Договор дарения недвижимости: правила, порядок заключения

Дарение недвижимости в Украине, в частности, дарственная на дом, всегда оставалось актуальной и востребованной процедурой. При заключении договора дарения, где одна сторона (даритель) передает другой стороне (получателю) определенное имущество или другие права безвозмездно, обычно необходимо учитывать ряд юридических требований. Например, если вы планируете дарение коммерческой недвижимости  между близкими родственниками или вами оформляется дарственная на дом и земельный участок. Сам по себе договор дарения недвижимости, который также называют “договор безвозмездной передачи имущества”, может вызвать множество вопросов:

• Нужно ли платить налоги при дарении недвижимого имущества, например, при оформлении такого договора как: “договор дарения коммерческой недвижимости”?
• В каких случаях договор дарения, например дарственная на дом, может быть обжалован или признан судом недействительным?
• Можно ли подарить квартиру или дом, а договор дарения заключить потом?
• В каких случаях лучше заключить договор купли-продажи, чем дарение?

В нашей статье юристы расскажут обо всех особенностях оформления договора дарения недвижимого имущества разных видов. Мы также предлагаем все дополнительные услуги, которые могут понадобиться для успешной сделки с недвижимостью, будь то дом или квартира::

• ИНН и миграционные услуги для иностранцев;
• оптимизация налогообложения;
• оптимизация налогов через уставный капитал ООО;
• вывод средств за границу и т.п.;
• получение техпаспорта, разрешения БТИ, проведение экспертной оценки недвижимости;
• легализация реконструкции; 
• изменение целевого назначения, включая коммерческую недвижимость;
• работа с банком при безналичном расчете;
• объекты культурного наследия; 
• решаем вопросы земли, доходной территории;
• перепланировка домов, легализация самостроя, строительная амнистия, приватизация и т.д.

Требования к заключению договора дарения недвижимости в Украине

Договор дарения недвижимого имущества, как и любой договор отчуждения недвижимости, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

При нотариальном удостоверении договора об отчуждении недвижимого имущества/объекта незавершенного строительства одновременно происходит государственная регистрация права собственности/специального имущественного права в связи с его приобретением. Кроме того, важно учитывать, какой вид недвижимости передается и соответствует ли он требованиям закона. Так как недвижимость может быть как коммерческой (нежилой), так и жилой. Собрав все документы для оформления дарения недвижимости и утвердив их, по договору дарения сторона может передать в собственность любое недвижимое имущество (дом, земельный участок, здание, их отдельные части, квартиру, жилое или нежилое помещение и объект незавершенного строительства).

При заключении именно договора дарения объекта незавершенного строительства на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано право собственности. Среди перечня документов, подаваемых нотариусу для отчуждения объекта незавершенного строительства путем заключения договора дарения, должны быть разрешительные документы на выполнение строительных работ, а именно:

• зарегистрированное сообщение;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• строительный паспорт;
• документ, подтверждающий право на земельный участок и т.п. (список не окончательный).

Интересно: Как заключить договор мены недвижимости в Украине? Пошаговая инструкция

Нужно ли платить налоги при дарении недвижимого имущества?

Дарение недвижимости в Украине требует внимательного подхода к налогообложению.  При определении налогообложения при договоре дарения недвижимого имущества важна степень родства дарителя и одаряемого.

Членами 1-2 степени родства являются родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные, родные братья и сестры, баба и дед, внуки. Налог при дарении вышеуказанным лицам равен нулю. При этом рыночная стоимость таких объектов с целью налогообложения не определяется.

При получении подарка в виде недвижимого имущества от других лиц уплачивается 5% НДФЛ и 1,5% военный сбор. При этом объектом налогообложения будет оценочная стоимость или рыночная стоимость таких объектов.

Если подарок получен от нерезидента или подарен нерезиденту - ставка налога 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. В этом случае налоги уплачиваются к нотариальному оформлению договора.

Доход в виде стоимости наследуемого имущества (средства, имущество, имущественные или неимущественные права) в пределах, подлежащих налогообложению, указывается в годовой налоговой декларации, срок подачи которой до 1 мая текущего года.

Интересно: Что владельцу делать с недвижимостью в Украине во время войны, пока он находится за границей?

Риски обжалования договора дарения и признания такой сделки недействительной

• При переходе права собственности на недвижимое имущество и при заключении договора дарения мы обращаем внимание на следующие аспекты:
• Не нужно соблюдать процедуру преимущественного права покупки доли другим совладельцем. Ведь в период действия в Украине военного положения срок по осуществлению преимущественного права покупки доли (был 1 месяц) продлевается на срок действия военного/чрезвычайного положения. Частые случаи, когда совладельцы злоупотребляют этим правом во время военного положения.
• Не нужно получать согласие другого супруга при подписании одаряемым договора дарения.
• Имущество, полученное согласно договору дарения, не приобретает статус общего имущества супругов, а является личной частной собственностью.
• Договор дарения может быть заключен как с момента передачи подарка, так и с момента достижения сторонами согласия по его существенным условиям. Поэтому можно нотариально удостоверить договор дарения в случае, когда подарок был передан в прошлом, применив ретроактивное действие – ч. 3 ст. 631. Это дает возможность юридически оформить сложившиеся ранее правоотношения.
• Иногда для налоговой оптимизации, например, при оформляя доверенность на дарение недвижимости, если отчуждатель осуществляет продажу второго и третьего объекта в течение отчетного налогового года.

Однако есть определенные риски обжалования договора дарения и признания такой сделки фраудаторной.

Если при заключении договора дарения у дарителя отсутствует волеизъявление именно на безвозмездную передачу имущества одаряемому, а если одаряемый совершает в пользу дарителя какие-либо действия имущественного характера (передает средства) – это основание для признания договора дарения недействительным.

Заключение договора дарения не может использоваться во избежание уплаты долга или исполнения судебного решения о взыскании долга, вступившего в законную силу. Такие действия сторон расцениваются как недобросовестные и приводят к злоупотреблению правом.

Договор дарения имущества может быть признан судом недействительным, если на имущество был наложен запрет на его отчуждение, но такое обременение не было зарегистрировано в реестре прав.

При дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему/малолетнему ребенку разрешение органа опеки и попечительства не требуется.

Осознавая определенные риски, при аудите объекта недвижимого имущества мы анализируем также дарителя, даже в случаях, когда осуществляется дарение недвижимости близким родственникам. Потому что при наличии определенных судебных споров или долгов дарителя существует вероятность того, что такой договор может быть обжалован. Поэтому в некоторых случаях целесообразнее заключить договор купли-продажи между сторонами.

Если у вас есть вопросы, оформляя доверенность на дарение недвижимости или других связанных с дарением процедур и вам нужна помощь с любым типом сделок с недвижимостью, обращайтесь к нам!

Стоимость и перечень услуг юриста по недвижимости здесь.