Как избежать налоговых последствий доначисления дохода если компания продает недвижимость физлицу?

В случае продажи юрлицом недвижимости физлицу фигурирует три стоимости недвижимости:

• Стоимость указанная в договоре купли-продажи.

• Стоимость, по которой она числится на балансе юрлица.

• Рыночная стоимость (реальная).

Как правило, стороны заинтересованы совершить сделку по цене согласно договора купли-продажи, которая ниже рыночной (реальной) стоимости. Вопрос только в том, насколько это возможно, и не вызовет ли негативной реакции со стороны налоговой или других контролирующих органов.

Интересно: Что делать, если у компании появился приличный налог на прибыль к уплате?

Налоги с продажи недвижимости для юридических лиц

Юридическим лицом, которое продает недвижимость, может быть как юрлицо на общей системе налогообложения, так и на упрощенной, то есть на едином налоге. Налогообложение доходов от продажи недвижимости для них имеют кардинальные отличия.

У юрлица на общей системе налогообложения в налогооблагаемый доход, в целях определения прибыли, попадает вся сумма от продажи недвижимости, а в расходы – балансовая (остаточная) стоимость недвижимости. Фактически налогом на прибыль будет облагаться только разница между ценой продажи и балансовой (остаточной) стоимостью недвижимости. Если юрлицо является плательщиком НДС, то также возникнет налоговое обязательство - 20% от балансовой стоимости объекта.

Юрлица на общей системе налогообложения при продаже недвижимости должны отражать доход от продажи не ниже, чем оценочная стоимость  объекта. То есть для этой категории юрлиц законодательно закреплена  привязка к реальной стоимости недвижимости.

Но на практике эту норму иногда игнорируют, и оформляют продажу по цене договора купли-продажи. Конечно, при проведении проверки такая операция чревата доначислением дохода (на разницу между ценой продажи и оценочной стоимостью) и, соответственно, налогов юрлицу: 

• налога на прибыль по ставке 18%; 

• НДС по ставке 20% (если юрлицо зарегистрировано плательщиком НДС).

Кроме того, НКУ требует от юрлица выступить налоговым агентом в случае разницы между реальной стоимостью и ценой договора. Другими словами - начислить и удержать с физлица-покупателя НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% , с так называемого допблага.

Для юрлица на упрощенной системе налогообложения, налогооблагаемый доход от продажи недвижимости определяется следующим образом: единый налог (2%, 3% или 5% зависит от выбранной ставки) уплачивается от всей суммы продажи объекта недвижимого имущества, если такое имущество было в собственности не более 12 месяцев. В случае, если юрлицо-единщик владеет недвижимостью более 12 месяцев, то в базу налогообложения попадет только разница между суммой продажи объекта и  его остаточной стоимостью. 

Что касается цены продажи для юрлиц на упрощенной системе, то Налоговый кодекс не требует соблюдения условия по продаже недвижимости по цене не ниже ее оценочной, то есть реальной стоимости. А это значит, что стороны могут совершить сделку купли-продажи в соответствии с договором, не опасаясь отсутствия оценки.

Интересно: Бухгалтерские проводки при смене учредителя ООО

Как это выглядит на практике?

Описанным нами различием в налоговом подходе решило воспользоваться ООО “А” при продаже нежилых помещений (апартаментов) физическому лицу. Проанализировав требования законодательства касательно оценки, и будучи плательщиком НДС, с активной хоздеятельностью, стало очевидно, что ему не выгодно менять систему налогообложения с общей системы на упрощенную ради одной такой операции. Было предложено 2 варианта:

1. Создать новое юрлицо и внести апартаменты в качестве уставного капитала. Но здесь возникает вопрс к уплате НДС, поскольку внесения имущества одним юрлицом-плательщиком НДС, в уставной капитал другого юрлица, приравнивается к продаже.

2. Выделить из своего юрлица новое юрлицо, и наделить его имуществом. Процедура выделения более длительная и хлопотная, чем регистрация нового юрлица, но преимущество в том, что передача недвижимости выделенному юрлицу не облагается НДС.

Решение было принято в пользу 2-го варианта, с последующим переходом на упрощенную систему налогообложения. 

В результате ООО продало недвижимость без НДС, без проведения оценки, по цене ниже рыночной. Вся процедура происходила под четким контролем юристов и бухгалтера. В дальнейшем это новое (выделенное) юрлицо еще провело несколько незначительных операций, и прекратило свою деятельность, поскольку цель - продажа недвижимости без НДС, и без дотягивания до рыночной стоимости объекта -  была достигнута.

Нужно максимально точно определить причину продажи недвижимости по цене ниже реальной стоимости. Поскольку такая ситуация может быть обусловлена как экономией на налогах у юрлица (налог на прибыль, НДС), так и платежеспособностью физлица-покупателя. 

Например, балансовая стоимость недвижимости 10 млн грн, юрлицо ее продает за 10,1 млн грн. Фактическая прибыль юрлица - 100 тыс. грн, и значит 18 тыс грн. налога на прибыль. НДС не учитываем, считаем, что продавец - неплательщик НДС. Вроде бы 18 тыс грн налога на прибыль - небольшая сумма, но вот у физлица нет таких доходов, которые бы позволили купить эту недвижимость за 10,1 млн. грн. 

Конечно, в случае продажи недвижимости ниже реальной стоимости могут возникнут “подводные камни”, поэтому лучшим решением будет посоветоваться с профессионалами до согласия на ту или другую схему продажи.

Наша компания не только предоставит вам анализ ситуации и свои рекомендации, но и поможет организовать проведение операций с недвижимостью, включая оформление всего процесса для юридического лица.

Стоимость консультации можно узнать тут.

Все про операции с недвижимостью тут.