Юридическое сопровождение строительства в Киеве и области (реконструкция, восстановление, снос)

Оформление строительного паспорта в Киеве и Киевской области

Строительный паспорт выдается согласно градостроительной документации. В законодательстве у нас существует пробел о регулировании выдачи строительного паспорта при несоответствии целевого назначения земельного участка и градостроительной документации. Законодательство ставит в приоритет застройку земельного участка в пределах целевого назначения, определенного в ГЗК.

Судебная практика также изменчива, поэтому советуем больше обращать внимание на градостроительную документацию, потому что в случае несоответствия и спора нужно обращаться в суд.

Но! При получении строительного паспорта в таких случаях часто отказывают в связи с несоответствием намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне.

Строительство 2 домов на 1 земельном участке возможно только после раздела такого участка.

Строительство 1 дома на 2 смежных земельных участках возможно только после объединения таких участков или получения 2 строительных паспортов на размещение дома.

Строительный паспорт обязательно вносится в электронный кабинет заказчика и должен иметь регистрационный номер.

Когда не требуется строительный паспорт?

При выполнении двух требований:

• если это застройка земельных участков с целевым предназначением для жилищного строительства (приусадебные участки) дачного и садового;
• и это строительство индивидуального (усадебного) жилого, садового, дачного дома, не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 500 квадратных метров.

На период действия военного положения и одного года со дня его прекращения или отмены строительство индивидуального (усадебного) жилого, садового, дачного дома может осуществляться без строительного паспорта на основании схемы намерений застройки.

Такая схема разрабатывается архитектором или инженером-проектировщиком и загружается в электронную систему в сфере строительства. Проблема реализации этой нормы состоит в том, что невозможно зарегистрировать схему намерений застройки земельного участка в Киеве, Львове и других исторических населенных пунктах, где не утверждены границы исторических ареалов (блокирует система).

Получение градостроительных условий и ограничений для строительства в Киеве и области

Если ваше строительство не подпадает под строящееся на основании строительного паспорта, для строительства нужно разработать проект на основании градостроительных условий и ограничений.

МУО содержат информацию о:

• планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству;
• этажности и плотности застройки;
• отступлений зданий и сооружений от "красных линий", границ земельного участка;
• благоустройства и озеленения участка.

Также есть перечень строительства, по которым не нужно получать МУО для их строительства:

• реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения внешней конфигурации и функционального назначения;
• реставрация и капитальный ремонт зданий и сооружений;
• дооборудование объектов жилищно-общественного назначения средствами беспрепятственного доступа лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения.

Градостроительные условия представляются на основании градостроительной документации на местном уровне.

Основная причина отказа в выдаче МУО – отсутствие детального плана территории.

Наша задача – полное документальное оформление вашей деятельности на стадии до, после и завершение строительства. Также можем помочь с получением градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка в пределах Киева и Киевской области.

Юридическое сопровождение на стадии ввода проекта строительства в эксплуатацию в Киеве и области

Ввести в эксплуатацию завершенные строительством объекты можно:

• в порядке строительной амнистии для об'єктов застроенных в период с 5 сентября 1992 года до 9 октября 2015 года;
• через регистрацию прав собственности объектов построенных до 1992 года – без введения в эксплуатацию;
• по решению суда;

Примечание: Вышеупомянутые пункты касаются объектов самовольного строительства

• объекты, которые строились на основании строительного паспорта и разрешительных документов;
• объектов СС1, СС2 и СС3 из полученных разрешительных документов.

Принятие в эксплуатацию объектов осуществляется после прохождения процедур по:

• получение МУО или строительного паспорта;
• разработки проекта и прохождение экспертизы (в случаях, предусмотренных законодательством);
• утверждение проектной документации (в случаях, предусмотренных законодательством);
• получение права на выполнение подготовительных и строительных работ;
• выполнение подготовительных и строительных работ;
• регистрации в реестре специального имущественного права/обременений гарантийной доли;
• проведение контрольной геодезической съемки (в случаях предусмотренных законодательством);
• воплощение технической инвентаризации.

Принятие в эксплуатацию объектов (СС1) и строящихся на основании строительного паспорта объектов осуществляется путем подачи и регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Об объектах СС2 и СС3 – путем подачи акта готовности к эксплуатации и выдаче сертификата о принятии объекта в эксплуатацию.

Интересно: при строительстве на основании строительного паспорта можно сдать в эксплуатацию отдельные здания, сооружения – отдельно для каждого из них, главное, чтобы эти объекты были отражены в строительном паспорте.

На период действия военного положения и в период трех месяцев со дня его прекращения или отмены разрешается перенос сроков выполнения отдельных видов работ по отделке фасадов и благоустройству территории (кроме транспортных проездов, пешеходных коммуникаций). Поэтому готовить Акт о готовности объекта к эксплуатации можно без выполнения этих видов работ.

Юридическое консультирование застройщиков по работе с инвестированием

Инвестирование – очень важный вопрос для любого застройщика. Не только в разрезе его привлечения, а в первую очередь его юридического оформления, защиты себя и инвестора, разработки необходимой документации и механизмов возврата инвестиции. Наши специалисты предоставляют:

• консультирование и предварительная разработка механизмов инвестирования;
• юридическое сопровождение привлечения средств инвесторов;
• договорное, правовое регулирование взаимодействия между заказчиком, девелопером и инвесторами.

Изменение функционального назначения помещений и перевод нежилых помещений в жилые

Изменение функционального назначения помещения осуществляется путем проведения реконструкции, переоборудования, перепланировки и других мероприятий в жилых помещениях (жилых домах). 

Местные Порядки предусматривают условия получения заказчиком разрешения перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Заказчик должен подать в исполнительный комитет соответствующего Совета:

• правоустанавливающие документы на имущество;
• паспорт и ИНН;
• согласие балансодержателя (если это помещение в многоквартирном доме);
• согласие собственников смежных помещений;
• техническое заключение о возможности изменения функционального назначения путем реконструкции, переоборудования и т.д.

Основными условиями при переводе жилых помещений в нежилые являются:

• право на такой перевод имеет исключительно владелец помещения;

Жилые помещения должны быть расположены в подвальных помещениях (цокольных этажах), на первом и втором этажах дома – над нежилым помещением. Как исключение, на 3 этаже можно размещать мастерские и студии творческих союзов.

• обязательно наличие возможности установки пандуса;
• техническая возможность оборудования отдельного входа и эвакуационного выхода;
• жилой дом не отягощен ипотекой или залогом и не является памятником архитектуры.

При наличии всех документов и соблюдении условий, вы можете получить разрешение на перевод жилого помещения в нежилое.

Но после анализа имеющихся документов заказчика, перечень документов может корректироваться. По срокам тоже индивидуально, все зависит от органов местного самоуправления и получения разрешений. В течение 5 дней в среднем исполнительным комитетом анализируется пакет документов и при отсутствии оснований для отказа - готовится Разрешение.

Основными основаниями для отказа являются:

• подача неполного пакета документов;
• выявление недостоверных данных в представленных документах;
• несоблюдение определенных требований, установленных местным Порядком о законодательстве;
• перевод дачного/садового дома в жилой+изменение целевого назначения земельного участка.

Разделение/выделение дома между совладельцами

Вопрос выделения в отдельную единицу долей в общей совместной собственности необходим для дальнейшего свободного распоряжения своим имуществом без обязательного согласования в будущем таких действий с другими совладельцами.

Для разделения дома между совладельцами требуется наличие определенных условий:

• не должно быть самовольного строительства;
• права на объект должны быть зарегистрированы в реестре;
• если право собственности на земельный участок оформлено, сначала определяется возможность раздела такого земельного участка и проводится разделение такого участка с присвоением отдельных кадастровых номеров и с регистрацией права собственности;
• выделяемые объекты должны быть автономными (с отдельным выходом и выездом на улицу);
• нужно согласие всех совладельцев.

Договоры по разделу дома и земельного участка удостоверяются нотариально. После удостоверения договоров новообразованным объектам присваиваются отдельные адреса. В случае наличия споров между совладельцами относительно разделения и отсутствия взаимного согласия – такое разделение может быть произведено по решению суда.

Разрешение конфликтных ситуаций во время строительства в Киеве и области

При разрешении конфликтных ситуаций, например при отказе в выдаче МУО разрешительных документов, технических условий, можем привлекать адвоката и судебного эксперта для получения профессиональных ответов. Обычно это происходит путем проведения экспертизы или исследования, и с этими полученными аргументами и ответами, мы уже дальше общаемся с государственными органами, архитектурой, регистраторами и т.д. При невозможности решения вопроса к участию привлекаем адвоката.

Оценка финансового потенциала земли под строительство

Важнейший вопрос для реализации любого проекта по строительству – это анализ прав на земельный участок, его целевого назначения, определяющего возможность его застройки и функционального назначения территории. При необходимости и возможности мы изменим целевое назначение земельного участка или внесем изменения в градостроительную документацию.

Оформление строительства частного дома в Киеве и области

Первоочередным анализом в данной ситуации должна быть проверка ограничений застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами, после чего нужно выбрать оптимальный путь реализации строительства.

Оформление строительства частного дома может производиться через получение строительного паспорта или путем упрощенной процедуры через эскизные намерения застройки земельного участка, без получения строительного паспорта.

Последствия самовольного строительства в Украине

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на него. В некоторых случаях можно ввести в эксплуатацию самострой и зарегистрировать право собственности, но не всегда такое строительство соответствует нормам и требованиям законодательства и строительным нормам, в результате чего легализовать такое строительство иногда почти невозможно.

При реализации строительного проекта мы все же рекомендуем подойти к оформлению разрешительных документов взвешенно и ответственно. Ведь перед тем как получить разрешение нужно разработать дорожную карту по реализации проекта и обратить внимание на основные риски, которые могут быть связаны с отказом тех или иных государственных органов в выдаче разрешительной документации.

Например, сосед построил 3 этажный многоквартирный дом (2+ мансарда) на земельном участке с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома, и зарегистрировал право собственности на квартиры и это прошло. Возможно, ему повезло, но с принятием нового нормативного регулирования регистрации имущественных прав на строительство такое уже не пройдет.

К своему проекту и собственным инвестициям следует относиться сквозь призму закона и нормативного регулирования сегодня.

Легализация перепланировки или реконструкции в Киеве

Путь реализации ввода в эксплуатацию реконструкции/перепланировки зависит от того, были ли получены разрешительные документы на такие действия, или это самочинная перестройка.

В первом случае это ввод в эксплуатацию на основании ранее полученных разрешительных документов.

Во втором случае есть 3 пути:

• через процедуру строительной амнистии;
• через получение разрешений и прохождение всех процедур;
• в судебном порядке путем признания права собственности на самочинно построенный объект недвижимого имущества и последующим вводом его в эксплуатацию.

Реконструкция, реставрация или капитальный ремонт объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане может осуществляться при отсутствии документа, удостоверяющего право собственности или использования земельного участка и без указания кадастрового номера земельного участка (в случае его отсутствия).

Также можно получить разрешение на выполнение строительных работ без кадастрового номера земельного участка, для земельных участков, право собственности или право пользования на которые возникло до 2004 года.

Категории сложности объектов строительства (класс последствий (ответственности) строительства)

Для каждого объекта строительства, будь то здание, здание, сооружение или элементы инженерной и транспортной инфраструктуры, важно определить класс последствий, который будет применен. Это касается как всей конструкции в целом, так и отдельных элементов, включая линейные элементы и составные дома. Существует:

• незначительный (СС1) класс последствий;
• средний (СС2) класс последствий;
• значительный(СС3) класс последствий.

Класс последствий присваивается при разработке проектной документации.

От определенности класса последствий зависит:

• процедура получения разрешительных документов, их объем и список;
• процесс выполнения строительных работ;
• контроль при строительстве;
• процедура ввода объекта в эксплуатацию.

На этапе консультации мы обсуждаем и определяем классы последствий проектов Клиента. После чего строим стратегию сопровождения с учетом классов последствий.

Вам нужна профессиональная помощь при старте проекта строительства в Украине? Обращайтесь к нам!