Договір дарування нерухомості: правила, порядок укладання

При укладенні договору дарування, де одна сторона (дарувальник) передає іншій стороні (одержувачу) певне майно або інші права безоплатно, зазвичай необхідно враховувати низку юридичних вимог. Сам по собі договір дарування нерухомості може викликати безліч питань:

• Чи треба сплачувати податки при даруванні нерухомого майна?
• В яких випадках договір дарування може бути оскаржений або визнаний судом недійсним?
• Чи можна подарувати, а договір дарування укласти потім?
• В яких випадках краще укласти договір купівлі-продажу ніж дарування?

В нашій статті юристи розкажуть про всі особливості оформлення договору дарування нерухомого майна. Ми також пропонуємо всі додаткові послуги, що можуть знадобитися для успішної операції з нерухомістю:

• ІНН та міграційні послуги для іноземців;
• оптимізація оподаткування;
• оптимізація податків через статутний капітал ТОВ;
• виведення коштів за кордон тощо;
• отримання техпаспорту, дозволу БТІ, проведення експертної оцінки нерухомості;
• легалізація реконструкції, зміна цільового призначення;
• робота з банком при безготівковому розрахунку;
• об'єкти культурної спадщини;вирішуємо питання землі, прибуткової території;
• перепланування будинків, легалізація самострою, будівельна амністія, приватизація тощо.

Вимоги до укладення договору дарування нерухомості в Україні

Договір дарування нерухомого майна, як і будь-який договір відчуження нерухомості, укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Під час нотаріального посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна/об'єкта незавершеного будівництва одночасно відбувається державна реєстрація права власності/спеціального майнового права у зв'язку з його набуттям. За договором дарування сторона може передати у власність будь-яке нерухоме майно (будинок, земельну ділянку, будівлю, споруду, їх окремі частини, квартиру, житлове чи нежитлове приміщення та об’єкт незавершеного будівництва).  

Під час укладання саме договору дарування об'єкта незавершеного будівництва на об'єкт незавершеного будівництва має бути зареєстровано право власності. Серед переліку документів, що подаються нотаріусу для відчуження об'єкта незавершеного будівництва шляхом укладення договору дарування мають бути дозвільні документи на виконання будівельних робіт, а саме:

• зареєстроване повідомлення;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• будівельний паспорт;
• документ, що підтверджує право на земельну ділянку тощо (перелік не виключний).

Цікаво: Як укласти договір міни нерухомості в Україні? Покрокова інструкція

Чи треба сплачувати податки при даруванні нерухомого майна?

При визначенні оподаткування при договорі дарування нерухомого майна важливим є ступінь спорідненості дарувальника та обдарованого.

Членами 1-2 ступеня спорідненості є батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені, рідні брати та сестри, баба та дід, онуки. Податок при даруванні вищевказаним особам дорівнює нулю. При цьому, ринкова вартість таких об’єктів з метою оподаткування не визначається.

При отриманні подарунка у вигляді нерухомого майна від інших осіб сплачується 5% ПДФО та 1,5% військовий збір. При цьому, об’єктом оподаткування є оціночна вартість або ринкова вартість таких об’єктів.

Якщо ж подарунок отримано від нерезидента або подаровано нерезиденту - ставка  податку 18 % ПДФО та 1,5 % військовий збір. В такому випадку податки сплачуються до нотаріального оформлення договору.

Дохід у вигляді вартості успадкованого майна (кошти, майно, майнові чи немайнові права) у межах, що підлягає оподаткуванню, зазначається в річній податковій декларації, термін подання якої до 1 травня поточного року.  

Цікаво: Що власнику робити з нерухомістю в Україні під час війни, доки він перебуває за кордоном?

Ризики оскарження договору дарування та визнання такого правочину недійсним 

При переході права власності на нерухоме майно та під час укладення договору дарування ми звертаємо увагу на такі аспекти:

• Не потрібно дотримуватись процедури переважного права купівлі частки іншим співвласником. Адже у період дії в Україні воєнного стану строк, щодо здійснення переважного права купівлі частки (був 1 місяць) продовжується на строк дії воєнного/надзвичайного стану. Часті випадки коли співвласники зловживають цим правом під час воєнного стану.
• Не потрібно отримувати згоду іншого з подружжя при підписанні обдаровуваним договору дарування. 
• Майно, отримане згідно з договором дарування, не набуває статусу спільного майна подружжя, а є особистою приватною власністю.
• Договір дарування може бути укладеним як з моменту передання дарунка, так і з моменту досягнення сторонами згоди за його істотними умовами. Тому можна нотаріально посвідчити договір дарування у випадку, коли дарунок було передано в минулому, застосувавши ретроактивну дію - ч. 3 ст. 631. Це дає можливість юридично оформити правовідносини, які склались раніше.
• Іноді для податкової оптимізації, у разі якщо відчужувач здійснює продаж другого і третього об'єкта протягом звітного податкового року.

Проте, є певні ризики щодо оскарження договору дарування та визнання такого правочину фраудаторним.

Якщо під час укладення договору дарування у дарувальника відсутнє волевиявлення саме на безоплатну передачу майна обдаровуваному, та якщо обдаровуваний вчиняє на користь дарувальника будь-які дії майнового характеру (передає кошти) – це є підставою для визнання договору дарування недійсним.

Укладення договору дарування не може використовуватися для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення про стягнення боргу, що набрало законної сили. Такі дії сторін розцінюються як недобросовісні та призводять до зловживання правом.

Договір дарування майна може бути визнаним судом недійсним, якщо на майно було накладено заборону щодо його відчуження, але таке обтяження не було зареєстровано в реєстрі речових прав.

При даруванні нерухомого майна неповнолітній/малолітній дитині дозвіл органу опіки та піклування не потрібний.

Усвідомлюючи певні ризики, при аудиті об'єкта нерухомого майна ми аналізуємо також дарувальника. Тому що при наявності певних судових спорів чи боргів дарувальника існує вірогідність, що такий договір може бути оскаржений. Тому в деяких випадках доцільніше укласти договір купівлі-продажу між сторонами. 

Кожен окремий кейс ми розглядаємо з позиції комфорту та вигідності для нашого Клієнта, та пропонуємо оптимальний варіант саме для нього. При цьому весь процес, його організація, а головне – законність – на нас.

Якщо вам потрібна допомога з будь-яким типом угод з нерухомістю в Україні, звертайтесь до нас!

Вартість та перелік послуг юриста з нерухомості тут.