Аренда земли юридическим лицом в Украине: как составить безопасный договор?

Ни для кого не секрет, что земля в Украине является чуть ли не самым ценным ресурсом наряду с другими природными ресурсами. А в разрезе открытия рынка земли этот ресурс станет еще более ценным, а значит - привлекательным для недобросовестных арендодателей земельных участков. В этом материале мы поговорим о том, как сберечь земельные участки, арендованные Вами, и не попасть на так называемый “гринмейл” (земельный шантаж).

Какие существуют риски заключения договора аренды земли в Украине юридическим лицом?

Большинство случаев потери земельного участка предприятием (арендатором) происходит потому, что арендаторы не имеют грамотно составленных договоров. Это влечет за собой, как правило, одну из или даже обе следующие проблемы:

Несвоевременная выплата арендной платы или индексации, что приводит к расторжению договора;
Наличие ошибок в договорах или при подписании договоров, из-за неверных формулировок или “самодеятельности” других сотрудников, в том числе штатных юристов или другого персонала.

Поговорим о том, к чему приведут такие ситуации:

Несвоевременная выплата арендной платы или индексации.

Как правило, арендная плата осуществляется один раз в год. И если единоразовая несвоевременная выплата вряд ли приведет Вашего арендодателя в суд, то дважды просроченная выплата уже может повлечь за собой расторжение договора.

Другой проблемой, связанной с выплатой индексации является то, что держатель земли должен производить постоянную индексацию, с учетом уровня инфляции или нормативно-денежной оценки земельного участка. Раньше эта проблема не была столь значительной, но последняя практика Верховного суда, а именно дело № 732/1709/16-ц, говорит о том, что не произведение такой выплаты приводит к расторжению договора, а значит и потере пайщика.

В своей позиции Верховный суд приравнивает невыплату индексации к неполной выплате арендной платы по договору в целом, что является существенным нарушением.

Если Вы уже оказались в подобной ситуации и понимаете, что придется отстаивать свои интересы в суде - мы позаботимся о надежности Вашей позиции.

Интересно: Новый закон о бенефициарах

Наличие ошибок в договоре аренды с юридическим лицом.

Самые частые ошибки, которые встречаются в договорах аренды:

1. При подписании договора многие арендаторы задумываются о том, что стоит предусмотреть в договоре пункт, по которому пайщик должен сам обратиться к арендатору и получить от него деньги или любой другой актив за аренду земли. Но как показывает судебная практика, вовремя провести оплату - это все-таки обязанность предприятия, которое берет землю в аренду и к сожалению, не получится выплату организовать таким образом, чтобы “не бегать” за пайщиком.

Конечно, наши юристы могут предложить Вам пару альтернатив, например, открыть специальный счет в банке или у нотариуса, куда будет поступать ежемесячно определенная сумма, которая и будет считаться выплатой, но этот момент необходимо правильно учесть в договоре и согласовать с арендодателями. Для перестраховки можно отправлять сумму специальным переводом почтой, в таком случае при судебных тяжбах у Вас будет пара “козырей в рукаве”.

2. Договоры аренды иногда имеют и другую “опасную формулировку”: может быть указано, что в случае смены арендодателя (при смерти или передаче другому лицу), необходимо перезаключать договор. Мы рекомендуем избегать подобных формулировок, например, добавив немного к сумме договора, но избежав в дальнейшем потери пая насовсем.

Что учесть при составлении договора аренды земли предприятием?

Наши юристы практики земельного права и недвижимости советуют учесть следующие нюансы в процессе подписания договора аренды земли:

Нередки ситуации, когда при заключении договора аренды на землю, в подписании участвует член семьи собственника, который ставит свою подпись вместо самого собственника земли. Мы рекомендуем избегать таких ситуаций и сверять подписи с подписями в паспорте. Ведь кто потом в суде поверит на слово?
После подписания и регистрации договора, советуем его проверить в реестре. Ведь регистраторы тоже люди, и могут допустить ошибку при внесении данных, что потом тоже может стать дополнительным аргументом в суде для Ваших конкурентов. Ведь юридически, даже разница в одну букву может значить, что это уже совсем другой человек.
Часто фирмы с крупным земельным банком, при подписании дополнительного соглашения, оттягивают дальнейший момент его регистрации, собирая при этом стопку доп. соглашений - просто для того, чтобы для себя сэкономить деньги и время. Но из-за постоянной задержки в регистрации договоров, к Вашему Клиенту может пожаловать конкурент, и если он имеет грамотного юриста, то зарегистрирует новый договор с человеком первым. А в такой ситуации можно прощаться и с деньгами, и с Клиентом, и с землей.

Мы советуем Вам не экономить деньги на юристе и позаботиться о качественном составлении договора с самого начала. Крайне безответственным будет понадеяться на то, что как-то этот договор подпишется, а потом просто пронесет.

Читайте также: Когда придется перейти на НДС?

Надежный договор - Ваше средство защиты от любых ситуаций с негативными последствиями.

Если Вы хотите обезопасить свою деятельность - звоните нам. Мы поможем Вам как с грамотной разработкой договора аренды земли, так и с сопровождением самого процесса заключения сделки.

Узнать больше про практику земельного права.