Раздел совместной недвижимости супругов: как разделить дом и землю, на которой он стоит?

Имущество, приобретенное супругами на протяжении брака, согласно законодательству, автоматически становится объектом права общей совместной собственности и принадлежит жене и мужу.

Эта норма закона предназначена для обеспечения экономического равенства и защиты интересов обоих супругов. После развода возникает потребность в разделе общего имущества.

Раздел имущества супругов может быть осуществлен двумя основными способами:

• путем договоренности и заключения договора;
• путем обращения в суд (когда супруги не могут достичь согласия по вариантам раздела имущества и имеют конфликтные вопросы относительно дальнейшей судьбы общей недвижимости).

Чтобы предотвратить ситуацию с конфликтным распределением недвижимости, следует заранее подумать над юридическим статусом личного и общего имущества, еще до заключения брака, или, по крайней мере, во время пребывания в браке, пока есть возможность прийти к согласию и компромиссу. Например, путем:

• оформление и приобретение недвижимого имущества на имя обоих супругов в определенных частях;
• заключение брачного договора, в котором заранее определены условия прав на имущество каждого из супругов и процедуры для получения согласия других супругов при последующей продаже;
• заключение договора о разделе имущества;
• заключение договора о прекращении права на алименты в обмен на недвижимость.

Эти меры могут помочь избежать конфликтов и недоразумений касательно распоряжения имуществом во время брака и в случае его расторжения.

Разберем теоретическую ситуацию – супруги имеют в общем имуществе частный дом на земельном участке. Как его разделить? Нужно ли разделять земельный участок и здание отдельно?

Интересно: Договор дарения недвижимости: правила, порядок заключения

Правила раздела недвижимого имущества супругов

Разделение имущества через суд – это длительный и дорогостоящий процесс, но он дает возможность получить решение тогда, когда стороны самостоятельно не находят компромиссов.

Разделение имущества путем заключения договора – лучший вариант при расторжении брака. Это общее волеизъявление лиц, которое делает весь процесс гораздо быстрее и дешевле. Но при расторжении брака не все задумываются о разделе имущества, особенно когда одна из сторон ни на что не претендует и заявляет об этом устно.

На практике проходят годы, даже десятки лет, и при продаже недвижимости нужно брать согласие у бывшего мужа или жены. Часто ее получить физически невозможно, например, если особа уехала на постоянное проживание за границу, с ней нет связи, или она просто не хочет отвечать и т.д. Поэтому следует определить судьбу общего имущества путем заключения соответствующих договоров еще при оформлении развода (юридически разделить имущество).

Во время раздела имущества, являющегося объектом права совместной собственности супругов, доли имущества супруги и мужа рассматриваются как равные, если иное не предусмотрено их договоренностью или брачным договором.

К общей совместной собственности супруги не относятся:

• Имущество, приобретенное до брака: Вещи и имущество, приобретенные до вступления в брак, остаются личной собственностью этого лица;
• Имущество, полученное по наследству и по договору дарения;
• Имущество, приобретенное одним из супругов, но за его личные средства (например, за подаренные средства один из супругов приобрел имущество – это имущество остается его личной собственностью);
• Вещи индивидуального пользования, включая драгоценности, одежду, предметы личной гигиены;
• Средства, полученные в качестве компенсации за ущерб или моральный вред;
• Страховые выплаты по личному страхованию.

При обращении клиента по вопросам разделения и оформления общего имущества супругов, мы прежде всего проводим аудит документов с целью разграничения общего имущества (то, что было приобретено во время брака) и отдельного имущества (то, что было подарено/унаследовано во время брака или куплено на собственные средства). То есть проводим инвентаризацию недвижимого имущества супругов.

Далее, в зависимости от ситуации, мы предлагаем клиенту несколько вариантов распределения:

• распределение имущества путем выделения отдельной доли в целую единицу с проведением всех технических обследований, заключений и подписанием договора;
• если невозможно выделить долю и при согласии клиента – готовим пакет документов, необходимый для подписания договоров обмена недвижимостью. К примеру, один может взять автомобиль, а другой – недвижимость;
• если супруги решат продать все активы и поделить полученные средства поровну – помогаем оформить продажу недвижимого имущества;
• если в процессе аудита было обнаружено самовольное строительство – вводим его в эксплуатацию перед разделением;
• если супруги не могут прийти к согласию по распределению имущества – привлекаем адвоката для решения вопросов распределения в судебном порядке.

Интересно: Что владельцу делать с недвижимостью в Украине во время войны, пока он находится за границей?

Что сначала делить: земельный участок или дом?

В случае оформленного права собственности на земельные участки, заключение по технической возможности раздела имущества делается после установления возможности раздела земельного участка.

Также в случае разделения или выделения доли, при проведении технической инвентаризации и изготовления технического паспорта, вновь созданному объекту присваивается Идентификатор объекта – это набор данных, которые неизменны в течение всего периода существования объекта и идентифицирует его, вроде ИНН.

При оформлении технического заключения о возможности разделения с последующим оформлением технических паспортов на каждую обособленную долю – без кадастровых номеров участков, на которых находятся такие обособленные объекты, – технически невозможно присвоить "идентификатор" объекта. Без идентификатора объекта данные нельзя внести в единую систему строительства и зарегистрировать право собственности. То есть без разделения участка мы не можем делить объект.

Как делить имущество, если участок приватизирован одним из супругов, а дом строился за общие средства?

Исключительно, в период с 8 февраля 2011 по 12 июня 2012 года, земельный участок, который был передан одному из супругов безвозмездно путем приватизации из государственной или коммунальной собственности – считался общей собственностью обоих супругов. Однако до 8 февраля 2011 и после 12 июня 2012 такой земельный участок является личной частной собственностью. То есть участок полученный путем безвозмездной приватизации в подавляющем большинстве является личной частной собственностью.

Распространена ситуация на практике, когда земельный участок приватизировал один из супругов, и он имеет статус личной частной собственности, но за период брака супруги построили на нем дом за общие средства. Как делить такое имущество?

Точку в этом вопросе поставил Верховный суд, указав, что когда одна из сторон супругов не имеет права собственности на земельный участок, на котором расположен совместный дом, в таком случае, эта сторона может получить долю права собственности на земельный участок, которая будет соответствовать ее доле в общем имуществе на дом.

Интересно: Разделение и объединение земельных участков

Алгоритм действий при разделе недвижимости, принадлежащей супругам

Прежде всего нужно провести аудит документов и определить, каким образом вы стали совладельцами дома.

Это может быть через совместную покупку, наследование, или покупку за собственные средства одним из супругов или покупка до заключения брака, приватизацию.

Далее следует определить техническую возможность разделения объекта недвижимого имущества. На данном этапе важно привлечение необходимых технических специалистов.

С учетом стоимости дома, нужно определить размеры частей, принадлежащих каждому совладельцу. Ведь они могут быть разными, в зависимости от финансовых вкладов и других факторов.

В идеале следующим этапом будет заключение договоров о разделе между совладельцами с определением особенностей:

• каким образом дом будет поделен;
• какие части или объекты недвижимости передаются каждому совладельцу;
• каким образом будут регулироваться вопросы относительно общих элементов, таких как стены, крыша, системы отопления и т.д.

Конечно, если обе стороны согласны на раздел имущества через упрощенную процедуру – заключение договора.

После проведения раздела нужно зарегистрировать право собственности для каждого совладельца на вновь созданные объекты в результате раздела.

Ситуация может усложниться в случае несогласия супругов и необходимости разрешения дела в суде.

Наша команда предоставляет услуги сопровождения любых сделок с недвижимостью, поэтому мы поможем вам в любом варианте развития событий. А главное – предложим вам самый простой и эффективный вариант. Среди наших услуг:

• аудит (инвентаризация) недвижимого имущества супругов;
• привлечение экспертов для предварительного анализа технической возможности выделения доли;
• подготовка недвижимого имущества к разделу (прохождение всех юридических процедур для регистрации имущества, ввод в эксплуатацию, сбор необходимых документов, работа с архивами, подготовка технических отчетов, вынесение границ участка на местности, присвоение кадастровых номеров, изготовление технических паспортов и т.п.);
• подготовка документов для заключения договора;
• вычитка договоров и нотариальных документов;
• юридическое сопровождение оформления договоров у нотариуса с регистрацией права собственности на выделенную долю.

Стоимость услуг для вас узнайте у наших специалистов.

Стоимость услуг по стандартным операциям с недвижимостью здесь.