Права пользования землей во время войны в Украине: приватизация, отчуждение, изменение целевого назначения

Несмотря на войну, постепенно восстанавливается рынок земли до состояния, которое было до 24.02.2022 г., но все же с некоторыми ограничениями.

Вспоминая полное закрытие реестров, ограничение работы нотариусов по отчуждению недвижимого имущества, установление сроков действия доверенностей, запрет приватизации, создание книг регистрации землевладений и землепользований, сегодня с уверенностью можно сказать, что мы возвращаемся к обычному обращению и оформлению прав собственности на землю.

Вопросы, с которыми к нам чаще всего обращаются сегодня, можно условно поделить на:

• Кто имеет право на безвозмездную приватизацию земли во время войны? Что делать с Сертификатами о праве на землю (пай)?
• Земли с/х назначения во время войны. Обретение права собственности физическими и юридическими лицами. Что изменилось?
• Инвестирование в земельные участки с/х назначения, как альтернатива инвестированию в жилую недвижимость? Почему это выгодно и какие перспективы?
• Смена целевого назначения земельных участков во время войны. Для каких нужд не требуется такое изменение?

Мы дадим ответы на эти вопросы, может они вам пригодятся. Если же вы хотите получить ответ на именно ваш вопрос о пользовании или приобретении земли в Украине во время войны - обращайтесь к нашим специалистам.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Приватизация земли в Украине: как сегодня?

Возможность бесплатно получить участок в собственность зависит от состояния функционирования государственных электронных информационных ресурсов на определенной территории. С последними изменениями Минреинтеграции утверждает перечень территорий активных боевых действий, где функционируют государственные электронные информационные ресурсы. То есть открылась возможность для жителей прифронтовых территорий оформлять право собственности на земельные участки путем приватизации.

Безвозмездная передача земельных участков в частную собственность на момент написания этой статьи разрешается только:

• владельцам, у которых есть дома или другое имущество, находящееся на этих земельных участках;
• владельцам предоставленных земельных участков согласно Декрету КМУ от 26.12.1992 г. (для граждан и их наследников);
• владельцам, которым предоставлены земельные участки в собственность до 2004 года (для граждан и их наследников);
• для дооформления приватизации, которую начали до 2013 года, и не получили государственный акт.

Пример из практики: к нам обратился клиент, в свое время получивший в 1998 году строительный паспорт на застройку земельного участка (индивидуальный жилой дом). По состоянию на 2023 строительство не начиналось. То есть фактически участок не занят застройкой. Также участок не приватизирован, нет кадастрового номера, не находится в собственности заявителя.

Нами были подняты архивы с решениями сельского совета по этому земельному участку, разработана землеустроительная документация, внесен участок в ГЗК и зарегистрировано право частной собственности по нашему клиенту. То есть мы помогли клиенту во время военного положения приватизировать земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо находящиеся в собственности клиента застройки.

Относительно Сертификатов на право на земельную долю (пай), они действительны до выделения владельцам земельных долей (паев) в натуре (на местности). Однако, в случае, если до 1 января 2025 года собственник неистребованной земельной доли (пая) или его наследник не оформил право собственности на земельный участок, он считается отказавшимся от получения земельного участка.

Поэтому сейчас, когда функционируют реестры – есть возможность и необходимость в первую очередь оформить право собственности на земельную долю (пай) с выделением такого участка в натуре. Что мы вам и советуем сделать.

Интересно: Как оформить права использования земли сельскохозяйственного назначения во время военного положения?

Отчуждение земель для садоводства и огородничества во время войны: проверка приобретателя

Получить право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения сегодня сложно и продолжительно. Нотариус должен провести проверку покупателя, чтобы убедиться, что он отвечает требованиям закона для собственника земли. Этот процесс обычно занимает определенное время и повышает стоимость услуг нотариуса.

Пример с практики: К нам обратился клиент для юридического сопровождения приобретения им земельного участка с целевым назначением для садоводства, с последующим строительством дома на таком участке. Для оформления протокола нотариальной проверки, от имени клиента мы предоставили пакет подтверждающих документов:

• сведения о юридическом лице, в котором наш клиент является участником;
• сведения об отсутствии санкций и непринадлежности к гражданству государства, признанной Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
• сведения о непринадлежности к террористическим организациям или такой организации, в отношении которой применены международные санкции;
• информационные справки и выписки подтверждения происхождения средств;
• подтвердили сведения о земельных участках, которые находятся в собственности клиента.

Эту всю информацию мы подтвердим документально, получая данные из реестров и посылая запросы в государственные органы, учреждения и архив.

Сегодня такая проверка осталась для приобретателей физических лиц, всех земель с/х назначения, кроме приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью:

• для ведения садоводства – не более 0,25 гектара;
• для ведения личного крестьянского хозяйства, расположенных в пределах населенных пунктов, – не более 2 гектаров.

Интересно: Аренда земли юридическим лицом в Украине

Инвестирование в земельные участки с/х назначения, как альтернатива инвестированию в жилую недвижимость

Для инвесторов во время войны актуально стало нахождение наиболее безопасных объектов инвестирования для получения пассивного дохода. Ведь сейчас двери в мир собственников земли с/х назначения открыты только для физических лиц, поэтому с открытием рынка земли с 2024 года для юридических лиц стоимость такой земли может увеличиваться вдвое. Сейчас есть возможность купить "лучшую землю" и ограничения только способствуют этому.

Статистика: средняя цена за 1 га с/х земель за март 2023 года составляет 77 940 грн, что почти в 2 раза больше по сравнению с маем – декабрем 2022 года (данные с сайта минагрополитики).

Отличие инвестирования в землю от инвестирования в жилую/коммерческую недвижимость:

• отличается другим порогом входа (землю можно купить от 3000 тыс. долларов);
• не требует дополнительных затрат (ремонт; обслуживание);
• имеет другой потенциал роста стоимости аренды, капитализации.

Прежде чем решиться на покупку земли, как инвестиционно привлекательную, нужно проанализировать определенные моменты:

• правоустанавливающие документы;
• историю перехода прав собственности;
• наличие аренды, эмфитевзиса, сервитута;
• условия имеющихся договоров аренды;
• процентные ставки;
• данные нормативно-денежной оценки и т.п.

Все это проверяют наши юристы, после чего объясняют будущему приобретателю возможные риски и проблемы, связанные с этим объектом недвижимости. Сегодня мы находим выгодный и простой путь для наших клиентов по приобретению интересующих их объектов недвижимости.

Интересно: Как купить земельный участок в Украине с участием юриста?

Изменение целевого назначения земельных участков во время войны

После смены целевого назначения все осталось процедурно так, как было и до войны.

Пример практики: У заказчика был садовый дом и земельный участок с целевым назначением для индивидуального садоводства. Для того чтобы была возможность зарегистрировать место жительства – нужно было изменить статус дома (перевести из садового в жилой). Но это только полдела, потому что целевое назначение земельного участка тоже нужно менять, чтобы в будущем не испытывать проблем с продажей или дарением такой недвижимости.

Мы проанализировали градостроительную документацию, получили подъемник и в дальнейшем разработали землеустроительную документацию для изменения целевого назначения.

Пока ограничений при изменении целевого назначения во время действия военного положения нет, есть наоборот - дополнительные возможности, когда не нужно изменять целевое для реализации таких намерений.

Например, размещение временных сооружений для проживания и обслуживания внутренне перемещенных лиц, а также инженерных сетей, необходимых для функционирования таких сооружений, возможно без изменения целевого назначения на земельных участках всех категорий земель. Кроме земель природно-заповедного фонда и иного природоохранного назначения, земель историко-культурного назначения, лесохозяйственного назначения.

Смена целевого назначения земельного участка для таких целей осуществляется:

• без разработки документации по землеустройству;
• без соблюдения правил соотношения между видом целевого назначения земельного участка и видом функционального назначения территории (за некоторыми исключениями);
• без уплаты потерь лесохозяйственного производства для размещения производственных мощностей предприятий, релоцируемых из зоны боевых действий (в том числе имеющих стратегическое значение для экономики и безопасности государства).

Решение об установлении или изменении целевого назначения земельного участка в таком случае принимается на основании мотивированного заключения уполномоченного органа градостроительства и архитектуры, где указывается возможность такого размещения объектов.

Все это лишь примеры того, как ситуация влияет на возможность приобрести, продать, арендовать или провести другие действия с земельным участком различных назначений в Украине.

Мы можем предоставить вам ответы на ваши вопросы, и найти нужный алгоритм действий для удовлетворения ваших потребностей.

Обращайтесь к нашим юристам!

Стоимость проверки объектов недвижимости здесь.

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью здесь.

Все о земле в Украине здесь.