Как проверить договор инвестирования в новостройку?

Почти всю историю независимости Украины не существовало системного законодательства о регулировании оборота первичной недвижимости. Хотя были созданы соответствующие механизмы на законодательном уровне по регулированию, все же нормативно не был урегулирован этот вопрос. По этой причине возникало достаточно много разных схем привлечения инвестиций в новое строительство.

Не всегда это были добросовестные застройщики. В подавляющем большинстве инвестор не был защищен от возможных рисков при инвестировании в первичную недвижимость.

Существование разнообразия схем привлечения инвестиций, разных договоров, низкой правовой культуры населения, отсутствие привычки обращаться за помощью к юристам с добавлением экономических проблем, военных событий. Это все было следствием или недостройки или задержки строительства объектов, отмывания средств инвесторов без намерения строить вообще, коррупционных схем, начиная от отвода земельного участка для строительства и получении разрешительных документов.

Одной из проблем есть наличие большого количества смешанных договоров, регулирующих механизмы инвестирования и приобретения недвижимого имущества на первичном рынке.

Это влияет на преимущественное непонимание инвестора текста договора: как должно быть, на что рассчитывает инвестор и что действительно имел в виду застройщик?

Среди основных проблем было:

• затягивание сроков строительства;
• изменение проекта и технических данных объекта;
• объект мог отчуждаться несколько раз разным инвесторам.

Также не всегда договоры с инвесторами заключал заказчик строительства. Иногда это могло быть совсем другое – не связанное со строительством лицо, которое в случае спора никакой ответственности не несло.

Основной вопрос: сегодня можно доверять застройщику? Как всегда – доверяй, но проверяй. Мы расскажем, как проверить застройщика, договор и саму схему инвестирования в новостройку, которую вам предлагают.

Как не купить квартиру на 20 этаже, если согласно проекту, дом имеет 15 этажей

Наличие таких непрозрачных, запутанных схем позволяло в свое время злоупотреблять правами инвесторов, строить совсем другие объекты, чем указанные в проекте, отступать от проекта, строить индивидуальный жилой дом и регистрировать в нем до 100 квартир. Также нередко строить на земельном участке, который априори не может быть застроен.

Был в свое время интересный кейс у нас с инвестором, такие и похожие объекты называют “войцеховщина”. Если коротко описать, то обратился инвестор для юридического аудита объекта инвестирования. Что самое интересное, кроме договора о купле-продаже имущественных прав на будущий объект недвижимости, застройщиком не было предоставлено ничего. Почему ничего, потому что как мы узнали, когда начали исследовать документы первичные и разрешительные – застройщик продавал инвестору квартиру на 20 этаже.

Когда мы анализировали проектную документацию и разрешения – это вообще была реконструкция детского сада без строительства многоэтажного жилого дома. На эту ситуацию отдел продаж уверял, что все документы переоформляются, инвестору переживать не нужно, все будет сделано, дом будет достроен и инвестор получит свое право собственности.

Но этого не случилось. Прокуратура возбудила уголовное дело против застройщика и купившие квартиры в этом доме – остались ни с чем. Своего клиента-инвестора мы после аудита отговорили инвестировать средства в этот объект.

Интересно: Покупка квартиры на вторичном рынке в Украине: проверка, подготовка к операции

Новый порядок продажи новостроек

Новый порядок продажи и инвестирования в новостройки вступил в силу 10 октября 2022 года. То есть, все объекты строительства, которые получили разрешения на выполнение строительных работ до 10 октября 2022 г., строят и вводят в эксплуатацию еще по старым действующим нормам.

Основные нововведения, что дает нам этот закон:

• все объекты строительства делятся на раздельные, неделимые и будущие объекты недвижимости;
• обязательная регистрация специального имущественного права по заказчику строительства (девелоперу);
• продажа объектов только путем заключения и нотариально удостоверенного договора купли-продажи (первая продажа);
• введение и обременение гарантийной доли;
• прямой запрет заключать предварительные договоры без нотариального удостоверения и расчеты по предварительным договорам запрещаются;
• создание других предохранителей от недобросовестных застройщиков.

Налогообложение операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем

Налогооблагается по ставке 18% доход от продаж:

• объект незавершенного строительства;
• будущий объект недвижимости (МОН);
• делимый объект незавершенного строительства.

При условии, что указанное имущество и имущественные права получены по наследству – облагается налогом по ставке 5%.

Доход от продаж в течение отчетного (налогового) года, в частности, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта.

Интересно: Как заключить договор мены недвижимости в Украине?

В чем будет состоять дьюдил при инвестировании в новостройки?

При юридическом аудите объекта инвестирования мы в первую очередь обращаем внимание на:

• определение правовой модели для привлечения средств и анализа нормативного регулирования инвестиций, договорных отношений в зависимости от периода получения разрешительных документов;
• выделяем 2 периода – до 10.10.2022 года и после, делаем анализ прав на земельный участок, разрешительной и другой документации на строительство, схем привлечения инвестиций и риски, которые могут возникнуть;
• проверяем заказчика, девелопера, подрядчика, директоров, бенефициаров для понимания их надежности и добросовестности или рискованности строительства.

Среди основных наиболее распространенных схем по привлечению инвестиций были:

• фонды финансирования строительства;
• фонды сделок с недвижимостью;
• институты совместного инвестирования;
• облигации;
• договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры;
• участие в кооперативах.

При анализе договоров обращаем внимание на:

• объект инвестирования/технические характеристики;
• порядок оплаты по договору;
• порядок доплаты или компенсации в связи с корректировкой площади объекта;
• сроки выполнения обязательств;
• порядок и процедуры уступки прав или перепродажи объекта;
• порядок и условия расторжения договора.

Сейчас законодательство четко определяет следующие схемы инвестирования и финансирования строительства:

• путем заключения договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства с заказчиком/девелопером строительства);
• путем заключения договоров об участии в фонде финансирования строительства управляющим фондом финансирования строительства;
• путем эмиссии целевых корпоративных облигаций, погашение которых осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

В настоящее время для объектов строительства, право на выполнение строительных работ, приобретенное после 10 октября 2022 года, совершенно изменился механизм для отчуждения объектов инвестору. Без регистрации специального имущественного права на будущий объект недвижимости по заказчику/девелоперу такой объект невозможно отчуждать (первая продажа).

Интересно: Проверка квартиры перед покупкой на первичном рынке в Украине.

Для регистрации специального имущественного права на раздельный/нераздельный объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости заказчик строительства должен иметь:

• право собственности/права пользования земельным участком, на котором строится соответствующий объект (в случаях, если законом предусмотрена возможность получения права на выполнение строительных работ без оформления права собственности/права пользования земельным участком);
• имеющиеся градостроительные условия и ограничения/строительный паспорт;
• право на выполнение строительных работ;
• отсутствие факта остановки выполнения строительных работ;
• объект не должен быть принят в эксплуатацию.

Если вы хотите инвестировать в строительство без риска – обращайтесь к нам! Мы предоставляем широкий спектр юридических услуг по недвижимости. Наша команда станет залогом вашей финансовой и правовой безопасности.

Также может быть интересно:

Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой в Украине

Строительство во время войны: как работать по декларации?

Юридические услуги по земельному праву