Регистрация прав собственности на «недострой»

Для того чтобы иметь право распоряжаться незавершенным строительством объектом и заключать в отношении него какие-либо договора (например, по продаже в доме прав на квартиры или офисы), застройщику для начала необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства. До этой регистрации он согласно ч. 3 ст. 331 ГК считается собственником материалов, оборудования и других вещей, которые были использованы в процессе строительства, и соответственно, может распоряжаться только ими. Но чтобы зарегистрировать «недострой» необходимо пройти определенную процедуру, о которой мы подготовили юридическую консультацию.

Для начала следует уяснить, что же считается объектом незавершенного строительства («недостроем»). Согласно ст. 1 Закона «Об ипотеке» «недостроем» считается объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружения и который не принят в эксплуатацию. То есть, право собственности на «недострой», в принципе, можно регистрировать уже с момента получения разрешения на строительство.

Под разрешением на строительство следует понимать разрешение на выполнение строительных работ. Именно такой документ предусмотрен Законом «О регулировании градостроительной деятельности», регламентирующим разрешительные процедуры в строительстве, и п. 4.2 Временного положения о порядке госрегистрации прав на недвижимость, регулирующего порядок регистрации прав на «недострой». Такое разрешение можно получить на любой объект строительства, но требуется оно только для объектов IV-V категорий сложности.

Для выполнения же строительных работ на объектах І-ІІІ категорий сложности достаточно регистрации декларации о начале выполнения строительных работ. А для строительства индивидуального дома, коттеджа или дачи не выше двух этажей и площадью до 300 кв. метров – уведомления ГАСК о таком строительстве.

В этих случаях согласно п. 4.3 Временного положения о порядке госрегистрации прав на недвижимость необходимо предоставить документ, удостоверяющий факт уведомления ГАСК. В отношении объектов І-ІІІ категорий сложности это будет зарегистрированная в органе ГАСК копия декларации о начале выполнения строительных работ, а в отношении строящихся одно- или двухэтажек - копия почтового уведомления о вручении заказного письма с уведомлением органу ГАСК. Кроме того, в этом случае необходимо будет предоставить утвержденную проектную документацию на объект градостроительства и его копию (в отношении индивидуальных домов таким документом будет строительный паспорт).

Помимо этих документов (и их копий) для госрегистрации «недостроя» во всех случаях необходимо предоставить документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком, на котором будет сооружен объект строительства. Таким документом может быть государственный акт на право собственности на землю, договор аренды, договор суперфиция и проч.

Эти документы вместе с заявлением о государственной регистрации и квитанцией об оплате услуг по государственной регистрации прав подаются в БТИ, которое и проводит регистрацию. Также, при регистрации необходимо предоставить паспорт (другой документ, удостоверяющий личность) и/или доверенность на проведение процедур регистрации.

Данный материал разрабола Юридическая компания "Правовая помощь" в рамках практики "Недвижимость, строительство, земельное право".