Как правильно оформить документы у нотариуса при покупке недвижимости или заключении договоров иностранцу в Украине?

Нерезиденты, которые хотят в Украине провести бизнес-сделку, купить квартиру, получить наследство или же совершить любое другое действие, ради которого необходимо обращение к нотариусу, часто сталкиваются со множеством нюансов процедуры.

Мы рассмотрим процесс оформления покупки недвижимости иностранцем в Украине и что для этого может понадобиться нерезиденту. В первую очередь мы поговорим о тех моментах, когда Вам придется обратиться к нотариусу – а сделать это придется, например: 

• при выборе квартиры, если Вы хотите воспользоваться услугами представителя в Украине;

• при подписании договоров на покупку недвижимости и т.д.

Процедура оформления недвижимости делится на три этапа: 

1. Выбор недвижимости, во время которого юрист проверит открытые источники и предупредит о рисках;

2. Процедура оплаты за недвижимость со многими налоговыми нюансами, которые мы обсуждаем с Клиентом заранее;

3. Оформление сделки у нотариуса – в данном случае мы обычно сопровождаем Клиента к нашему проверенному нотариусу, помогаем с организацией переводов и обеспечиваем наличие всех необходимых документов. 

Читайте также: Процесс покупки квартиры в УКраине для иностранцев 

Основные шаги оформления сделки покупки недвижимости в Украине для иностранца

В целом, о процессе и аспектах сделки по покупке недвижимости, мы говорили в нашем предыдущем материале (ссылка выше), поэтому тут мы выделим основные шаги и те моменты, на которые стоит обратить особое внимание.

Безусловно, начать стоит с самого поиска подходящего объекта недвижимости, что может включать в себя:

• анализ оптимального вида недвижимости для покупки (первичный, вторичный рынок и др.), исходя из потребностей и дальнейших планов на недвижимость. Наша фирма обязательно предлагает вступительную консультацию, в процессе которой мы выясняем текущую ситуацию Клиента, какие документы у него есть и какова его основная цель, связанная с покупкой недвижимости – дальнейшая сдача ее в аренду, проживание, получение гражданства и т.д.;

• юридическую проверку данного объекта недвижимости, которая зависит и от специфики избранного актива, и от истории владения им. Подробно о процессе мы рассказывали здесь.

• согласование условий сделки: ее цены и формы оплаты. На этом этапе важно не соглашаться с продавцами, желающими, например, получить наличный расчет – есть четкие правила оформления подобных сделок, нарушение которых грозит большими санкциями.

Читайте также: Как проверить застройщика?

Мы имели практику отработки достаточно интересного кейса, в котором у Клиента был нотариально заверенный договор купли-продажи, а дополнительное соглашение было оформлено обычным документом. Дело в том, что договор купли-продажи должен быть обязательно нотариально удостоверено, а если соглашение предусматривает наличие вспомогательных условий, то составляется дополнительное соглашение, которое тоже должно быть нотариально заверено (поскольку дополнительное соглашение может быть заключено в точно такой форме, как и основной договор). В работе данного Клиента именно поэтому возникли проблемы, которые наш юрист успешно решил.

Поговорим конкретно об оформлении документов.

Правила подготовки и оформления документов при покупке недвижимости иностранцем

1. Документы, которые должны быть на руках у иностранца для оформления купли-продажи недвижимости в Украине.

Иностранцу, который желает приобрести недвижимость, необходимы такие документы:

• действительный заграничный паспорт;

• переведенный и нотариально заверенный в Украине перевод загранпаспорта;

• идентификационный код. Наши юристы могут помочь с получением идентификационного кода в Украине в кратчайшие сроки.

2. Визиты к нотариусу.

Если же Вы не хотите или, по каким-то причинам, не можете самостоятельно заниматься оформлением документов, самостоятельно совершать проверку недвижимости или заниматься другими сопутствующими процедурами - Вы имеете право выдать доверенность на квалифицированных специалистов, которые организуют весь процесс самостоятельно.

И в процессе оформления доверенности и при заключении самой сделки – Вам придется наведаться к нотариусу. Будучи на приеме, нужно учесть следующие моменты:

• В тексте доверенности должны быть соблюдены четкие формулировки, которые требуют местные государственные органы. Например, для получения ИНН нужно, чтобы фраза, указанная в доверенности, совпадала с той, что налоговая служба опубликовала и вывесила у пункта приема этих документов. Такие нюансы редко может подсказать нотариус – о них скорее позаботится профильный юрист, который и подготовит текст доверенности.

• Доверенность можно выдать как на территории Украины, так и в своей стране, с последующей ее передачей с помощью курьера. Но здесь мы снова сталкиваемся с проблемой использования четких формулировок в тексте. Если Вы хотите выдать доверенность у себя – попросите Вашего представителя в Украине сформулировать для Вас готовый текст.

• Если Вы идете оформлять доверенность к нотариусу в Украине и не владеете при этом украинским языком – к нотариусу необходимо прийти с переводчиком. При этом не с кем угодно – а с сертифицированным переводчиком, которому будет достаточно предъявить документы, подтверждающие, что он владеет языком. Но также стоит отметить, что среди нотариусов существует мнение, что выполнять такой перевод могут только дипломированные специалисты-лингвисты. Поэтому требования к такому специалисту желательно уточнить заранее у того нотариуса, к которому Вы обращаетесь.

• Договор купли-продажи также должен быть удостоверен нотариально и оформлен или в двуязычной форме, или переведен на язык иностранца для того, чтобы он был осведомлен о том, что именно подписывает.

Встречаются ситуации, когда документы Клиента составлен неправильно, например, предоставлена лишняя или вообще отсутствует необходимая информация, или документ выдан не тем органом (компанией).

Недавно при работе с Клиентом мы столкнулись с моментом указания ошибочного органа выдачи официального документа уже на встрече у нотариуса. В Справке об объемах задолженности за жилищно-коммунальные услуги вместо ОСМД была совсем другая компания, которая вообще не имела никакого отношения к сути этого документа. Именно поэтому мы рекомендуем привлекать юриста не только при совершении сделки у нотариуса, но и до этого. Наш юрист проверит наличие всех необходимых документов и позаботится о том, чтобы они соответствовали нормам закона.

Понятно, что есть и множество других нюансов процесса – мы подскажем Вам, как лучше действовать, если Вы хотите приобрести недвижимость в Украине просто и без ненужных задержек.

Нужно больше информации?

Обращайтесь к нашим юристам за консультацией!

Больше о проверке объекта недвижимости здесь.

Больше о предпродажной проверке квартиры здесь.