Как выбрать земельный участок для застройки и вложить средства безопасно?

Последние годы свидетельствуют о значительном прогрессе в сфере земельной реформы и градостроительства в Украине. Этот период был отмечен важными изменениями в законодательстве, направленными на преодоление сложностей, распыленности и конфликтов норм, существующих в земельном законодательстве. Одной из ключевых идей этих изменений является упрощение процедур реализации строительных проектов и устранение конфликтов в регулировании земельных отношений и градостроительства.

Изменения в законодательстве также направлены на привлечение иностранных компаний к восстановлению Украины, созданию производственных и других объектов. Это становится возможным благодаря реформированию и упорядочению земельных отношений, что будет способствовать привлечению инвестиций и развитию городов путем создания объединенных территориальных общин.

Однако существуют проблемы, требующие внимания и решения. Зачастую при приобретении земельного участка покупатели ограничивают свое внимание только целевым назначением участка, игнорируя градостроительную документацию местного уровня. Это может привести к неверным решениям, поскольку целевое назначение участка может быть изменено только в пределах градостроительной документации. Наши юристы поделятся опытом, как выбрать земельный участок для застройки, как его проверить и вложить свои средства безопасно.

Интересно: Права пользования землей во время войны в Украине: приватизация, отчуждение, изменение целевого назначения

Какие документы на земельный участок следует проверить перед застройкой?

Факторы, которые должны повлиять на выбор участка для застройки:

• Документы о праве собственности, выданные в прошлых годах. Возможен риск – права могут не быть внесены в реестр и существует риск иметь дело с поддельными документами. При проведении аудита мы тщательно анализируем законодательство, которое регулирует процесс предоставления права собственности и оформление документов в указанный период.
• Разногласия в наборе данных: Разногласия между информацией в земельном кадастре и информацией в правоустанавливающих документах, таких как площадь, расположение, конфигурация и накладки. Это важно анализировать, поскольку при покупке земельного участка покупатель должен точно знать, что он покупает, где участок расположен, и могут ли возникнуть конфликты с соседями.
• Целевое назначение: Перед покупкой земельного участка важно тщательно изучить его целевое назначение и убедиться, что оно отвечает потребностям и планам использования на будущее. Несоблюдение этого критерия может привести к негативным последствиям, включая ограничения в использовании земельного участка, конфликты с органами местного самоуправления и другие юридические проблемы. Поэтому при необходимости мы исследуем возможность смены целевого назначения участка.
• Имеется ли факт изменения конфигурации, разделения или объединения участка. Это может свидетельствовать о специальном изменении кадастрового номера и умышленном сокрытии участка.

Эта информация касается аудита документов и истории участка. Как это работает на практике?

Клиент обратился в нашу компанию для проведения аудита земельного участка, который он собирался приобрести с целью дальнейшей застройки. Сначала все выглядело относительно обычно: целевое назначение участка соответствовало его планам. Однако в ходе аудита мы столкнулись с отсутствием какой-либо градостроительной документации на местном уровне.

Законодательство предусматривает бессрочность генерального плана населенного пункта, пока не принят новый. Однако орган местного самоуправления (ОМС) не распоряжался, и ему не был передан генеральный план населенного пункта с момента его присоединения к Объединенной Территориальной Общине (ОТГ).

Эта ситуация ставила перед клиентом сложную задачу: как продолжить реализацию своего строительного проекта, поскольку отсутствие градостроительной документации на значительное время затормозит его реализацию. Заказчик, после оценки результатов проведенного аудита, принял решение рассмотреть альтернативный земельный участок для возможной покупки и последующей реализации проекта.

Этот кейс подчеркивает важность проведения аудита перед приобретением земельного участка. Он помогает не только с оценкой юридической реализации проекта, но и технической и экономической целесообразности вхождения в проект.

Интересно: Оформление строительного паспорта: строительство частного дома

Какую информацию проверять перед приобретением земельного участка для строительства?

Кроме проверки документов на сам участок, нужно внимательно относиться к другой информации, которая может повлиять на выбор инвестора перед покупкой.

• Судебные споры: наличие активных и незавершенных судебных дел по земельному участку. Судебные споры могут повлиять на право владения и использования земельного участка, поэтому важно изучить историю судебных решений и условия текущих судебных процессов.
• Полномочия по отчуждению: здесь важно проверить, есть ли у отчуждателя право распоряжаться земельным участком.
• Градостроительная документация и ограничения: наличие и качество градостроительной документации может повлиять на возможность осуществления определенных строительных проектов на участке.

Все эти аспекты важны для обеспечения юридической, финансовой безопасности и легальности вашего проекта. Перед приобретением земельного участка следует провести подробный юридический аудит, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Интересно: Разделение и объединение земельных участков: основные этапы и требования

Как происходит детальная проверка земельного участка под застройку?

В первую очередь мы анализируем правоустанавливающие документы на участок, информацию по земельному кадастру, информацию о зарегистрированных правах. Мы знакомимся с градостроительной документацией на местном уровне и определяем соотношение согласно классификаторам целевого назначения, функциональному зонированию территорий и классификатору зданий и сооружений. Функциональное назначение территории определяем согласно градостроительной документации, это может быть:

• План зонирования;
• Подробный план территории;
• Генеральный план населенного пункта (в случае отсутствия плана зонирования и земельных участков в пределах населенного пункта, где подробный план территории не был утвержден).

Важным элементом любого проекта строительства является обеспечение его жизнедеятельности путем подключения к инженерным сетям (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоотвод и т.п.). При получении технических условий определяются технические характеристики, место подключения, сроки и условия снабжения.

Во время аудита следует обращать внимание на этот фактор, поскольку способность обеспечить объект подключением к инженерным сетям является сложной и одновременно дорогостоящей процедурой, влияющей на стоимость проекта в целом. Мы рекомендуем заказчику:

• провести дью дил земельного участка для определения его правовой "чистоты" путем анализа документов, обременений и судебных дел;
• проанализировать местную градостроительную документацию, которая может повлиять на намерения строительства и реализацию проекта;
• проверить доступ к коммуникациям. Хоть это и технический аспект, однако оказывает значительное влияние на обеспечение жизнедеятельности и стоимость реализации объекта строительства.

Конечно, наша команда поможет вам с проведением всех необходимых проверок. Мы предлагаем:

• аудит земельного участка по техническим и юридическим параметрам и ограничениям;
• сбор документов, предоставление запроса и получение информации из градостроительной документации;
• анализ градостроительной документации на соответствие намерениям застройки;
• получение и анализ информации из Государственного реестра прав и Государственного земельного кадастра;
• привлечение к аудиту необходимых технических специалистов;
• разработку дорожной карты реализации проекта с юридической и технической стороны.

Стоимость проверки земельного участка здесь.

Стоимость сопровождения строительства здесь.