имущественного права можете отчуждать объект другим лицам по договорам, в том числе договору мены. Если вы полностью оплатили "будущую недвижимость" – согласие заказчика строительства или девелопера получать не нужно.

После отчуждения нового владельца переходят все права и обязанности предыдущего владельца. В таком случае внесение изменений в первоначальный договор купли-продажи между заказчиком/девелопером и первоначальным собственником или заключение нового такого договора законом не требуется.

Одним из существенных условий такого договора является указание в нем информации о том, что отчуждение неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости не является первым. Обязательным приложением такого договора является первый договор купли-продажи такого объекта недвижимости или договора об участии в фонде финансирования строительства.

Какое бы имущество вы ни планировали передать путем дарения или мины, к самому процессу нужно подойти следующим образом:

• провести проверку объекта недвижимого имущества, приобретаемого в обмен;
• проанализировать налоговые обязательства сторон, сроки уплаты налогов;
• договориться об оптимальной процедуре перерасчета средств в случае доплаты за недвижимость;
• при необходимости – провести дополнительные проверки контрагента и т.д.

Наша компания предоставляет полный комплекс услуг по операциям с недвижимостью. Мы:

• производим юридический аудит недвижимости, которую вы получаете;
• консультируем по вопросам оптимизации налоговых обязательств;
• в некоторых предусмотренных законодательством ситуациях – сможем уменьшить доход от продажи объектов недвижимости, что в свою очередь уменьшит налог;
• подготовим недвижимость к сделке (внесение в реестры, получение подъемников, экспертной оценки, технического паспорта, кадастрового номера, необходимых согласий и заявлений);
• организуем сам процесс заключения сделки с привлечением нотариусов;
• предоставим сопровождение после заключения сделки.

Стоимость юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью здесь.

Если вам нужен совет или помощь – обращайтесь к нашим специалистам!