Как купить коммерческую недвижимость в Украине иностранному юридическому лицу?

С каждым днем Украина становится все более интересной инвестиционной платформой для иностранного бизнеса. Достаточно большой рынок сбыта как товаров, так и услуг, побуждает иностранцев открывать представительства своих компаний на территории Украины и развивать свой бизнес здесь. Так было до войны, и продолжится после нее, когда в страну потекут иностранные инвестиции и начнется активное восстановление.

Для эффективного ведения бизнеса в Украине конечно же необходимы офисные или производственные помещение. Купить офис может физическое лицо, например, собственник бизнеса, зарегистрировав его на свое имя. Но часто возникает и необходимость приобретения офисов для иностранного юридического лица (компании). Итак, как же иностранному юридическому лицу безопасно обзавестись недвижимостью в Украине?

Интересно: Покупка промышленного комплекса в Украине

Какое иностранное юридическое лицо может купить коммерческую недвижимость в Украине?

Коммерческая недвижимость - это здания, сооружения или встроенные в жилые дома нежилые помещения, которые не являются жилой недвижимостью, и используются для хозяйственной (коммерческой) деятельности с целью получения прибыли, инвестиционного дохода или дохода от его аренды. 

Данное понятие включает в себя офисные здания, офисные помещения, торговые здания или помещения, целостные имущественные комплексы (производственные помещения), гостиницы, гаражи, складские помещения, сельскохозяйственные предприятия и т.д. 

Согласно норм действующего законодательства Украины владеть коммерческой недвижимостью могут физические и юридические лица-резиденты и нерезиденты Украины. 

Важно! Понятия "иностранное юридическое лицо" и "иностранное предприятие" в украинском законодательстве не тождественны.

Иностранное юридическое лицо - это предприятие, которое создано на основании законодательства другого государства, и которое находится за пределами Украины. К таким лицам относятся:

• иностранные дипломатические представительства и консульские учреждения; 

• представительства международных организаций в Украине;

• постоянные представительства иностранного субъекта хозяйственной деятельности – учреждение или лицо, представляющее интересы иностранного субъекта хозяйственной деятельности в Украине, которое имеет надлежащим образом оформленные соответствующие полномочия.

Иностранное предприятие – это предприятие, созданное по законодательству Украины и действующее на основании собственности иностранцев или иностранных юридических лиц, то есть предприятие, в уставном фонде которого иностранная инвестиция составляет 100%.

Данное отличие имеет значение при приобретении в собственность иностранными юридическими лицами, например, земельных участков на территории Украины: 

• Для иностранных юридических лиц данный процесс является более сложным и длительным, и требует дополнительного согласования с органами местной власти, на территории которой расположен земельный участок; 

• Кроме того, иностранное юридическое лицо перед приобретением в собственность объекта недвижимости, обязано встать на учет в контролирующий орган по местонахождению недвижимого имущества. 

Если же вы планируете приобретение в Украине помещения, которые отделены от земельных участков, то чаще всего указанное отличие юридических лиц значения не имеет. Процесс приобретения такой коммерческой недвижимости для иностранного юридического и иностранного предприятия будет одинаков, и без дополнительных ограничений.

Интересно: Как подключить коммерческую недвижимость к коммунальным услугам?

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости в Украине?

Давайте разберемся, какие документы каждая из сторон должна предоставить для проведения сделки приобретения коммерческой недвижимости.

Продавец:

• оригинал паспортного документа и оригинал налогового номера (для физических лиц)/оригиналы уставных документов (для юридических лиц);

• оригинал правоустанавливающего документа на коммерческую недвижимость;

• оригинал информационной справки из БТИ (если недвижимость была получена в собственность до 2013 года);

• оригинал экспертной оценки о рыночной стоимости (для физических лиц)/справки о балансовой стоимости (для юридических лиц);

• оригинал технического паспорта;

• оригинал справок об отсутствии задолженности за коммунальные услуги; 

• оригинал нотариально удостоверенного согласия супруга, если заключен официальный брак (для физических лиц);

• оригинал свидетельства о браке, если заключен официальный брак/ свидетельства о смерти, если супруг умер (для физических лиц).

Покупатель:

• извлечение о государственной регистрации юридического лица/нотариально заверенный перевод апостилированного или легализованного извлечения из торгового или судебного реестра или свидетельство о регистрации юридического лица – нерезидента;

• устав/нотариально заверенный перевод апостилированного или легализованного устава юридического лица – нерезидента;

• приказ о назначении директора или доверенность на имя другого представителя/нотариально заверенный перевод апостилированного или легализованного приказа о назначении директора или доверенности на имя другого представителя юридического лица – нерезидента;

• паспорт и налоговый номер директора или другого представителя по доверенности/нотариально заверенный перевод паспорта директора или другого представителя юридического лица – нерезидента;

• свидетельство плательщика НДС (если юридическое лицо является плательщиком НДС)/справка формы 34-ОПП о взятии на учет в налоговом органе Украины юридического лица – нерезидента.

Важно:

• на сделках с участием иностранных лиц обязательно должен присутствовать переводчик;

• иностранное юридическое и физическое лицо обязаны открыть счет в банковском учреждении Украины.

Наша компания сопровождает своих Клиентов на протяжении всей процедуры покупки недвижимости в Украине, в том числе при подготовительных этапах. Мы помогаем с открытием счета в надежном украинском банке и предоставляем рекомендации относительно правил перечисления денег с иностранного счета на украинский, для оплаты сделки по недвижимости.

Интересно: Покупка земли в Украине иностранным лицом

Основные правила покупки коммерческой недвижимости иностранным юридическим лицом в Украине

Иностранное юридическое лицо может приобрести недвижимость путем заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Порядок его заключения определены нормами действующего законодательства Украины. Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, или объекта коммерческой недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Детальной вычитке и правкам подлежит нотариальный договор на наличие ошибок в данных сторон и информации об объекте покупки. Мы в процессе сопровождения сделок по инвестированию в недвижимость регулярно находим орфографические ошибки в договорах, и если их не исправить до подписания, это может вылиться в проблему, которую скорее всего нужно будет решать в судебном порядке. 

Кроме того текст договора обычно стандартный, и если вы договорились о каких-то особенных условиях, нужно грамотно сформулировать и внести их в текст договора. После того, как текст согласован и утвержден сторонами, договор выводится на специальный нотариальный бланк, подписывается сторонами, производится расчет, после чего идет регистрация права собственности. Крайне важно проверить правильность и полноту информации, внесенной в реестр. 

Для безопасного инвестирования (покупки) в недвижимость, иностранному предпринимателю необходимо проверить понравившейся объект на предмет отсутствия претензий к его собственнику со стороны государственных органов и третьих лиц, и правильно закрепить все существенные условия договоренностей с продавцом.

В процессе покупки коммерческой недвижимости нотариус проверяет часть информации непосредственно перед удостоверением договора. Но нотариус проверяет только те факты, которые могут не позволить провести сделку конкретно в момент ее удостоверения, и не “копает глубоко” за рамками, не зная, куда смотреть, можно пропустить важную мелочь, которая может вылиться в неприятность. 

В свою очередь юрист при проверке недвижимости проанализирует все предоставленные документы на их подлинность и соответствие нормам действующего законодательства, а если необходимо - найдет (добудет) их, проверит все нюансы, связанные с покупкой и выдаст вам свое аргументированное мнение, а вы сможете принять правильное решение. Детально о проверке коммерческой недвижимости в Украине тут.

Мы - местная экспертиза, которая лучше разбирается в законах и правилах ведения бизнеса. 

• Мы подскажем, как лучше поступить в вашей конкретной ситуации с вашими конкретными целями и принципами ведения бизнеса; 

• проверим и проанализируем нюансы покупки недвижимости; 

• предварительно согласуем все условия покупки со сторонами; 

• организуем сделку у проверенного, надежного, компетентного, "белого" нотариуса; 

• проконтролируем действия всех участников процесса покупки/аренды коммерческой недвижимости; 

• изучим проверки, которые делает нотариус перед удостоверением сделки; 

• проанализируем или составим индивидуальный договор купли-продажи, при необходимости внесем необходимые правки, чтоб вы ушли довольным собственником коммерческой недвижимости.

Стоимость юридического сопровождения операций с недвижимостью в Украине можно узнать тут.

Если вы планируете начинать свой бизнес в Украине, или инвестировать средства в промышленный сектор Украины - обращайтесь к нам. Мы позаботимся о безопасности ваших средств и о простом решении любой юридической проблемы.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о сделках с недвижимостью в Украине тут.