Купить квартиру в новостройке в Киеве для иностранца: как защитить свои деньги?

В октябре 2020 году к нам повторно обратился Клиент с запросом о проверке недвижимости. Это не единичный запрос, ведь намерение приобрести недвижимость в другой стране всегда ставит перед лицом множество вопросов:

• Какие действия придется провести для приобретения недвижимости иностранцем в Украине?

• Какие документы нужно иметь с собой для приобретения недвижимости в Украине?

• Как завести деньги в Украину для оплаты сделки по приобретению недвижимости? Можно ли рассчитаться наличными?

И главное: как убедиться в том, что приобретение недвижимости будет безопасным? Ведь не проживая в стране, не держа руку на пульсе событий в сфере недвижимости, трудно ориентироваться, кому из застройщиков стоит доверять, а кто может и не довести строительство до конца.

Для спокойствия и безопасности Клиента наши юристы предлагают услугу, которую часто называют "Due Diligence" – она включает в себя проверку объекта, в который инвестор планирует вложить свои средства, и предполагает исследование финансовых, налоговых, юридических и других аспектов по объекту инвестирования. Что мы и сделали для нашего Клиента.

Интересно: Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости

Что проверяет юрист в процессе проверки квартиры в новостройке до ее покупки?

Прежде всего мы проверили, какие компании были задействованы в строительстве этой новостройки, в частности: генерального подрядчика, застройщика, заказчика и проектировщика. Мы убедились в отсутствии обременений на земельный участок, на котором расположена новостройка, и изучили разрешительные документы для строительства.

При анализе было выявлено, что после постройки жилого комплекса инспектором государственной архитектурно-строительной инспекции было вынесено постановление о нарушении положений градостроительного законодательства, поскольку паркинг был построен с нарушением шумоизоляции, а также было констатировано недопустимое соседство с местами общественного питания.

Кроме этого, инспектором было предъявлено обвинение о нарушении генерального плана города. По результатам инспекции на подрядчика был наложен административный штраф, однако суд встал на сторону застройщика и отменил штраф и постановление об остановке строительных работ. Здесь стоит заметить, что для столичных генеральных подрядчиков только одно судебное дело – это достаточно хороший показатель.

Мы также провели проверку документов, удостоверяющих право собственности на квартиру продавца и ознакомились с предварительным договором купли-продажи.

Мы обратили внимание Клиента на отдельные пункты, касающиеся распределения уплаты налоговых платежей между покупателем и продавцом. Так, договор возлагал на покупателя дополнительные затраты в общем размере 7,5% от стоимости квартиры без учета 1% на оплату пенсионного и официального сбора за оформление права собственности, что значительно влияло на конечную сумму, которую должен выплатить наш Клиент за квартиру. Наши юристы провели переговоры с продавцом для уменьшения налоговой нагрузки на нашего Клиента как покупателя.

Также в договоре было сказано об имеющемся в квартире имуществе, которое будет передаваться в собственность вместе с квартирой, однако не было четко определенного перечня и состояния этого имущества. Мы рекомендовали составить дополнительный акт приема-передачи, ведь мебель добавляет стоимости квартире, а такое действие может помочь несколько уменьшить общую цену квартиры или получить компенсацию части денег, учитывая состояние этой мебели.

По результатам проверки было решено переходить к приобретению квартиры. Наш опыт показывает, что такие соглашения комфортно проводить в специализированных помещениях банков для переговоров – это позволяет удобно и быстро провести все необходимые безналичные операции.

Интересно: Какие налоги придется заплатить при покупке квартиры в Украине?

Сопровождение юриста при заключении сделки приобретения недвижимости в Киеве

В процессе заключения сделки купли-продажи задачей нашего юриста было юридически поддержать и сопровождать нашего Клиента, а именно:

• проверить окончательный вариант договора купли-продажи перед его подписанием;

• проанализировать договор о предоставлении услуг риелтора;

• удостовериться в наличии необходимых документов, таких как справка о зарегистрированных в квартире жильцов, экспертная оценка квартиры, и проверить правильность их оформления и содержания.

Например, условием договора с риелтором, на которое обратил внимание наш юрист, было то, что если бы Клиент не оплатил услуги риелтора в тот же день, на следующий день ему начислялась бы пеня. Также для проведения сделки нотариусу нужна справка об отсутствии задолженностей за жилищно-коммунальные услуги по адресу квартиры, что, кстати, является определенным маркером добросовестности продавца.

Согласно установленным правилам финансового мониторинга, нотариус проводит первичный финансовый мониторинг, а именно: осуществляет идентификацию своего Клиента и уточняет происхождение средств, которые будут оплачены; в нашем случае – за приобретение недвижимости.

Нотариус учитывает страну происхождения, социальный статус, деловую активность, финансовое состояние и репутацию покупателя, и на основании этого может отнести лицо к категории лиц повышенного риска. В нашем случае Клиент не относился к такой категории и не попадал под подробную проверку, но эти особенности нужно учесть и заранее подготовить все документы, которые могут интересовать нотариуса.

Важно сказать, что если на момент покупки недвижимости Вы состоите в браке, необходимо получить нотариальное согласие от супруги, ведь если сделка была проведена без такого согласия, даже через несколько лет суд может расторгнуть такое соглашение по инициативе другого супруга или даже продавца. Эти же требования относятся и к продавцу недвижимости, если он состоит в браке.

На практике мы сталкивались с тем, что некоторые нотариусы "перестраховываются" и предлагают подтвердить нотариально согласие для пар, которые официально не оформляли свои отношения, что в большинстве случаев является лишним. 

Договором было предусмотрено, что соглашение будет проводиться конкретным нотариусом, что позволило нам заранее проверить его деятельность.

Указанное лицо упоминается в уголовном деле хоть и не в качестве подозреваемого или стороны уголовного производства, но как нотариус, который заверил поддельные документы. Конечно, он мог и не знать о том, что они поддельные, однако перед такими сделками надо учитывать репутацию выбранного нотариуса и убедиться, что он будет действовать как независимая сторона. Для безопасности нашего Клиента мы договорились о проведении сделки с привлечением нашего проверенного нотариуса-партнера.

Подробно о том, как подготовиться иностранцу к визиту к нотариусу, мы уже писали здесь.

Как на этапе подготовки к покупке недвижимости, так и при заключении сделки юрист станет незаменимым помощником и обезопасит от ошибок, которые могут привести к потере времени и средств. Полный перечень наших услуг и их стоимость можно посмотреть здесь.

Хотите купить квартиру или другую недвижимость в Киеве? Обращайтесь к нам! Мы охотно проведем правовую проверку объектов Ваших инвестиций и сопроводим сделку купли-продажи недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Все о стоимости и сроках проверки недвижимости в Киеве и Украине

Все о том, как иностранцу приобрести недвижимость в Украине