Юридическая компания «Правова Допомога»Публикации нашей юридической фирмыКомментарии к законамАвтопролонгация договора аренды: нужно ли нотариальное удостоверение?

Автопролонгация договора аренды: нужно ли нотариальное удостоверение?

Ранее мы уже писали о пролонгации договора аренды и юридических тонкостях такого процесса. С тех пор многое изменилось. Появилась обобщающая практика судов по этому вопросу, внесли изменения в Гражданский кодекс.

Но несмотря на изменения, а частично и благодаря им, большое количество вопросов о пролонгации договоров аренды остаются актуальными.

Сегодня мы ответим на вопросы, которые мы часто слышим от наших Клиентов:

  • Нужно ли нотариально удостоверять договор, если он был подписан менее чем на 3 года, а затем продлен путем заключения дополнительного соглашения?
  • Как быть в ситуации, когда стороны просто продлевают договор, не подписывая дополнительного соглашения, а пользуются общим правилом автоматической пролонгации? Не отрицая в продолжении.

Наша услуга: Договорная практика

Далее мы рассмотрим каждую отдельную ситуацию с примерами из практики.

Данный материал касается пролонгации любых договоров аренды, будь то автопролонгация договора аренды земли, квартиры или большого офисного центра.

Нотариальное удостоверение договора аренды при его пролонгации

Положения Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) предусматривают обязательное нотариальное удостоверение договора найма (аренды) здания, если он подписывается сроком более 3 лет.

Однако существует практикой выработанная схема, когда договор заключается на меньший срок (например, 2 года и 11 месяцев), что сразу снимает обязанность нотариального удостоверения договора аренды.

Впоследствии возникает потребность в продолжении такого договора, и в этой ситуации нужно быть особенно осторожным. Лучше перестраховаться и обратиться к юристам по недвижимости. Если же Вы планируете осуществить пролонгацию самостоятельно, то должны понимать, что есть два варианта выхода из этой ситуации.

Первый вариант - заключить дополнительное соглашение, которое бы своим положением вносило изменения в основной договор и таким образом продолжило бы срок его действия.

Например, пунктом договора было предусмотрено, что его срок составлял 2 года и несколько месяцев, скажем, 9. А потом, дополнительным соглашением, предусмотреть замену пункта словами "Срок действия договора составляет 5 лет".

В случае такого продления все равно необходимо нотариально удостоверить договор, ведь исходя из его условия мы видим, что общий срок его действия превышает 3 года.

Второй вариант - автопролонгация договора.

В юридической практике существуют случаи, когда стороны договора предусматривают его автоматическое продление. Тогда договора рассматриваются как два отдельных сделки. Поэтому нельзя считать, что они превышают срок действия в три года.

То есть нотариальное удостоверение не требуется.

Эта мысль подтверждается и обобщающей судебной практикой, в соответствии с пунктом 2.9 Постановления "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества" отмечается, что если договор имеет все существенные условия и автоматически пролонгируется, при этом имея срок менее 3 лет, то он не может быть признан недействительным.

Но для уверенности лучше заручиться поддержкой со стороны профессионалов, поскольку если дело касается крупномасштабных проектов (ТЦ и бизнес-центры), правильная разработка договора повлияет на Вашу будущую деятельность.

Статья на тему: Переоформление договора аренды при преобразовании компании

Что же будет с договором, если его заключить не по вышеприведенной схеме или с несоблюдением каких-либо требований законодательства?

Если договор будет заключен не верно, то он может быть признан судом недействительным. Любые неточности, внесенные в положения договора, могут увеличить его срок действия более чем на 3 года, а в случае неудостоверения такого договора нотариально - это приведет к признанию его недействительным.

Также, если уже нарушены правила подписания договора, то могут возникнуть и проблемы с его удостоверением нотариально. Нотариусы довольно подозрительно относятся к пролонгации договоров такого рода, тем более, если уже прошло время с момента их подписания.

Признание договора недействительным, также имеет свои последствия. Нередко бывают ситуации, когда арендатор снимает помещение, ввозит и устанавливает оборудование за свой счет, инвестирует туда деньги, а потом арендодатель отказывается пролонгировать договор с арендатором и в судебном порядке признает ничтожность договора. В таком случае очень трудно доказать свою правоту и восстановить свое положение, а потому, лучше обезопасить свои финансы с самого начала.

Итак, законная возможность аренды помещения без обязательной регистрации и удостоверения его нотариально существует, однако нужно учитывать практику суда по этим вопросам, иметь соответствующий опыт и внимательно вычитывать условия договора.

Если Вы хотите проверить, верно ли составлен Ваш договор аренды или получить помощь в заключении или пролонгации договора - позвоните нам! 

Написать автору письмо

ВСЕ ЕЩЕ ОСТАЮТСЯ ВОПРОСЫ?

Может хватит тратить время и пора обратиться к профессионалам?

Узнать стоимость

Связанная практика

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ
Доп. меню
Связанная практика Услуги по теме статьи
+38 044 499 47 99