Покупка и продажа недвижимости в Украине: процедура, этапы, документы

Покупка и продажа недвижимости – это обычный и нормальный процесс в жизни. Но, согласитесь, недвижимость в наше время является ценным и дорогим активом. Следовательно, как только вы приближаетесь к процедуре приобретения недвижимости, нужно привлечь высококвалифицированных юристов. Это поможет избежать ошибок, которые на практике встречаются довольно часто, и не потерять собственные или заимствованные средства.

В этой статье мы более подробно расскажем о процедуре приобретения недвижимости, а именно квартиры. Поговорим о том, с какой сложностью могут иметь дело покупатели и продавцы при покупке или продаже недвижимости. Мы основываем свои материалы на реальном практическом опыте сопровождения сделок недвижимости.

Мы знаем, как это происходит на практике, с какими проблемами сталкиваются наши клиенты. А главное – как их избежать.

Интересно: Проверка квартиры перед покупкой на первичном рынке в Украине.

Покупка квартиры: Процедура, этапы, документы

Приобретение или продажа квартиры предусматривает заключение договора купли-продажи недвижимости, удостоверяемого нотариально сторонами. Договор купли-продажи является правоустанавливающим документом, удостоверяющим право собственности на квартиру. Договор купли-продажи является не единственным договором, согласно которому может отчуждаться право собственности недвижимого имущества. Также это может быть договор мены, дарственная и другие договоры. Однако здесь мы рассмотрим классическую процедуру с покупкой недвижимости в Украине.

Вся процедура покупки недвижимого имущества обычно состоит из следующих этапов:

1. Подбор клиентом недвижимости и аудит недвижимого имущества.

Наверное, один из самых важных этапов. Именно на нем юристы проверяют недвижимость, документы и владельца, тщательно выискивая возможные риски приобретения недвижимости или заключения договора купли-продажи. Аудит недвижимого имущества предусматривает проверку его по всем доступным реестрам, проверка технического паспорта и состоявшихся перепланировок. У нас был опыт, когда при проверке квартиры, для одного из наших клиентов, обнаружили реконструкцию. В результате такой перестройки площадь недвижимого имущества была увеличена на 8м2, а соответственно и цена за м2 квартиры. В этом случае, конечно, реконструкция никоим образом не была легализована. Сообщив об этом клиенту, мы приняли решение подыскать другой объект недвижимости для покупки.

2. Устранение недостатков.

Иногда при анализе оказывается, что квартира не готова к продаже. Возможно, в ней прописаны малолетние, отсутствует технический паспорт, или есть другие обстоятельства, которые объективно не позволяют осуществить куплю-продажу квартиры.

3. Подготовка к купле-продаже квартиры в Киеве

Если квартира подходит для купли-продажи и коммерческие условия продаж согласованы и удовлетворяют стороны – мы готовимся к проведению купли-продажи недвижимости. Подготовка предполагает:

• согласование договора купли-продажи;
• организацию встречи сторон у нотариуса, для подписания;
• сбор и проверка всех документов.

Очень важно, чтобы подготовка к купле-продаже была эффективной, все детали и нюансы были учтены. Иногда, купля-продажа "срывается" у нотариуса или усложняется в связи с отсутствием определенных документов или не выполнения определенных обязательств. У нас был случай, когда продавец по договоренности должен уплатить в день продажи квартиры налог на доходы физических лиц, имел средства на двух разных банковских карточках, а банковские лимиты не давали возможности отправить необходимую сумму. Соответственно, пришлось всем подождать, пока продавец решит этот вопрос.

4. Сопровождение сделки покупки квартиры в Киеве

После согласования всех деталей, наши юристы сопровождают непосредственно куплю-продажу у нотариуса. При сопровождении заключения соглашения юристы проверяют документы, помогают нотариусу или другим участникам процесса. Однако самое главное – реагируют на кризисные моменты, которые могут возникнуть. Например, в ходе одной из сделок продавец решил внести изменения в договор купли-продажи. Решил он это сделать непосредственно перед его подписанием, ознакомившись с этим договором предварительно. Поскольку на встрече был юрист, нам удалось уладить этот вопрос. Однако, если бы не было юриста, покупатель мог бы оказаться не в приятном, мягко говоря, положении.

Сопровождение сделки заканчивается внесением изменений в реестр прав на недвижимое имущество, а новый владелец квартиры едет в свою заветную недвижимость. Правда здесь еще желательно сменить замок в дверях, для полного завершения процесса.

Интересно: Покупка квартиры на вторичном рынке в Украине: проверка, подготовка к операции

Какие документы подготовить к продаже недвижимости в Киеве?

При продаже недвижимости в Украине обычно требуется следующий пакет документов:

• Оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, мены, дарения или другой документ, на основании которого у владельца возникло право собственности на недвижимость);
• Паспорт и идентификационный код продавца (продавцов) и покупателя (покупателей);
• В случае, если стороны состоят в браке – оригинал свидетельства о браке и нотариально заверенное согласие другого супруга;
• Отчет об оценке имущества;
• Технический паспорт;
• Другие документы, которые могут быть востребованы в определенных случаях.

Проверка недвижимости до приобретения

Первая и наиболее важная стадия — проверка недвижимости до ее приобретения. Мы предлагаем такую услугу, и уже знаем на собственном опыте, где чаще всего могут ждать “подводные камни”. Наши юристы осуществляют комплексную проверку, которая заключается в тщательном аудите недвижимости, проверке владельца и других оснований, которые могут усложнить приобретение, а иногда и привести к денежным потерям.

Проверка недвижимости

Мы проверяем недвижимость, используя правоустанавливающие документы, сведения из открытых реестров, технический паспорт и любую другую информацию, которую мы сможем найти. При этом мы стараемся восстановить историю приобретения жилья и исследовать, каким образом владелец приобрел в собственность имущество. Это ведь тоже очень важно, хотя подавляющее большинство юристов предпочитает не тратить времени на эту значимую часть истории недвижимости. В случае, если мы обнаруживаем судебные споры по поводу недвижимости или у нас возникают основания полагать, что недвижимость приобретена в собственность незаконно – мы не можем рекомендовать нашему клиенту приобретать такую недвижимость.

К примеру, возьмем реальный случай из нашей практики. Во время такой тщательной проверки недвижимости мы обнаружили, что в отношении предыдущего продавца недвижимости (кто был владельцем до сегодняшнего владельца) есть спор о праве, который касается нескольких объектов недвижимости. А это реальные опасности для нашего клиента. Наша задача – обезопасить от непредсказуемых неприятностей каждого, кто обратился к нам за юридической поддержкой при приобретении квартиры, офиса, дома и т.д.

Проверка продавца/покупателя

Также проверяем продавца и покупателя (в зависимости от того, какую сторону представляем) на предмет запретов, арестов, исполнительных производств и т.д. Не должно быть никаких оснований для обжалования договора.

Проверяем другие обстоятельства, которые могут влиять на сделку

Здесь много деталей и нюансов. Например, для одной из сделок от имени продавца должно выступать лицо по поручению. При проверке доверенности обнаружили проблему – по номеру бланка доверенности совсем другой документ. В результате оказалось, что доверенность не действительна. Или другой пример: во время проверки было обнаружено, что в квартире зарегистрированы малолетние дети. А это уже могло бы быть основанием, чтобы нотариус отказался удостоверять сделку купли-продажи. Пришлось продавцу выписываться вместе с детьми. Также при проверке выявили задолженность за коммунальные платежи. Здесь стороны договорились о компенсации.

Подписание сделки по продаже или покупке квартиры у нотариуса

Наверное, самый легкий, но точно самый ответственный момент. Обычно стороны нервничают при подписании у нотариуса, поскольку речь идет о достаточно дорогой инвестиции. Поэтому мы, юристы, делаем все возможное, чтобы наше соглашение прошло легко и без сложностей.

Обычно у нотариуса стороны подписывают договор купли-продажи, производят расчеты и уплачивают налоги. После проведения всех расчетов, подписание всех документов нотариус производит изменения в реестре прав и выдает новому владельцу его экземпляры документов. Предыдущий владелец отдает ключи, и работа юристов также завершается.

Однако бывают случаи, когда сделка усложняется: например, при перечислении средств из-за границы на банковский счет продавца. Такая транзакция может производиться достаточно долго, но в любом случае здесь нужно дождаться. Альтернативные варианты, которые можно рассмотреть – аккредитив, при котором покупатель перечисляет на специальный счет денежные средства, а продавец может получить их только после наступления определенного события (например при предъявлении договора купли-продажи).

В любом случае, для того чтобы подписание соглашения у нотариуса состоялось "гладко", нужно провести тщательную подготовку и согласовать все детали. Только в таком случае все стороны процесса будут удовлетворены.

Покупка и продажа недвижимости – ответственное дело со своими возможными рисками и правовыми требованиями. Конечно, лучше заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. И вот почему:

• Самая главная причина – ваша юридическая безопасность. Также это экономия средств, времени и нервов при купле-продаже квартиры. Юрист знает процедуру, детали и “подводные камни”, всегда будет защищать интересы клиента.
• Юрист проверит недвижимость, согласует все детали и представит действенные советы, ведь это ваш партнер.
• Если возникнет форс-мажорная ситуация непосредственно во время заключения сделки, юрист возьмет на себя ее урегулирование.

Наша команда предлагает полный комплекс услуг по приобретению или продаже недвижимости в Украине:

• проверка недвижимости;
• дистанционная продажа недвижимости (из-за границы);
• подготовка договора сделки с недвижимостью;
• сопровождение купли-продажи земли;
• сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости;
• организация сделки у проверенного нотариуса и т.д.

Обратитесь в нашу команду юристов, и мы с радостью станем вашим надежным партнером, который предоставит вам всестороннюю юридическую поддержку на протяжении всего процесса покупки или продажи недвижимости. Отправьте запрос сегодня, чтобы начать успешное и безопасное соглашение!

Узнать стоимость на юридические услуги по недвижимости можно здесь