Как проверить офисное помещение перед покупкой в Украине?

• получение техпаспорта, разрешения БТИ, проведение экспертной оценки недвижимости;
• легализация реконструкции; 
• изменение целевого назначения;
• работа с банком при безналичном расчете;
• объекты культурного наследия;
• решаем вопросы земли, доходной территории;
• легализация самостроя, строительная амнистия, приватизация и т.д.

Интересно: Подключение коммунальных услуг к коммерческой недвижимости

Какие документы на помещение вы должны увидеть перед покупкой офиса?

Для проведения сделки по покупке офисного помещения, встроенного в жилой или нежилой фонд, продавец обязан предоставить нотариусу следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на коммерческую недвижимость (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи имущественных прав, инвестиционный договор, решение суда, договор о разделе имущества супругов и т.д.);

2) документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности на офис (информационная справка из БТИ или извлечение из электронного реестра);

3) экспертная оценка рыночной стоимости офиса или балансовая стоимость (при условии владения офисом юридическим лицом);

4) технический паспорт на офисное помещение;

5) справки об отсутствии задолженности за коммунальные и сервисные услуги;

6) согласие органов по защите прав детей (при условии владения коммерческой недвижимостью несовершеннолетним);

7) документы на право собственности/пользования земельным участком (при продаже отдельно стоящего здания);

8) документы владельца офиса:

• для физических лиц:

а) паспорт; 

б) налоговый номер; 

в) нотариально удостоверенное согласие супруга (если заключен официальный брак).

• для юридических лиц:

а) извлечение о государственной регистрации юридического лица;

б) устав;

в) приказ о назначении директора или доверенность на имя другого представителя;

г) паспорт и налоговый номер директора или другого представителя по доверенности;

д) свидетельство плательщика НДС (если юридическое лицо является плательщиком НДС).

Каждый документ должен быть в наличии, а также тщательно проверен.

Важно понимать, что процедура покупки офиса будет отличаться в зависимости от того, у кого вы его покупаете - у физического или юридического лица. Отличаться будет и проверка собственника офиса. Рассмотрим оба варианта подробнее.

Интересно: Как перевести деньги в Украину при покупке недвижимости?

Чем отличается покупка офиса у физического и юридического лиц?

Покупка офиса у юридического лица ощутимо сложнее чем у физического. Так в процессе подготовки к сделке, кроме стандартных проверок необходимо углубиться в корпоративное право, и провести ряд дополнительных проверок самого юридического лица и полномочий его представителя.

При покупке офисного помещения у физического лица мы рекомендуем проверять:

• правоустанавливающие документы на недвижимость на предмет их подлинности и регистрацию права собственности на нее;

• наличие обременений (арестов, запретов, ипотек);

• подлинность паспорта и налогового номера продавца на предмет их утраты/кражи;

• наличие продавца в реестре должников. Наличие в нем записи про продавца не позволит провести сделку;

• наличие долгов, судебных тяжб и исполнительных производств в отношении офиса и его владельца.

При покупке офиса у юридического лица возникает необходимость разобраться в его корпоративном устройстве, дабы сделка прошла без нарушения корпоративных процедур, и провести дополнительные проверки самого юридического лица на предмет:

• наличия судебных производств по вопросу признания компании банкротом;

• наличия налогового долга перед государством;

• проверка полномочий подписанта договора купли-продажи.

Если продажа недвижимости производится физическим лицом - он самостоятельно принимает все решения (кому продавать, за какую стоимость, и продавать ли в принципе). Такое решение отображается непосредственно в договоре и не требует дополнительных документов. 

У юридического лица все решения принимаются в зависимости от его организационно-правовой формы, и в соответствии с его уставом (например, коллегиально). То есть кроме документов, которые подтверждают право собственности на офис и регистрацию самой компании, продавец должен предоставить решение, вынесенное в соответствии с нормами действующего законодательства, о продаже конкретного объекта, и определить в нем уполномоченное на подписание договора лицо.  

Кроме того, в уставе, например, могут быть прописаны ограничения на отчуждение (например директор имеет право подписывать сделки на сумму не более 1000000 грн.). При наличии в уставе такого ограничения, юридическое лицо обязано в решение о продаже недвижимости “разрешить” директору отчуждение объекта за конкретную сумму, превышающую, указанную в уставе. Несоблюдение данного момента может привести к тому, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной в судебном порядке.

Также следует обратить внимание на то, что выполнить решение компании может только специально уполномоченное лицо, а не любой человек, который имеет трудовые отношения с компанией, это может быть: 

• директор;

• человек уполномоченный на подписание без доверенности (ведомости о чем должны быть в обязательном порядке внесены в государственный реестр);

• человек, уполномоченный доверенностью (как сотрудник компании, так и третье лицо). Если от имени продавца - юридического лица выступает человек по доверенности, стоит проверить полномочия, прописанные в ней.

Так, у нас был случай, когда в доверенности от компании на продажу нежилого помещения было прописано полномочие представителя на подписание предварительного договора купли-продажи, а не основного договора. Мы не позволили своему Клиенту на таких условиях покупать объект, и требовали предоставления доверенности с необходимым объемом полномочий представителя. “Правильная” доверенность так и не была предоставлена. Как оказалось позднее, предприятие не собиралось продавать свое имущество, а сотрудник, имея на руках некоторые учредительные документы, пытался таким образом “насолить” бывшему работодателю.

Поскольку покупка офиса у юридического лица - с одной стороны сложнее, а с другой - более частое явление, поговорим об этой процедуре детальнее.

Интересно: Как купить участок в Украине под застройку?

Что нужно проверить, если вы покупаете офис у юридического лица в Украине?

Готовясь к сделке по покупке офиса у юридического лица, обязательно нужно изучить ряд документов самой компании и ее исполнительных органов, дополнительно проверить полноту вынесенного решения об отчуждении объекта и полномочия подписанта.

Еще одна особенность покупки офиса у владельца-юридического лица - это расчеты по сделке. По сделкам между физическими лицами преобладает наличный расчет. Но по сделкам с юридическим лицом расчет может быть произведен только в безналичной форме на банковский счет продавца, и ни в коем случае не “на руки”, и не на счет представителя компании, который подписывает договор. В противном случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по иску контролирующих органов или даже самой компании - продавца.

По общему правилу оплата недвижимости производится до подписания договора, и в момент его подписания продавец подтверждает факт получения денег, а также отсутствие претензий к покупателю. Если сделка происходит между физическими лицами - стороны чаще всего открывают под сделку счета в одном отделении банка, дабы ускорить процесс перевода денежных средств за покупку недвижимости. Когда же продавец - юридическое лицо, ситуация усложняется. 

В договорах с компаниями-продавцами, фактом подтверждения получения денежных средств за продажу чаще всего указывается справка, выданная продавцом. И неполучение/невыдача такой справки может стать основанием для признания сделки незаключенной, в связи с ее неоплатой. 

На практике был случай, когда продавец затягивал с выдачей такой справки, и только вмешательство наших специалистов позволило ее получить и избежать неприятных последствий.

Мы практикуем проведение выездных сделок непосредственно в отделении банка, которое обслуживает продавца, в котором мы предварительно открываем счет покупателю, и не покидаем отделение до момента зачисления денежных средств на счет продавца, что нам подтверждает непосредственно сотрудник банка. 

В результате наш Клиент выходит с места проведения сделки с подписанным договором, зарегистрированным правом на нового собственника, оригиналом справки о получении денег и отсутствии финансовых претензий к покупателю.

Готовясь к покупке недвижимости у юридического лица, и не зная, на что обратить внимание при проверке объекта и непосредственном подписании договора, можно пропустить важный момент, что приведет к потере средств и стрессу.

Не рискуйте, воспользуйтесь услугами профессионалов, которые подготовят вам надежное резюме - безопасна ли такая сделка, стоит ли она вашего времени.

Наша компания предлагает вам полный комплекс услуг по безопасной покупке офиса или другой коммерческой недвижимости:

• Анализ выбранного вами помещения на соответствие вашим планам и требованиям;

• Разработка алгоритма действий по приобретению нужного вам офиса;

• Проверка самого помещения офиса;

• Проверка собственника офиса;

• Проверка договора купли-продажи офиса, внесение правок, по необходимости;

• Сопровождение заключения сделки и передачи средств в качестве оплаты за офис;

• Регистрация права собственности на офис, в зависимости от того, покупаете вы его как физическое или юридическое лицо.

Стоимость наших услуг можно узнать тут, или обратиться к нашим специалистам для формирования персонального пакета услуг.

Не нашли ответ на свой вопрос? 

Все о покупке недвижимости в Украине тут.

Стоимость проверки недвижимости тут.

Вся информация о покупке или продаже коммерческой недвижимости в Украине здесь.