Оформление продажи доли в квартире: правовые аспекты

Приобретение недвижимости не всегда означает приобретение всего объекта. На практике довольно часто встречается продажа, покупка или приобретение только части недвижимости. Такими случаями являются наследование, получение части (доли) имущества при разводе и т.д.

Сегодня наши юристы поделятся своим опытом оформления договора купли-продажи доли в квартире. Если вы хотите узнать не как, а кто вам может помочь – обращайтесь к нашим специалистам за консультацией и помощью.

Если вы планируете приобрести определенную долю в недвижимости

Доля в праве собственности не является правом на определенную часть недвижимого имущества. То есть, когда особе принадлежит доля в праве на жилой дом, что составляет 50%, то особа будет отчуждать именно эту долю, а не половину дома.

Доля – это определенный инструмент, определяющий только объем имущества (недвижимости), а не определяющий перечень конкретно определенных вещей. Совладельцу принадлежит не конкретно определенная часть имущества (определенная комната), а лишь определенная арифметически часть в праве собственности на это имущество, которым вправе распоряжаться совладелец, в частности, путем дарения этой части и без выделения доли.

При оформлении покупки доли квартиры покупатель должен понимать, что именно он приобретет. Поскольку на практике часто частный дом разделен на двух совладельцев с определением долей, например, ½ для каждого и с условным отделением хозяйственных сооружений. Такое мнимое разделение существует по факту, а по документам части определены, но не описано имущество. Поэтому довольно часто, при таком разделении между совладельцами могут возникать спорные вопросы.

Важно не только купить часть недвижимости, но и определить, что именно в конкретной недвижимости вы приобрели. Квартира, дом, земельный участок или другое недвижимое имущество может принадлежать особам на праве общей собственности. Общая совместная собственность устанавливается непосредственно законом или договором и устанавливается, когда доли в собственности не определены. Доля в общей совместной собственности без ее выдела является ограниченно оборотоспособной, поэтому супруги могут только между собой заключать договоры по поводу своих долей в общей совместной собственности.

Совладельцы имеют право на пользование недвижимостью, являющейся общей собственностью только по взаимному согласию. Это означает, что они должны достичь договоренности между собой об использовании имущества. Однако каждый совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей в общей собственности, соблюдая преимущественное право других совладельцев на приобретение такой доли.

Кто имеет преимущественное право на покупку доли?

При оформлении купли-продажи доли в квартире, первоочередное право ее выкупа имеют другие совладельцы. Эта процедура четко урегулирована. По сути, согласие одного из совладельцев о распоряжении совместным имуществом является односторонней сделкой. При совершении такой сделки воля выражается (выходит) от одной стороны. Продавец обязан письменно уведомить других совладельцев о продаже доли с указанием цены. Лучше всего взять заявление совладельца об отказе от преимущественного права на приобретение доли.

В связи с введением военного положения, сроки отказа или принятие предложения об оформлении покупки доли в квартире немного изменились – раньше это был 1 месяц, теперь до тех пор, пока действует военное положение. И это привело к возникновению своеобразного люфта для дальнейшего злоупотребления преимущественным правом совладельцев, когда другой совладелец затягивает сроки, не использует свое преимущественное право и не отказывается от него, а другой совладелец не может распорядиться своим имуществом.

В случаях заключения широко используемых договоров, таких как дарения или обмен, преимущественное право других совладельцев на приобретение доли не распространяется. Если есть несколько совладельцев, желающих осуществить оформление договора купли-продажи доли квартиры, продавцу принадлежит право выбора покупателя.

Как выделить свою долю из имущества: оформление продажи доли в квартире

Совместная собственность прекращается путем раздела имущества, имеющегося в общей собственности, или по требованию других совладельцев, если доля незначительна, и в результате обращения взыскания по решению суда.

В случаях, когда невозможно физически выделить долю из общей собственности или когда предмет является неделимым, совладелец имеет право на получение денежной или иной материальной компенсации, соответствующей стоимости его доли. Имущество, которое есть в общей собственности, по договоренности может быть разделено между ними, о чем указывается в нотариально заверенном договоре. В результате такого разделения общая собственность считается прекращенной.

Среди документов нотариусу следует подать:

• правоустанавливающие документы;
• вывод о технической возможности разделения объекта недвижимого имущества или вывод о технической возможности выделения в натуре части из объекта недвижимого имущества.

После удостоверения договора у нотариуса разрабатываются новые технические паспорта на вновь созданные объекты и присваивается почтовый адрес этим объектам. Также за новыми владельцами регистрируется право собственности. Нельзя путем разделения поделить объекты, в состав которых входят самовольно построенные объекты недвижимого имущества. Их сначала нужно ввести в эксплуатацию.

При выделении доли из недвижимого имущества, являющегося объектом общей собственности, собственнику, доля которого выделяется, и собственнику (собственникам), доля которого (которых) остается, должны быть выделены отдельные помещения, которые должны быть:

• изолированными от помещений другого (других) совладельцев;
• иметь отдельный выход;
• иметь подведенную систему водоснабжения, водоотвода, отопления и т.д.

То есть должны составлять отдельный объект недвижимого имущества.

Оформление купли-продажи квартиры: документы и особенности нотариального удостоверения договора

Договор, результатом которого является отчуждение доли, разделение долей, нотариально удостоверяется и в результате регистрируются права в реестре. При отчуждении, выделении или разделе может изменяться как субъектный состав собственников, так и объектный состав имущества, то есть изменяются только размеры долей.

Обязательным моментом при удостоверении договора является процедура соблюдения преимущественного права на выкуп части другими совладельцами. В результате несоблюдения данной процедуры совладелец, который считает, что его право нарушено, может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Если имущество находится в общей совместной собственности, то отчуждать такое имущество можно только между супругами. В том случае, когда отчуждение происходит в пользу другого лица (в том числе бесплатная передача имущества) – нужно определить и выделить в натуре долю или определить порядок пользования имуществом.

При расторжении брака, право общей совместной собственности на имущество, которое было приобретено во время брака, не останавливается. Поэтому распоряжение таким имуществом может производиться совладельцами только по взаимному согласию.

Если вы нуждаетесь в помощи при оформлении купли-продажи доли квартиры или дома, наша юридическая компания станет надежным партнером в этом процессе. Наши опытные юристы обеспечат профессиональную поддержку, учитывая все требования и нормы законодательства, осуществят аудит объекта, что позволит избежать рисков.

Обратитесь к нам сегодня, и мы поможем эффективно и быстро оформить все документы, обеспечивая ваши права и интересы.

Стоимость юриста по недвижимости здесь.