Юридическое сопровождение сделок с земельными участками в Украине в 2023 году

Проведение юридического аудита перед покупкой земельного участка осуществляется во избежание неприятных сюрпризов в будущем. Ведь покупка земельного участка – это сложный процесс с одной стороны, а с другой – дорогостоящая инвестиция, поэтому аудит должен быть проведен качественно.

Сегодня мы сосредоточимся на вопросе, что нужно знать о земельном участке перед его приобретением, чего следует избегать, и как именно можно приобрести/продать земельный участок в Украине. Также интересный вопрос – налогообложение земельного участка во время его приобретения/продажи.

Если вас интересует безопасное приобретение земли в Украине – просто обращайтесь к нашим специалистам за помощью и советом.

Интересно: Как оформить права использования земли сельскохозяйственного назначения во время военного положения?

Основные красные флажки при анализе земельного участка

Вот некоторые основные красные флажки, с которыми мы сталкиваемся при юридическом аудите земельного участка:

Старые документы о собственности, право собственности не внесены в реестр. Это объясняется тем, что правоустанавливающие документы того времени легко было подделать и при аудите нужно поднимать законодательство, регулировавшее в то время основания возникновения прав и оформления документов. Особенно в периоды, когда при переходе права собственности нужно было производить новый государственный акт. Или, когда человек в свое время земельный участок продал, а государственный акт остался у него на руках. То есть, по сути, правоустанавливающий документ есть, а объекта права собственности у владельца нет.

Разногласия в данных земельного кадастра и данных правоустанавливающих документов (площадь, месторасположение, конфигурация, накладки). В этих пунктах должно быть соответствие по всем критериям в документах, потому что при покупке вы должны знать, что приобретаете, где оно находится, и нет ли граничных споров с соседями.

Целевое назначение должно соответствовать намерениям покупателя относительно целей будущего использования. Если участок инвестиционно привлекательный, но целевое назначение не отвечает цели покупателя для дальнейшего его использования, то следует рассматривать возможность изменения целевого назначения еще до моменту приобретения участка.

К сожалению, это не всегда возможно. Даже если вам риэлтор или продавец утверждает, что все возможно, и, например, участок лесного фонда вы можете спокойно перевести под цели строительства.

Органы государственной власти, местного самоуправления, прокуратура очень оперативно возвращают такие участки в государственную или коммунальную собственность.

При проверке архивного слоя обнаружено изменение конфигурации, разделение или объединение. Это может свидетельствовать, что таким образом прятали первичный участок, а именно его кадастровый номер, чтобы исключить возможность вернуть его предыдущему владельцу.

Проверка оборотоспособности земельных участков сельскохозяйственного назначения в случае отчуждения их в пользу юридических лиц, а именно земельных участков, выделенных в натуре (на местности), владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. Если в правоустанавливающих документах нет информации, что участок для ведения ОСГ был выделен из земельных долей (паев), нужно проверять ситуацию запросами в отделы земельных ресурсов и соответствующих советов по месту нахождения участков для подтверждения ее оборотоспособности.

Интересно: Изменение целевого назначения земли в 2023 году

Распространенные способы отчуждения земельного участка

• заключение договора купли-продажи;
• дарение;
• мина земельного участка;
• залог земельного участка;
• наследственный договор на землю;
• договор пожизненного содержания на землю;
• доверительная собственность на земельный участок;
• внесение в уставный капитал ООО и т.д.

При избрании того или иного способа, прежде всего, анализируем и обращаем внимание на следующие критерии:

• какой именно участок отчуждается, его целевое назначение и установленные законодательством требования по его оборотоспособности;
• кто являются сторонами договора, какие требования к сторонам установлены законом (например, проверка покупателя и второго супруга на предмет наличия в собственности земельных участков с/х назначения площадью до 100 га);
• способы и порядок расчета между сторонами (исключительно безналичный расчет для земель с/х назначения);
• особенности налогообложения земель на Украине.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Налогообложение соглашений с землей в Украине

По общему правилу все налоги определяем и уплачиваем до момента заключения договора отчуждения земельного участка. В случае если договор не был заключен, то уплаченные налоги возвращаются.

Основными факторами, влияющими на размер налогов являются:

• вид заключаемого договора;
• статус сторон (родство сторон для договора дарения, или гражданин Украины – нерезидент);
• налогооблагаемая база (нормативная оценка, экспертная, балансовая стоимость);
• срок, за который имущество находится в собственности продавца.

По общему правилу налогообложения при заключении договора купли-продажи земельного участка уплачивается 8,5% от цены указанной в договоре:

• 5% – НДФЛ;
• 1,5% – военный сбор;
• 1%- государственная пошлина;
• 1% - пенсионный сбор.

Законодательством предусмотрены случаи освобождения от уплаты государственной пошлины, военного сбора или ставке НДФЛ - 0 %.

При сопровождении сделки, выбор выгодного налогообложения для клиента – это значительная экономия его средств. В своей практике мы неоднократно возвращали клиенту уплаченный им размер пенсионного сбора за приобретение земельного участка.

Как это работает, объясним на примере кейса, когда "не родственники" дарят земельный участок.

При дарении платит налог на доходы получающий подарок. При купле-продаже оплачивает продавец. Но если имущество в собственности продавца более 3 лет, то ставка налога в размере 5% НДФЛ при заключении именно договора купли-продажи не применяется. В этом случае экономически целесообразно заключить именно договор купли-продажи вместо пожалования.

При оформлении договора дарения только между родственниками 1-2 степени родства (отец, мать, сын, дочь, супруги, родные братья и сестры, баба и дед со стороны матери и со стороны отца, внуки) не платится НДФЛ и ВЗ

Интересно: Как правильно купить участок под застройку в Украине?

Мораторий и способы отчуждения земель с/х назначения

Наиболее распространенная схема обхода моратория с/х земель до 2021 года, несмотря на существование запрета на отчуждение подмораторных земель, были именно долгосрочные договоры аренды (или эмфитевзиса) с условием после снятия моратория на первоочередное право выкупа или переход собственности.

Но это никогда не было гарантией того, что арендатор обладал безусловным и абсолютным правом перехода собственности к нему. А средства за такой участок владельцу уже были уплачены без перехода права собственности. Такие договоры еще подкреплялись доверенностью и завещанием.

Эту схему за 20 лет существования моратория отработали все – и прокуратура, и суд, и правоохранительные органы тоже. Поэтому при таком способе приобретения участка большие шансы потерять право собственности, если предыдущий владелец захочет вернуть его себе.

Поэтому, когда мы делаем аудит участка сельскохозяйственного назначения, мы:

1. обязательно исследуем основания получения права собственности, и делаем общие рекомендации для нашего заказчика относительно рискованности получения прав на такой объект;
2. разрабатываем максимальные предохранители для покупателя во избежание проблем в будущем.

Например, мы разработали договор купли-продажи со штрафными санкциями для продавца, в случае судебного обжалования со стороны продавца или заинтересованного лица, и прописали условия возврата уплаченных средств.

Сегодня существует только частичное снятие моратория на продажу земель с/х назначения. Ведь он продолжает действовать для определенного круга лиц и при определенных условиях. К примеру:

• запрет юридическим лицам приобретать в собственность участки с/х назначения до 01 января 2024 года (земельных долей/паев, земельных участков, находящихся в частной собственности и отнесенных к землям для ведения товарного с/х производства и - земельных участков, выделенных в натуре/ на местности владельцам земельных долей/паев для ведения личного крестьянского хозяйства);
• полный запрет владельцам земельных долей (паев), расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя, отчуждать земельные участки любым способом, кроме передачи их по наследству;
• разрешение для приобретения права собственности действует для банков в порядке обращения взыскания на с/х земельные участки, как на предмет залога, однако земельные участки в таком случае должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня получения права собственности;
• не допускается приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по возмездным договорам, в случае отсутствия у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Мораторий действует для определенного вида с/х участков, для определенного круга лиц, и в определенных случаях - до проведения референдума по приобретению прав собственности на землю в Украине иностранцами.

На протяжении последних 3-х лет стороны вправе свободно выбирать способ отчуждения сельскохозяйственных участков, но с обязательным соблюдением требований как гражданского, так и земельного законодательства.

Также последними изменениями в законодательство упростили порядок получения прав собственности в части проверки покупателя на земельные участки с/х назначения площадью 0,25 га для ведения садоводства и до 2 га для ведения ОСГ в пределах населенных пунктов.

Например, раньше при приобретении дачного участка под Киевом, поскольку он относится к землям с/х назначения, покупатель должен был проходить специальную проверку:

• нет ли в собственности с/х земель площадью более 100 га;
• подтверждение официальных источников доходов для определения права приобретения земельных участков для садоводства.

То есть раньше аграриев, что обычных граждан при приобретении таких участков проверяли одинаково. Сейчас такая проверка не требуется.

Если сегодня вы ищете безопасный путь приобретения или отчуждения земельного участка в Украине – обращайтесь к нам. Наша команда:

• проведет для вас полный аудит земельного участка, его владельца и истории, опираясь на ваши цели по дальнейшему использованию земли;
• предоставит необходимые консультации и рекомендации;
• поможет привести в порядок правоустанавливающие документы на земельный участок;
• организует проведение сделки по отчуждению земли;
• поможет с вопросами налогообложения соглашения и т.д.

Стоимость проверки земельных участков здесь.

Стоимость сопровождения сделок с землей и недвижимостью здесь.

Все о земле в Украине здесь.