Автопролонгация договора аренды: нужно ли нотариальное удостоверение?

Ранее мы уже писали о пролонгации договора аренды и юридические тонкости такого процесса. С тех пор многое изменилось. Появилась обобщающая практика судов по этому вопросу, внесли изменения в Гражданский кодекс

Но несмотря на изменения, а частично и благодаря им, большое количество вопросов о пролонгации договоров аренды остается актуальным.

Сегодня мы ответим на вопросы, которые мы часто слышим от наших Клиентов:

• Нужно ли нотариально удостоверять договор, если он был подписан менее чем на 3 года, а затем продлен путем заключения дополнительного соглашения?

• Как быть в ситуации, когда стороны просто продлевают договор, не подписывая дополнительного соглашения, а пользуются общим правилом автоматической пролонгации, не отрицая его в продолжении?. 

Данный материал касается пролонгации любых договоров аренды, будь-то автопролонгации договора аренды земли, квартиры или большого офисного центра.

Далее мы рассмотрим каждую отдельную ситуацию с примерами из практики. 

Наша услуга: Договорная практика 

Нотариальное удостоверение договора аренды при его пролонгации

Положения Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) предусматривают собой обязательное нотариальное удостоверение договора найма (аренды) здания, если он подписывается на срок более 3 лет.

Однако существует практикой выработанная схема, когда договор заключается на меньший срок (например, 2 года и 11 месяцев), что сразу снимает обязанность нотариального удостоверения договора аренды. 

Впоследствии возникает необходимость в продолжении такого договора и в этой ситуации нужно быть особенно осторожным. Лучше перестраховаться и обратиться к юристам по недвижимости. Если же Вы планируете осуществить это самостоятельно, то должны понимать, что есть два варианта выхода из этой ситуации.

Первый вариант – заключить дополнительное соглашение, которое бы своим положением вносило изменения в основной договор и таким образом продолжало бы срок его действия.

Например, пунктом договора было предусмотрено, что его срок составлял 2 года и несколько месяцев, скажем, 9. А потом дополнительным соглашением предусмотреть изменение пункта словами "Срок действия договора составляет 5 лет".

В случае такого продления все равно необходимо нотариально удостоверить договор, ведь исходя из его условий мы видим, что общий срок его действия превышает 3 года.

Для того, чтобы правильно выписать формулировку, необходимо учесть Вашу ситуацию и обдумать ее с юристом.

Второй вариант – автопролонгация договора.

В юридической практике существуют случаи, когда стороны договора предусматривают его автоматическое продление. Тогда договоры рассматриваются как две отдельные сделки. Поэтому нельзя считать, что они превышают срок действия в три года.

То есть нотариальное удостоверение не требуется. 

Эта мысль подтверждается и обобщающей судебной практикой. В соответствии с пунктом 2.9 Постановления "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества" отмечается, что если договор имеет все существенные условия и автоматически пролонгируется, при этом имея срок менее 3 лет, то он не может быть признан ничтожным.

Правда, во втором варианте все равно лучше заручиться поддержкой со стороны профессионалов, поскольку если дело касается крупномасштабных проектов (ТЦ и бизнес-центры), верная разработка договора повлияет на Вашу будущую деятельность.

Стаття на тему: Переоформление  договора аренды при преобразовании компании

Что же будет с договором, если его заключить не по вышеприведенной схеме или с несоблюдением каких-либо требований законодательства?

Если договор будет заключен неверно, то он может быть признан судом недействительным. Любые неточности, внесенные в положения договора, могут увеличить его срок действия более чем на 3 года, а в случае удостоверения такого договора нотариально − это приведет к признанию его недействительным.

Также, если уже нарушены правила подписания договора, могут возникнуть и проблемы с его удостоверением нотариально. Нотариусы довольно подозрительно относятся к пролонгации договоров такого рода, тем более, если уже прошло время с момента их подписания.

Признание договора ничтожным также имеет свои последствия. Нередко бывают ситуации, когда арендатор снимает помещение, ввозит и устанавливает оборудование за свой счет, инвестирует туда деньги, а потом арендодатель отказывается пролонгировать договор с арендатором и в судебном порядке признает ничтожность договора. В таком случае очень трудно доказать свою правоту и восстановить свое положение, а потому лучше обезопасить свои финансы с самого начала.

Итак, законная возможность аренды помещения без обязательной регистрации и удостоверения его нотариально существует, однако нужно учитывать практику суда по этим вопросам, иметь соответствующий опыт и внимательно вычитывать условия договора.

Если Вы хотите проверить, верно ли составлен Ваш договор аренды или получить помощь в заключении или пролонгации договора - позвоните нам!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Более о договорной работе здесь.

Более о помощи юриста по недвижимости здесь.