Как проверить офисное помещение перед покупкой в Украине?

Ежедневно в Украине регистрируются новые компании, и для эффективного ведения бизнеса возникает вопрос с местом ведения предпринимательской деятельности.

Итак, что нужно знать бизнесу для безопасной покупки офисного помещения? 

Офис - это нежилое помещение, с определенным почтовым адресом, в котором находится субъект хозяйственной деятельности. Офисом может быть отдельностоящее здание или же помещение, находящееся в жилом (многоквартирный дом) или нежилом (офисное здание, бизнес-центр) строении. 

Статус “нежилое” получает помещение, которое в соответствии с нормами законодательства не относится к жилому фонду - то есть не пригодно для постоянного проживания в нем. 

Подтверждением статуса нежилого помещения является следующее: в договоре купли-продажи помещения или другом правоустанавливающем документе, а так же в регистрационных документах должно быть указано, что предметом правоотношений, описанных в документе, является именно нежилое помещение. В извлечении из электронного реестра в графе “объект жилой недвижимости” обязательно должно быть указано - НЕТ. Кроме того, в техническом паспорте на объект недвижимости также будет указан его статус - нежилое. 

Но это только первое требование к офису для его покупки. А их может быть больше, в зависимости от вида вашей деятельности в Украине. Например, помещение под стоматологический кабинет может быть размещено только на 1-м и 2-м этажах, а площадь помещения аптеки не может быть меньше 50 м.кв. Так, при площади торгового помещения более 300 м.кв. в соответствии с противопожарными нормами, вход и выход должны быть изолированы. 

К тому же есть простые требования безопасности сделки как акта волеизъявления сторон - не к самому офису, а к праву собственности на него, документам и т.д.

Мы поговорим сегодня о том, как проверить офисное помещение и обезопасить свою деятельность в будущем.

Интересно: Подключение коммунальных услуг к коммерческой недвижимости

Какие документы на помещение вы должны увидеть перед покупкой офиса?

Для проведения сделки по покупке офисного помещения, встроенного в жилой или нежилой фонд, продавец обязан предоставить нотариусу следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на коммерческую недвижимость (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи имущественных прав, инвестиционный договор, решение суда, договор о разделе имущества супругов и т.д.);

2) документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности на офис (информационная справка из БТИ или извлечение из электронного реестра);

3) экспертная оценка рыночной стоимости офиса или балансовая стоимость (при условии владения офисом юридическим лицом);

4) технический паспорт на офисное помещение;

5) справки об отсутствии задолженности за коммунальные и сервисные услуги;

6) согласие органов по защите прав детей (при условии владения коммерческой недвижимостью несовершеннолетним);

7) документы на право собственности/пользования земельным участком (при продаже отдельно стоящего здания);

8) документы владельца офиса:

  • для физических лиц:

а) паспорт; 

б) налоговый номер; 

в) нотариально удостоверенное согласие супруга (если заключен официальный брак).

  • для юридических лиц:

а) извлечение о государственной регистрации юридического лица;

б) устав;

в) приказ о назначении директора или доверенность на имя другого представителя;

г) паспорт и налоговый номер директора или другого представителя по доверенности;

д) свидетельство плательщика НДС (если юридическое лицо является плательщиком НДС).

Каждый документ должен быть в наличии, а также тщательно проверен.

Важно понимать, что процедура покупки офиса будет отличаться в зависимости от того, у кого вы его покупаете - у физического или юридического лица. Отличаться будет и проверка собственника офиса. Рассмотрим оба варианта подробнее.

Интересно: Как перевести деньги в Украину при покупке недвижимости?

Чем отличается покупка офиса у физического и юридического лиц?

Покупка офиса у юридического лица ощутимо сложнее чем у физического. Так в процессе подготовки к сделке, кроме стандартных проверок необходимо углубиться в корпоративное право, и провести ряд дополнительных проверок самого юридического лица и полномочий его представителя.

При покупке офисного помещения у физического лица мы рекомендуем проверять:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость на предмет их подлинности и регистрацию права собственности на нее;

  • наличие обременений (арестов, запретов, ипотек);

  • подлинность паспорта и налогового номера продавца на предмет их утраты/кражи;

  • наличие продавца в реестре должников. Наличие в нем записи про продавца не позволит провести сделку;

  • наличие долгов, судебных тяжб и исполнительных производств в отношении офиса и его владельца.

При покупке офиса у юридического лица возникает необходимость разобраться в его корпоративном устройстве, дабы сделка прошла без нарушения корпоративных процедур, и провести дополнительные проверки самого юридического лица на предмет:

  • наличия судебных производств по вопросу признания компании банкротом;

  • наличия налогового долга перед государством;

  • проверка полномочий подписанта договора купли-продажи.

Если продажа недвижимости производится физическим лицом - он самостоятельно принимает все решения (кому продавать, за какую стоимость, и продавать ли в принципе). Такое решение отображается непосредственно в договоре и не требует дополнительных документов. 

У юридического лица все решения принимаются в зависимости от его организационно-правовой формы, и в соответствии с его уставом (например, коллегиально). То есть кроме документов, которые подтверждают право собственности на офис и регистрацию самой компании, продавец должен предоставить решение, вынесенное в соответствии с нормами действующего законодательства, о продаже конкретного объекта, и определить в нем уполномоченное на подписание договора лицо.  

Кроме того, в уставе, например, могут быть прописаны ограничения на отчуждение (например директор имеет право подписывать сделки на сумму не более 1000000 грн.). При наличии в уставе такого ограничения, юридическое лицо обязано в решение о продаже недвижимости “разрешить” директору отчуждение объекта за конкретную сумму, превышающую, указанную в уставе. Несоблюдение данного момента может привести к тому, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной в судебном порядке.

Также следует обратить внимание на то, что выполнить решение компании может только специально уполномоченное лицо, а не любой человек, который имеет трудовые отношения с компанией, это может быть: 

  • директор;

  • человек уполномоченный на подписание без доверенности (ведомости о чем должны быть в обязательном порядке внесены в государственный реестр);

  • человек, уполномоченный доверенностью (как сотрудник компании, так и третье лицо). Если от имени продавца - юридического лица выступает человек по доверенности, стоит проверить полномочия, прописанные в ней.

Так, у нас был случай, когда в доверенности от компании на продажу нежилого помещения было прописано полномочие представителя на подписание предварительного договора купли-продажи, а не основного договора. Мы не позволили своему Клиенту на таких условиях покупать объект, и требовали предоставления доверенности с необходимым объемом полномочий представителя. “Правильная” доверенность так и не была предоставлена. Как оказалось позднее, предприятие не собиралось продавать свое имущество, а сотрудник, имея на руках некоторые учредительные документы, пытался таким образом “насолить” бывшему работодателю.

Поскольку покупка офиса у юридического лица - с одной стороны сложнее, а с другой - более частое явление, поговорим об этой процедуре детальнее.

Интересно: Как купить участок в Украине под застройку?

Что нужно проверить, если вы покупаете офис у юридического лица в Украине?

Готовясь к сделке по покупке офиса у юридического лица, обязательно нужно изучить ряд документов самой компании и ее исполнительных органов, дополнительно проверить полноту вынесенного решения об отчуждении объекта и полномочия подписанта.

Еще одна особенность покупки офиса у владельца-юридического лица - это расчеты по сделке. По сделкам между физическими лицами преобладает наличный расчет. Но по сделкам с юридическим лицом расчет может быть произведен только в безналичной форме на банковский счет продавца, и ни в коем случае не “на руки”, и не на счет представителя компании, который подписывает договор. В противном случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по иску контролирующих органов или даже самой компании - продавца.

По общему правилу оплата недвижимости производится до подписания договора, и в момент его подписания продавец подтверждает факт получения денег, а также отсутствие претензий к покупателю. Если сделка происходит между физическими лицами - стороны чаще всего открывают под сделку счета в одном отделении банка, дабы ускорить процесс перевода денежных средств за покупку недвижимости. Когда же продавец - юридическое лицо, ситуация усложняется. 

В договорах с компаниями-продавцами, фактом подтверждения получения денежных средств за продажу чаще всего указывается справка, выданная продавцом. И неполучение/невыдача такой справки может стать основанием для признания сделки незаключенной, в связи с ее неоплатой. 

На практике был случай, когда продавец затягивал с выдачей такой справки, и только вмешательство наших специалистов позволило ее получить и избежать неприятных последствий.

Мы практикуем проведение выездных сделок непосредственно в отделении банка, которое обслуживает продавца, в котором мы предварительно открываем счет покупателю, и не покидаем отделение до момента зачисления денежных средств на счет продавца, что нам подтверждает непосредственно сотрудник банка. 

В результате наш Клиент выходит с места проведения сделки с подписанным договором, зарегистрированным правом на нового собственника, оригиналом справки о получении денег и отсутствии финансовых претензий к покупателю.

Готовясь к покупке недвижимости у юридического лица, и не зная, на что обратить внимание при проверке объекта и непосредственном подписании договора, можно пропустить важный момент, что приведет к потере средств и стрессу.

Не рискуйте, воспользуйтесь услугами профессионалов, которые подготовят вам надежное резюме - безопасна ли такая сделка, стоит ли она вашего времени.

Наша компания предлагает вам полный комплекс услуг по безопасной покупке офиса или другой коммерческой недвижимости:

  • Анализ выбранного вами помещения на соответствие вашим планам и требованиям;

  • Разработка алгоритма действий по приобретению нужного вам офиса;

  • Проверка самого помещения офиса;

  • Проверка собственника офиса;

  • Проверка договора купли-продажи офиса, внесение правок, по необходимости;

  • Сопровождение заключения сделки и передачи средств в качестве оплаты за офис;

  • Регистрация права собственности на офис, в зависимости от того, покупаете вы его как физическое или юридическое лицо.

Стоимость наших услуг можно узнать тут, или обратиться к нашим специалистам для формирования персонального пакета услуг.

Не нашли ответ на свой вопрос? 

Все о покупке недвижимости в Украине тут.

Стоимость проверки недвижимости тут.

Вся информация о покупке или продаже коммерческой недвижимости в Украине здесь.

Дата публикации: 22/02/2022

Мы готовы Вам помочь!

Свяжитесь с нами по почте [email protected], по номеру телефона +38 044 499 47 99 или заполнив форму: