Реконструкция недвижимости: как осуществить перестройку помещений правильно

Реконструкция – перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства, при которой меняются основные технико-экономические показатели помещения (общая площадь, мощность и т.п.).

Каждое здание или сооружение состоит из помещений. К примеру, дом и квартира состоит из комплекса основных (жилых) и подсобных помещений, связанных между собой.

Подсобные помещения – это ванная, туалет, душевая, помещение для стирки, кухня, гардеробная, кладовая, а также коридоры и холлы. Жилые помещения – это жилые комнаты, которые отапливаются.

Различают встроенно-пристроенные помещения, вспомогательные помещения в многоквартирных домах (колясочные, амбары, мусоросборные камеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения) и летние неотапливаемые помещения (балконы, лоджии, террасы).

Относительно нежилой застройки различают административные, складские помещения, технические, подсобные, служебно-бытовые и т.д.

Все это мы перечисляем потому, что реконструкция может пригодиться для любого типа помещения. А может даже превратить один тип помещения в другой – жилое в нежилое и наоборот. При этом реконструкция должна проходить контролируемо. Мы расскажем подробнее далее в статье, но обычно, в зависимости от объекта реконструкции, нужно будет получить строительный паспорт или градостроительные условия и ограничения, разработать проект, пройти определенные процедуры согласования и утверждения, получить разрешение на выполнение строительных работ и ввести объект в эксплуатацию.

В случае невыполнения всех этапов и отсутствия разрешения на строительство, объект, на котором будет проведена реконструкция, будет считаться самовольным.

Вы рискуете тем, что ввести объект в эксплуатацию будет невозможно, и такой объект может подлежать сносу.

Поэтому при аудите намерений застройки/реконструкции мы, кроме юридической оценки и сопровождения, привлекаем соответствующих технических специалистов для технического сопровождения и аудита при всем цикле строительства.

Наша компания предоставляет услуги в сфере недвижимости и строительства, включая сопровождение реконструкций. Сегодня мы поделимся нашим опытом и советами по реконструкции разных типов помещений.

Интересно: Оформление строительного паспорта: строительство частного дома

Реконструкция жилого помещения в частной застройке

Рассмотрим реконструкцию помещений в частной застройке на примере кейса. К нам обратился заказчик для юридического сопровождения достройки до существующих жилых комнат частного дома, путем его реконструкции.

Поскольку у заказчика был разработан проект (что не обязательно, а только по желанию заказчика), мы подготовили пакет документов для получения строительного паспорта. Ведь реконструкция индивидуального (усадебного) жилого дома до 500 квадратных метров и не выше двух этажей (без учета мансарды) осуществляется на основании строительного паспорта.

Для получения строительного паспорта мы подали в орган градостроительства и архитектуры заявление и пакет документов, в который входит:

• выписка из реестра о праве собственности на земельный участок и на дом;
• нотариально удостоверенное согласие совладельца (если не хотите тратиться на нотариальное удостоверение заявления – можно подать пакет документов одновременно в присутствии других совладельцев);
• схема намерений застройки земельного участка.

В течение 10 дней, поскольку нами была правильно оформлена вся документация, и схема намерений застройки соответствовала градостроительной документации и строительным нормам, мы получили строительный паспорт.

К сожалению, не всегда можно найти общее понимание с архитектором по поводу применения и одинакового толкования строительных норм. В таких случаях мы пишем разъяснения, ссылаясь на соответствующие ДБН и правила, и подаем снова на рассмотрение документы (если отклонения от схемы намерений застройки, которые предлагает орган архитектуры в замечаниях, являются критическими и принципиальными для нашего заказчика).

Получение строительного паспорта еще не означает, что можно приступить к реконструкции.

Мы обратились в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля и подали сообщение о начале выполнения строительных работ (разрешительный документ).

После выполнения всех строительных работ по реконструкции мы провели техническое обследование объекта, оформили новый технический паспорт и подали декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

Соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля, зарегистрировав декларацию, принял объект в эксплуатацию. Далее уже регистрировали право собственности в реестре прав на дом, ведь право собственности возникает с момента его государственной регистрации.

Интересно: Как оформить реконструкцию частного дома: важность узаконивания

Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме

Такая реконструкция проводится через разработку проекта, его экспертизу, утверждение, авторский и технический надзор и прохождение соответствующих разрешительных процедур, а также принятие объекта в эксплуатацию.

Здесь важным моментом есть необходимость получать согласие других совладельцев перед проведением реконструкции. Такое согласие обязательно, когда при выполнении строительных работ происходит вмешательство в общее имущество владельцев многоквартирного дома. Совместным имуществом собственников многоквартирного дома являются:

• помещения общего пользования (в том числе вспомогательные);
• оборудование, установленное для обслуживания и обеспечения жизнедеятельности более одного объекта (несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование);
• общие объекты, расположенные на придомовой территории;
• земельный участок.

То есть, если реконструкция предусматривает, например, присоединение части коридора к квартире, то такое действие требует получения согласия всех совладельцев.

Без получения согласия в случае вмешательства в общее имущество других собственников законно провести реконструкцию невозможно.

Что касается разрешительных документов, то переоборудование и перепланировка не требует их получения, если работы производятся без вмешательства в несущие конструкции/инженерные системы общего пользования.

Считается ли присоединение лоджии и балкона к комнате реконструкцией, и нужно ли получить разрешения и ввести объект в эксплуатацию?

Да, потому что меняются показатели жилой площади. Также обычно меняется отопление, демонтируется часть стенки, возрастает площадь комнаты.

Если разобрались с получением согласия совладельцев и МУО, далее по процедуре:

• разработка проекта, прохождение экспертизы и его утверждение;
• заключение договоров авторского, технического надзора, генерального подряда;
• получение Разрешения на выполнение работ;
• проведение технической инвентаризации и ввод в эксплуатацию.

Но каждый объект реконструкции имеет свою специфику и особенности по предоставлению согласия на реконструкцию, требований к проектированию, согласованию или экспертизе. К примеру, если объект имеет историческую или культурную ценность, то на таких объектах остекление или обустройство фасадов должно проходить соответствующую разрешительную и проектную процедуру.

Нормы, регулирующие данные вопросы и проблематику, не исключительно юридические, а преимущественно технические. Поэтому, для анализа намерений заказчика относительно возможностей реализации его проекта, мы обязательно привлекаем соответствующих квалифицированных специалистов.

Интересно: Легализация самовольного строительства в Украине

Реконструкция нежилого фонда

Что касается реконструкции нежилого помещения, в случае его размещения в многоквартирном доме, то процесс реконструкции идентичен реконструкции квартир в таком доме, поскольку нежилое помещение в таких домах является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Если мы говорим о реконструкции отдельного нежилого помещения, являющегося частью коммерческого, общественного или промышленного здания – здесь уместно будет ответить на часто задаваемые вопросы:

Следует ли оформлять право на земельный участок под таким объектом для реконструкции?

Нет, если реконструкция не подразумевает изменение внешних геометрических размеров фундаментов.

Нужно ли получать МУО для устройства беспрепятственного доступа лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения в такое помещение?

Нет. Данный вид работ не требует получения МУО и разрешительных документов, а после таких работ объект не требуется вводить в эксплуатацию.

Нужно ли получать разрешительные документы на строительство при восстановительных работах на поврежденных объектах, возникших в результате вооруженной агрессии рф?

Нет, если не изменяются геометрические размеры объектов, восстановление отдельных конструкций построек и сооружений можно осуществлять без разрешительной документации.

Считается ли только изменение функционального назначения объекта реконструкцией? И нужно ли получать разрешительные документы?

Не всегда. Сам по себе факт изменения функционального назначения объекта строительства не является достаточным признаком реконструкции, поскольку реконструкция в любом случае влечет за собой изменение Технико-экономических показателей.

Например, если офис был сделан аптекой, при этом ТЭПы не изменились, то это не считается реконструкцией, и не требует получения разрешительных документов и ввода объекта в эксплуатацию.

Если вы планируете реконструкцию помещения, и хотите минимизировать возможные риски – обращайтесь к нам.

Наша компания:

• Проведет аудит соответствия намерениям реконструкции строительным нормам и правилам;
• Получит все необходимые документы и согласования в соответствующих органах;
• Получит разрешительную документацию на имя заказчика;
• Осуществит юридическое сопровождение всего процесса реконструкции до сдачи объекта в эксплуатацию;
• Привлечет дополнительных профильных специалистов по разработке технических документов для строительства;
• Зарегистрирует право собственности на реконструированный объект по заказчику.

Стоимость юридического сопровождения строительства здесь.