Как начать строительство жилья на продажу в Украине?

На земельном участке в зависимости от его размера и предназначения можно построить разнообразные как жилые, так и не жилые здания. Если речь идет о строительстве дома, коттеджей, таунхаусов, дачных домов, то, прежде всего, нужно определить место, где будет расположено такое здание.

Для этого нужно учесть такие факторы, как:

• доступность коммуникаций (электроэнергия, вода, канализация);
• удобство расположения относительно дорог и общественного транспорта;
• экологичность местности и другие факторы.

Юридическая проверка земельного участка перед строительством является необходимой процедурой, которая позволит определить правовой статус земельного участка и установить риски для строительства. Почему это так и как работает на практике, расскажем на примере нашего клиента.

Интересно: Оформление земли в собственность в Украине

Юридический аудит земельного участка перед строительством

К нам обратился владелец массива земельных участков, который хотел построить на земельных участках жилые комплексы с целью их дальнейшей продажи. Мы взяли на себя оформление всех документов для сопровождения строительства и регистрации прав собственности под ключ.

С чего мы начинали анализ документов:

Во – первых, по определению правового статуса земельного участка его истории и права собственности на него.

Это анализ оснований приобретения земельного участка в собственность или пользование (государственный акт, договор, свидетельство и т.д.).

Следует также обратить внимание на расположение земельного участка, его площадь, границы, накладки в кадастровой карте, расположение смежных участков. Также анализируем архивный слой в кадастре, это важно и информативно, потому что многие недобросовестные приобретатели земельных участков путем разделения или объединения пытались таким образом "спрятать" участок для дальнейшего предотвращения его истребования законным владельцем.

Актуальным важным этапом является проверка истории участка. Чтобы в будущем никто не смог из-за обращения в суд – "выбить вам землю из-под ног" в юридическом смысле. Именно подробный анализ всех:

• изменений и переходов прав собственности на участок;
• изменение ее размеров и конфигураций;
• изменений целевого назначения;

даст возможность исключения в будущем судебных тяжб в отношении этого участка.

Если вы находитесь на этапе принятия решения о покупке участка, то следует уделить внимание проверке имеющихся судебных споров и исполнительных производств по земельному участку и обязательно по его владельцу.

Если права на земельный участок не оформлены должным образом или оформлены, но прав на застройку нет, то все, что будет построено, будет считаться самовольным строительством. Вы не сможете ни ввести объект в эксплуатацию, ни оформить право собственности на него.

Кроме права частной собственности, закон позволяет строить также на земельных участках предоставленных в аренду, постоянное пользование, доверительную собственность или на правах сервитута, суперфиции и эмфитевзиса.

Но стоит помнить, что не на всех земельных участках, предоставленных в аренду или пользование вы можете строить. Это зависит и от целевого назначения, и от условий договора, где указано с какой целью и для какого использования его предоставляют.

То есть первое, что нужно сделать – подробно проанализировать все документы на земельный участок и права, которые имеет заявитель в отношении него. 

Во-вторых, при проверке важно уделить внимание юридическим возможностям на прокладку коммуникаций в земельные участки. Поскольку даже прокладка труб по чужим земельным участкам без оформления прав аренды или сервитута, может быть причиной отмены разрешительных документов на строительство или судебных исков.

Одновременно с этим мы проверили градостроительную документацию, а именно детальный план территории на соответствие нашим намерениям застройки.

После детальных консультаций с инженерами, архитекторами мы решили изменить целевое назначение земельного участка с ОСГ на жилую застройку, для возможности осуществления задуманного строительства.

Мы подготовили документы согласно требованиям действующего законодательства для того, чтобы сделать невозможным получение отказа органов местного самоуправления при изменении целевого назначения.

Важно сопоставить намерения застройки в соответствии соотношения функциональному назначению территории и целевому назначению земельного участка.

И тут возникает вопрос, что же приоритет при определении намерения застройки - целевое назначение участка или функциональное назначение территории? Об этом подробнее.

Интересно: Аренда земли юридическим лицом в Украине

Целевое назначение участка и функциональное назначение территории перед строительством

По общему правилу, у нас доминирует градостроительная документация над землеустроительной документацией.

Ведь, согласно законодательству, одним из оснований отказа в предоставлении градостроительных условий и ограничений является несоответствие намерений застройки земельного участка положением соответствующей градостроительной документации.

Но! Если целевое назначение земельного участка предусматривало застройку, а затем он был включен в функциональную зону, которая не предусматривает использование участка для таких целей, то закон позволяет осуществлять застройку такого участка в соответствии с его первоначальным целевым назначением, без его изменения.

То есть вы имеете право на застройку такого участка, несмотря на то, какое сейчас функциональное назначение территории. Спорный вопрос на первый взгляд, но суд как раз становится в защиту таких землепользователей, объясняя это тем, что действия ОМС не должны поднимать принципы правовой определенности и надлежащего управления. Нельзя одним решением предоставить земельный участок в собственность на строительство, а другим решением такое строительство запрещать.

Интересно: Как иностранцу приобрести землю или недвижимость в Украине?

Как изменить целевое назначение земельного участка для строительства?

Поскольку по месту расположения участка клиента не была внесена информация по функциональным зонам в ГЗК, мы изменили целевое назначение по традиционной процедуре – по проекту землеустройства.

По общему правилу, собственник может изменить целевое назначение без получения предварительного согласия на разработку такого проекта землеустройства соответствующего совета.

Именно таким образом мы подготовили пакет документов, разработали проект, который был утвержден ОМС и внесли изменения в ГЗК.

По статистической информации по удостоверенным договорам купли-продажи недвижимого имущества за 2022 год, несмотря на военное положение, количество сделок по отчуждению недвижимого имущества растет.

За 1 квартал 2022г. - 43191 удостоверенных сделок по недвижимому имуществу. За 4 – квартал 2022г. – 68566.

Многие крупные застройщики переживают сложные времена, поэтому на рынок могут выйти более мелкие застройщики, которые будут строить коттеджи и таунхаусы для дальнейшей продажи. Хотя и западная Украина более приятна сейчас с точки зрения безопасности для инвестиций в жилье, но все равно столица и окрестности не теряют в плане заинтересованности. Даже средняя цена аренды жилья начала подниматься с начала 24.02 и уже достигла довоенного уровня.

Поэтому, если у вас есть в собственности или аренде земельные участки, строительство и продажа домов может стать отличным вариантом для расширения бизнеса и увеличения прибыли.

Наша компания в этом случае предлагает вам ряд услуг, позволяющих достичь цели быстро и без проблем:

• аудит земельных участков и проверка прав собственности на нее;
• установление наличия ограничений и обременений на земельный участок, таких как сервитут, залог, ограничение использования земли и др.;
• оценка рисков, связанных со строительством на земельном участке, таких как возможность изменения целевого назначения земли, наличие судебных исков, незаконное использование земли и др.;
• определение необходимых разрешений и документов для строительства на земельном участке;
• проверка наличия запретов на строительство в зоне влияния линий электропередач, газопроводов, нефтепроводов и т.д.

Стоимость наших услуг можно узнать здесь.

Если вы планируете старт строительства, не собираетесь рисковать своими средствами и временами – обращайтесь к нам!