Как купить квартиру в Украине через дериватив иностранцу?

Покупка квартиры через дериватив, или путем заключения форвардного договора - это отдельный путь приобретения недвижимости в Украине. Речь идет исключительно о приобретении квартиры у застройщика, то есть на первичном рынке.

Дериватив - это ценная бумага, которую приобретает лицо по форвардному контракту. Приобретение дериватива дает право покупателю на заключение договора купли-продажи имущественных прав, на основании которого покупатель и получает право собственности на квартиру - после ввода дома в эксплуатацию.

Многие видят плюсы в данном виде приобретения недвижимости, например, отсутствие риска повторных продаж квартиры или определенное сокращение расходов (снижение налоговой нагрузки).

Но есть и возможные трудности. В первую очередь - кажущаяся сложность схемы приобретения недвижимости, а также необходимость разбираться в правилах и нормах заключения форвардного контракта. Особенно проблематично это может быть для иностранных лиц, не разбирающихся в тонкостях украинского законодательства.

Наша компания предлагает юридическое сопровождение покупки недвижимости для иностранцев, в том числе через дериватив. Сегодня мы расскажем об основных нюансах данного процесса и подскажем, на что нужно обратить внимание именно иностранному лицу.

Интересно: Как подключить купленную квартиру в Украине к коммунальным услугам?

Что такое форвардный договор на приобретение недвижимости и как его заключить?

Форвардный контракт - это договор, по которому застройщик обязуется в определенный договором срок, обычно после ввода дома в эксплуатацию, передать недвижимость в собственность покупателю, а покупатель - вовремя оплатить и принять недвижимость.

Внести оплату необходимо во время заключения форвардного договора, но не полную стоимость квартиры - а оговоренную по договору часть (обычно это 30-50%). На руки покупатель получит ценную бумагу - дериватив.

Для проведения процедуры необходимо заключить не один, а два договора одновременно:

• Форвардный контракт с Корпоративным инвестиционным фондом (КИФ);

• Договор купли-продажи имущественных прав с застройщиком с отлагательным условием (то есть он вступает в силу в момент, оговоренный в договоре).

В форвардном контракте должны быть указаны:

• Сроки выполнения обязательств каждой из сторон - оплаты контракта и передачи права собственности на квартиру;

• Фиксированная цена недвижимости;

• Детальное описание квартиры, включая этаж, подъезд, площадь, количество комнат, наименование застройщика и т.д.

Контракт подписывается застройщиком и покупателем, после чего застройщик подает его на биржу КИФ для регистрации. Здесь кроется еще одно преимущество для покупателя - вместе с форвардным договором застройщик подает внушительный пакет документов, включая разрешения на строительство - это своего рода дополнительная проверка застройщика на надежность.

Биржа регистрирует контракт и проводит онлайн аукцион на квартиру - он носит формальный характер, а его результат покупатель может отследить онлайн. По результатам аукциона передается покупателю свидетельство.

В деривативе, который покупатель получит на руки, также обязательно должны быть указаны:

• сроки выполнения обязательств по форвардному договору;

• характеристики приобретаемой квартиры;

• условия получения квартиры в собственность;

• цена, которую должен заплатить покупатель.

Вся эта схема с заключением нескольких контрактов и проведением аукциона может казаться запутанной и сложной. Мы сделаем ее для вас максимально понятной и проконтролируем весь процесс от начала и до конца. 

Интересно: Как перевести деньги за покупку квартиры в Украине?

Что нужно иностранцу для покупки квартиры через дериватив в Украине?

Для заключения форвардного контракта иностранцу понадобится:

• Получить в Украине ИНН - его персональный код налогоплательщика. Такой код, при верной организации процесса, можно получить за 1-3 дня;

• Открыть в Украине счет в банке. Деньги необходимо будет переводить через банк, обязательно в гривне. Открыть счет в банке не сложно, главное знать, в какой банк лучше обратиться, и кто из них обладает достаточным опытом и сервисом для работы с иностранными клиентами.

Если вы не владеете украинским языком, или владеете им плохо, понадобятся услуги переводчика - договора в этой схеме не заверяются нотариально, а значит заключаются на украинском языке. Необходимо верно провести переговоры с застройщиком, и понимать, что происходит в процессе всех этапов покупки квартиры. 

Наша компания решает этот вопрос простым способом - мы имеем штат англоговорящих юристов и менеджеров, которые не только обеспечат вам комфорт коммуникации во время покупки квартиры, но и доступно объяснят все нюансы процедуры. 

Большим минусом данного вида договора может стать то, что при вашем решении досрочно разорвать договор, средства, уплаченные за дериватив (30-50% от стоимости квартиры), не возвращаются. Фактически вы купили ценную бумагу и она теперь ваша. По данной схеме вы не покупаете недвижимость, вы покупаете право на ее покупку.

Существует вариант дождаться выполнения контракта, и до момента получения свидетельства на квартиру перепродать дериватив в пользу КИФ - но нужно точно подгадать сроки и разобраться в процедуре. Этот вариант не сработает, если застройщик заморозит стройку - в данном случае ваша ценная бумага полностью потеряет стоимость. При данной схеме вы лишаетесь защиты законодательства в сфере первичного строительства.  

Это значит что уже на этапе заключения форвардного контракта вы должны быть точно уверены в застройщике, и в желании приобрести именно этот объект недвижимости.

В этом может помочь предварительная проверка квартиры. Наша компания включает ее в стоимость сопровождения приобретения иностранцем недвижимости в Украине.

Стоимость сопровождения можно узнать тут. В пакет услуг, в зависимости от ваших целей и потребностей, могут входить:

• Консультация относительно оптимального пути приобретения недвижимости в ситуации Клиента;

• Консультация юриста относительно процесса покупки квартиры через дериватив;

• Проверка объекта недвижимости и застройщика на этапе выбора квартиры;

• Проверка и доработка, при необходимости, заключаемых договоров;

• Получение для нерезидента ИНН и помощь с открытием счета в украинском банке;

• Сопровождение приобретения квартиры через дериватив.

В чем же все-таки преимущество данной схемы? Это удобно застройщику с точки зрения экономии на уплате налогов, которая, как они часто уверяют, влияет на цену квартиры для вас, как покупателя. Проще говоря, в теории, вы платите за квадратный метр меньше. Помните об этом, сравнивая ценовые предложения разных застройщиков.

Но если вы все же хотите купить квартиру, которая предлагается застройщиком по схеме дериватива, мы предлагаем вам услуги, которые добавят уверенности в безопасности сделки, и положительно повлияют на достижение поставленной вами цели.

Вы хотите купить недвижимость в Украине, и не знаете, как это выгодно сделать? Обращайтесь к нам! Мы найдем простое решение именно для вашей ситуации, и воплотим его в реальность.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о покупке недвижимости в Украине для иностранцев здесь.