Как проверить квартиру перед покупкой в Украине?

Решение купить квартиру – это серьезный шаг, требующий максимальной внимательности. Но что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантированно избежать возможных рисков, мошеннических схем и почему важно быть бдительным на каждом этапе сделки?

Независимо от того, приобретаете ли вы жилье на первичном или вторичном рынке, следует уделить внимание правовой чистоте сделки, истории собственности и отсутствию обременений, тщательно проверить все документы. Ведь именно такой подход – гарант безопасности, который позволит вам не стать участником печальной статистики неудачных сделок с недвижимостью.

В этой статье мы расскажем, как проверить квартиру перед покупкой, рассмотрим основные юридические аспекты, чтобы помочь сделать безопасный выбор и защитить свои интересы.

Интересно: Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой в ​​Украине

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

На что же обратить особое внимание и как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы избежать непредвиденных проблем в будущем? Рассмотрим основные моменты:

1. Продавец должен предоставить подлинники документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Это может быть:

• Договор купли-продажи (если недвижимость была приобретена ранее);
• Свидетельство о праве на наследство (если квартира получена по наследству);
• Договор дарения;
• Решение суда (если право собственности возникло в результате судебного решения) и т.д.

2. Также при проверке недвижимости перед покупкой важно убедиться, что продавец является реальным лицом и имеет полномочия распоряжаться квартирой.

3. Если продажа осуществляется через доверенное лицо, важно внимательно проверить доверенность. Здесь необходимо:

• убедиться, что доверенность заверена согласно всем нормам законодательства Украины;
• сверить паспортные данные продавца и представителя;
• проверить срок действия доверенности и ее нотариальное удостоверение;
• убедиться, что документ содержит все необходимые полномочия по продаже недвижимости.

4. Важно проверить наличие обременений (арестов, ипотеки, запретов на отчуждение) – необходимо получить выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Сделать это можно онлайн через официальный сайт Министерства юстиции Украины, заказав у нотариуса или обратившись в Центр предоставления административных услуг (ЦНАП). Этот документ покажет, наложены ли аресты, есть ли ипотека или другие ограничения, которые могут усложнить покупку.

5. Перед покупкой квартиры следует попросить продавца предоставить квитанцию ​​об уплате коммунальных услуг или справку об отсутствии задолженности. Конечно, здесь не должно быть никаких задолженностей, ведь при наличии долгов новый собственник может столкнуться с необходимостью их уплаты или решать этот вопрос через суд.

6. Проверка имеющихся зарегистрированных лиц, это важный процесс для беспроблемной покупки имущества. Для этого продавец должен предоставить справку о зарегистрированных лицах. Особое внимание следует уделить несовершеннолетним или лицам, находящимся на попечении, поскольку их выписка может потребовать решения органов опеки и попечительства.

7. Если же квартира находится в общей собственности супругов, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Также, если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица, нужно получить разрешение органа опеки и попечительства.

Что касается полного пакета документов, который должен предоставить продавец во время сделки – вопрос не менее важен. Итак, дальше мы рассмотрим, какие именно документы должны быть у продавца, чтобы сделку можно было заключить, и главное – она не стала источником неприятных сюрпризов в будущем для вас как нового владельца.

Интересно: Изменения в налогообложении недвижимости в 2025 году

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Проверка наличия всех документов является одним из основных этапов при покупке недвижимости, это гарантирует юридическую чистоту сделки и безопасность для покупателя. Рассмотрим основные документы, которые следует проверить перед подписанием соглашения.

Документы, подтверждающие личность продавца:

• Подлинник паспорта и идентификационного кода продавца.
• Если у квартиры есть несколько совладельцев, необходимо проверить документы всех лиц, имеющих право на собственность.

Документы, подтверждающие право собственности:

• Свидетельство о праве собственности или ином документе, подтверждающем, как продавец приобрел квартиру;
• Договор купли-продажи;
• Договор мены;
• Договор дарения;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда (если право собственности установлено судом);
• Свидетельство о смерти наследодателя (если квартира унаследована).

 Согласие совладельцев или супругов:

• Нотариально заверенное согласие на продажу совладельцев, если квартира находится в общей собственности.
• Свидетельство о браке, разводе или смерти супруга.
• Нотариально заверенное согласие супругов на продажу, если недвижимость была приобретена в браке.

Документы для несовершеннолетних владельцев:

• Свидетельство о рождении детей до 14 лет, если они совладельцы квартиры.
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица.

Справки и выписки для юридической чистоты:

• Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, что подтверждает отсутствие арестов, ипотеки или запрета на отчуждение.
• Выписка о зарегистрированных лицах, можно взять в ЦНАПе.
• Технический паспорт или справка из БТИ.
• Документ об экспертной оценке квартиры, который пригодится для уплаты налогов при оформлении сделки.
• Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги (ЖЭК, ОСМД или поставщиков коммунальных услуг).

Интересно: Покупка недвижимости иностранцем в Украине

Проверка квартиры при покупке у застройщика

Покупка квартиры в новостройке имеет некоторые нюансы. Здесь важно не только оценить репутацию застройщика, но и убедиться в наличии всех необходимых документов, подтверждающих законность строительства. Таким образом, застройщик должен иметь следующие документы:

• Документы на земельный участок (выписка о праве собственности, договоре аренды земли и т.п., ведь без права на землю застройщик не может осуществлять строительство).
• Разрешение на выполнение строительных работ – это ключевой документ, который выдается после проверки проектной документации и подтверждает законность строительства.
• Градостроительные условия и ограничения – этот документ определяет параметры застройки, в частности: количество этажей, жилую и нежилую площадь, инфраструктурные требования.

Эту информацию следует сравнить с реальными характеристиками продаваемого объекта.

• Технические условия – это документы, подтверждающие возможность подключения дома к коммуникациям. Они подаются поставщиками услуг (электроэнергия, газ, водоснабжение) и являются обязательным условием для ввода объекта в эксплуатацию.
• Лицензия на строительные работы генерального подрядчика – строительство чаще всего выполняет не сам застройщик, а генеральный подрядчик. Важно проверить его лицензию, подтверждающую право выполнять работы соответствующей сложности.

Дополнительные документы:

• Выписка из реестра прав на недвижимое имущество, что подтверждает отсутствие арестов и судебных обременений.
• Документ об экспертной оценке квартиры, который необходим для правильного оформления сделки.
• Декларация о вводе дома в эксплуатацию, подтверждающая готовность объекта к заселению.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Кто может проверить квартиру перед покупкой и какой вариант выбрать?

Проверка недвижимости перед покупкой может производиться как самим покупателем, так и специалистами – юристом или агентством недвижимости. Отметим, что агентства недвижимости, как правило, могут проверить только поверхностную информацию, такую ​​как наличие зарегистрированного права собственности или обременений в открытых реестрах, но не имеющие инструментов для глубокой правовой экспертизы.

Часто покупатели недвижимости при заключении сделки возлагаются на нотариуса, надеясь на его проверку. Однако нотариус не производит глубокий анализ истории собственности, возможных судебных споров, скрытых рисков или поддельных документов. Он лишь свидетельствует о соглашении и проверяет данные в реестрах перед его удостоверением.

Юрист, в отличие от нотариуса и агентства недвижимости, может тщательно изучить все аспекты сделки. Это включает не только проверку предыдущих владельцев и наличие обременений или судебных решений, но и проверку прав на недвижимость и другие факторы, которые могут повлиять на безопасность покупки.

Так что если есть сомнения в юридической чистоте, стоит обратиться к квалифицированному юристу по недвижимости для комплексной проверки, которая будет гарантировать, что сделка не несет для вас непредвиденных рисков. Кроме этого, если вы не нуждаетесь в практической помощи, всегда полезно заранее узнать, как проверить дом перед покупкой или квартиру, которую вы рассматриваете для приобретения, чтобы избежать возможных проблем. Об этом юрист может подробно рассказать на консультациях.

Проверка квартиры во время военного положения, если владелец за границей

При военном положении покупка квартиры у владельца, находящегося за границей, требует особой внимательности. Что нужно знать при покупке квартиры в этом случае? Прежде всего, необходимо убедиться, что продавец является законным владельцем недвижимости. Для этого, как упоминалось выше, необходимо ознакомиться с выпиской из Государственного реестра прав.

Если продажа имущества осуществляется через доверенное лицо, следует проверить доверенность. Важно, чтобы доверенность была оформлена в украинском консульстве или легализована в соответствии с международными требованиями. Если документ составлен за границей, необходимо, чтобы он был легализован через украинское консульство или нотариально заверен в стране пребывания владельца. Убедитесь, как уже отмечалось ранее, что доверенность предоставляет все полномочия доверенному лицу, необходимые для осуществления продажи недвижимости.

Особое внимание следует уделить финансовым вопросам. Во избежание мошенничества деньги нужно передавать исключительно официально через банковский счет. Кроме того, операции через неофициальные каналы могут привести к серьезным правовым последствиям, поэтому это тоже одна из причин, почему следует избегать таких схем.

Интересно: Подтверждение дохода при покупке квартиры

Надежное юридическое сопровождение для безопасной покупки недвижимости

Проверка недвижимости перед покупкой является основой безопасности сделки, так как такой аудит помогает обезопасить покупателя от возможных рисков, среди которых и значительные финансовые потери. Кроме того, каждый этап соглашения должен быть тщательно проверен во избежание  правовых проблем в будущем. И эта задача требует высокого уровня профессионализма.

К сожалению, статистика свидетельствует, что каждый год многие покупатели, не уделяя достаточно внимания юридическим аспектам сделки, сталкиваются с серьезными последствиями. Иногда это приводит к тому, что люди могут остаться без имущества из-за оформления сделок без проверки на обременение, аресты или мошеннические действия. Только в 2024 году более 10% покупателей в крупных городах Украины стали жертвами подобных ситуаций.

Наши опытные юристы помогут избежать таких неприятных последствий, обеспечив тщательную проверку недвижимости и гарантировав чистоту сделки. Мы сопровождаем все этапы – от анализа прав собственности до оформления договора, в частности, обеспечиваем надежное оформление сделок при дистанционной купле-продаже недвижимости. С нами вы будете уверены в законности сделки, безопасности ваших финансовых вложений и защите будущего имущества.

Обращайтесь и мы поможем вам осуществить безопасную и надежную покупку жилья!