Иностранцы обязаны отчуждать сельскохозяйственную землю, несмотря на мораторий (для Юрлиги)

Андрей Бузинный, юрист ЮК «Правовая помощь», прокомментировал для Юрлиги письмо ВССУ об отчуждении иностранцами земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Комментарий опубликован на сайте Юрлига по ссылке - http://jurliga.ligazakon.ua/news/2013/2/21/84192.htm.

Полный текст материала:

«Императивное наклонение»

Иностранцы-собственники украинской сельхозземли обязаны её отчуждать, несмотря на мораторий

Неоднократное продление моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения оценивается неоднозначно: одни ратуют за то, чтобы продажу данной категории земель вообще не допустить, другие же напротив – стараются сделать из украинских черноземов товар. Но и первые, и вторые едины в том, что законодательное регулирование содержит много пробелов, да и имеющаяся нормативная база пока далека от идеала. В связи с этим, судебная власть в своей практике пытается восполнить некоторые недочеты.

16 января 2013 года Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел в письме № 10-71/0/4-13 разъяснил некоторые особенности применения норм Земельного кодекса. В частности, было обращено внимание на то, что нормы п. 15 Переходных положений Земельного кодекса о моратории на продажу сельхозземель не касаются иностранцев и лиц без гражданства, получивших такие земли в наследство, поскольку положения ч. 4 ст. 81 ЗКУ, предписывающие иностранцам и апатридам отчуждать унаследованное, имеют императивный характер.

Вывод вполне закономерный и, более того, за годы моратория уже назревший. Ведь случаев унаследования сельхозземель было уже множество, а единого руководства к действию не было. Правда, проблема состояла не только в противоречии между предписанием об обязательном отчуждении и мораторием, но еще и в том, что местные органы Госземагентства (Госкомзема) зачастую «с боями» соглашаются на выдачу госактов на землю иностранцам, и в том, необходимо ли отчуждать землю тем лицам, которые на момент её получения были гражданами Украины, а впоследствии стали гражданами других стран, а также в том, с какого момента нужно отсчитывать годичный срок на отчуждение. К чести ВССУ, в указанном письме дается ответ и на вопрос об определении момента: год отсчитывается с даты получения документа о праве собственности (госакта).

Из рассмотренного письма ВССУ можно сделать несколько основных выводов. Первый – Переходные положения ЗКУ не распространяются на те нормы Кодекса, которые изложены императивно. Что из этого может последовать – предмет отдельного анализа ЗК, но, думается, такая позиция ВССУ востребована будет. Примером востребованости может послужить второй вывод – лица, получившие сельхозземли еще будучи гражданами Украины и утратившие сей статус, должны «избавиться» и от земли, поскольку об этом в императивной форме говорит ст. 145 ЗКУ (косвенно это подтверждает и позиция Минюста: письмо от 09.06.2009 р. № С-14667-23).  

Кроме того, бытует мнение, что ВССУ невольно показал очередную лазейку для обхода моратория. Получается, что иностранец, имеющий в собственности земучасток сельхозназначения, абсолютно легитимно может её продавать. Правда схемы под такое отчуждение могут быть достаточно специфичны, поскольку будут сопряжены с поиском завещателя, который уже находится при смерти. Но не исключено, что даже такую специфическую схему будут использовать.

Что касается самих иностранцев, то в данной ситуации им можно порекомендовать следующее. Раз уж отчуждения не избежать (или добровольного, или принудительного по решению суда), лучше обойти сложный механизм «принятия наследства-оформления прав собственности-обязательного отчуждения» посредством права на отказ от наследства. Ведь согласно ст. 1274 Гражданского кодекса наследник по завещанию имеет право отказаться от наследства в пользу иного наследника по завещанию. Аналогично прописано правило и для наследника по закону. Правда, в пользу лиц, не относящихся к числу наследников, отказ совершить нельзя. А с другой стороны, если есть желание пользоваться землей, можно воспользоваться положением о том, что годичный срок на обязательное отчуждение начинается с даты оформления госакта на землю, и попросту отложить такое получение в долгий ящик».