Как вывести прибыль от операций с недвижимостью нерезиденту из Украины?

Украинская недвижимость не так давно стала инструментом инвестиций для иностранцев. По некоторым статистическим данным, доля иностранных покупателей на украинском рынке недвижимости увеличивается с каждым годом.

Это объясняется еще и тем, что украинское законодательство практически не ограничивает иностранных граждан в возможности приобретения ими в собственность такой недвижимости. Иностранцы - собственники недвижимости, имеют право распоряжаться ею наравне с украинскими гражданами, а именно: пользоваться недвижимостью, сдавать в аренду, дарить, передавать в наследство, вносить в качестве залога, вносить в уставный капитал, а также продавать.

Конечно же, самая распространенная цель покупки такой недвижимости - это инвестиция в будущую прибыль от ее продажи. При этом важно не только быть уверенным в безопасности сделки при продаже недвижимости, но и заранее понимать можно ли будет вывести деньги от продажи квартиры, и как это сделать.

Рассмотрим ниже алгоритм вывода полученной прибыль с Украины, а также то, с какой проверкой украинских банков столкнется нерезидент.

Интересно: Общий алгоритм продажи недвижимости в Украине иностранцем

Как подготовиться к продаже недвижимости в Украине и выводу денег за границу?

На территории Украины денежные расчеты, связанные с операциями с недвижимостью, производятся только в гривне.

Платежи, которые превышают сумму 50 000 грн, должны проводиться путем перевода денежных средств с текущего на текущий счет, то есть безналичным расчетом. В таком случае нужно будет открыть расчетный счет в украинском банке. Кроме того, нерезидентам, которые планируют получать прибыль от инвестиций с Украины, необходимо будет открыть инвестиционный счет.

Первым шагом в подготовке к продаже недвижимости и выводу денег за границу будет открытие текущего (инвестиционного) счета нерезидентом в украинском банке. Такой счет открыть не так сложно, но нужно знать в какой банк лучше обратиться, и какой из украинских банков имеет большую практику в работе с иностранными клиентами.

Банк открывает текущий счет клиенту в таком порядке:

1. Клиент (физическое лицо) должен предъявить сотруднику банка свой паспорт или другой документ, подтверждающий его личность.

2. Кроме паспорта, клиент предоставляет банку данные регистрационного номера карточки налогоплательщика (ИНН должен быть у вас уже оформлен, при покупке квартиры).

3. Клиент заполняет и подписывает заявку на открытие текущего счета.

4. Между иностранцем и банком подписывается Договор об открытии и обслуживании банковского счета.

Кроме этого, банк открывает счет только после проведения финансового мониторинга клиента - в первую очередь его идентификации и верификации. 

Далее разберем детальнее что такое идентификация и верификация клиента, и какие еще меры финмониторинга банки могут применить по отношению к нерезидентам в процессе ввода и вывода средств на счет.

Интересно: Как оформить документы у нотариуса при сделках с недвижимостью?

Что такое банковская идентификация и верификация?

Целью финансового мониторинга является выявление доходов клиента которые могли быть получены незаконным путем, а также предотвращение финансирования терроризма. 

Итак, идентификация позволяет установить личность клиента на основании собранных о нем данных, а верификация - проверить достоверность этих данных. 

Такие процедуры осуществляются до момента открытия текущего счета. На этом этапе наши юристы смогут проанализировать и помочь с оформлением Ваших документов, необходимых для успешного прохождения финмониторинга, так как подача документов для мониторинга является важным фактором в последующем выводе денег с украинского счета.

Важно: для первичной идентификации нерезидента требуется его личное присутствие, то есть открыть текущий счет нерезиденту по доверенности нельзя. Мы обеспечиваем вашу подготовку к процессу открытия счета и прохождения мониторинга, а также составляем для вас алгоритм действий по проведению операций по счету.

В ходе мониторинга банки собирают и проверяют следующие данные.

Для клиентов физических лиц: 

• фамилию, имя, отчество (при наличии) и дату его рождения; 

• номер и серию документа (паспорта), который удостоверяет личность клиента и может использоваться на территории Украины для заключения официальных сделок, а также дату его выдачи и наименование органа который выдал такой документ; 

• гражданство; 

• сведения о месте жительства или месте временного пребывания клиента в Украине.

Для иностранной компании:

• полное наименование и ее местонахождение; 

• реквизиты банка, в котором открыт счет и номер такого счета; 

• информацию про органы управления компании; 

• идентификационные данные лиц, которые имеют право распоряжаться счетами а также имуществом компании. 

Для верификации банку необходимо предоставить копию легализованной (апостилированной и нотариально заверенной) выписки из торгового, банковского или судебного реестра, или нотариально заверенное регистрационное удостоверение уполномоченного органа иностранного государства о регистрации такой компании.

Что происходит в результате идентификации и верификации клиента?

После того как банки установили и подтвердили личность клиента или компанию клиента, они квалифицируют его по рискам финансовых операций и деловых отношений.

При этом банки применяют риск-ориентированный подход, с помощью которого они определяют, есть ли в данной финансовой операции риск легализации (отмывания) доходов, полученных незаконным (преступным) путем и т.д. После чего банки устанавливают соответствующий порог риска для каждой финансовой операции. 

При успешном прохождении процедуры мониторинга, банки определяют операцию как операция с низким порогом риска, и в таком случае к клиенту применяются упрощенные методы проверки. 

Важно! Сейчас банки применяют риск-ориентированный подход уже на постоянной основе, и проверяют всех без исключения клиентов.

Банки могут установить высокий или неприемлемо высокий уровень рисков финансовых операций, например, в зависимости от: 

• страны регистрации, проживания или пребывания клиента;

• географического расположения финансового учреждения, через которое он осуществляет передачу или получение денежных средств.

Банки обязаны устанавливать высокий уровень (порог) рисков для иностранцев в тех случаях, если место регистрации или места нахождения принимающего банка - это офшорная зона. 

Банки будут особенно пристально проводить финмониторинг относительно всех финансовых операций, которые могут расцениваться ими как сложные, необычно крупные и по многим другим причинам.

Итог: Вывод средств от продажи недвижимости всегда попадает под процедуру финмониторинга. Вы должны быть готовы к дополнительным проверкам. И для их успешного прохождения - знать, какие документы должны быть у вас на руках, и каким образом можно будет выйти из процесса финмониторинга без проблем.

Какие дополнительные документы банки могут запросить у гражданина иностранного государства?

Для беспроблемного прохождения финмониторинга и вывода средств из Украины имеет значение то, как средства на приобретение объекта продажи (инвестиции) были изначально введены в Украину.

Банк всегда осуществляет проверку (документально подтвержденную) источников происхождения средств клиента, на основании официальных документов. 

Для нерезидентов Украины подтверждающим документом может быть копия налоговой декларации о доходах с отметкой о получении контрольного органа иностранного государства.

Но это могут быть и другие документы: 

• сведения о начисленной зарплате; 

• документы о доходе, полученном от реализацию продукции, предоставленных услуг; 

• документы о доходе от продажи имущества; 

• документы о доходе от получения наследства и др. 

При этом давность документов не имеет значения.

Что такое инвестиционный счет, и для чего открывать?

Инвестиционный счет для нерезидентов - это текущий счет в иностранной валюте или в гривне, открытый иностранным инвестором в украинском банке, для осуществления им инвестиционной деятельности в Украине. Например, для покупки недвижимого имущества или же для возврата иностранной инвестиции и средств, полученных им от такой деятельности в Украине.

Инвестиционный счет можно открыть как в гривне, так и в валюте. После открытия такого счета нерезидент может использовать его для возврата иностранной инвестиции и прибыли - например, от продажи недвижимости. 

Важно! Если деньги на первоначальную покупку недвижимости были заведены не через инвестиционный счет, банк может не зачислить деньги от продажи недвижимости для перевода их на иностранный счет клиента. Такое требование относиться ко всем нерезидентам которые планируют инвестиционную деятельность в Украине, не зависимо от суммы денежных средств.

Важно! Такой счет нужно открыть до момента покупки недвижимости в качестве инвестиции, и в этом Вам помогут наши юристы.

Что же делать, если при покупке квартиры инвестиционного счета у вас не было? 

В таком случае может сыграть на руку ваш статус резидента в Украине на момент покупки квартиры. Так, если вы являлись резидентом (например, имели ВНЖ), вы не обязаны были иметь инвестиционный счет в момент покупки.

Но! При выводе средств, открыть инвестиционный счет необходимо. 

Кроме того, при выводе денег из Украины банки попросят у Вас справку из налоговой или Декларацию налоговой Вашей страны о доходах за последние 3 года. А также справку об отправке валютных переводов.

В зависимости от вашей ситуации, мы найдем оптимальный вариант решения, и поможем оформить вывод средств удобным для вас способом.

Чем грозит “неправильное” заведение и вывод денежных средств из Украины? 

Санкциями в данном случае может стать остановка финансовых операций или заморозка активов клиента без предварительного уведомления.

Поэтому отвечая на вопрос как вывести прибыль от операций с недвижимостью нерезиденту из Украины с минимальными рисками, мы рекомендуем:

• Заводить деньги через инвестиционный счет.

• Подавать в банк только официальные и подлинные документы для идентификации.

• Указывать ваши полные и настоящие данные.

• Еще до открытия счета в банке подготовить документы, подтверждающие источники происхождения денежных средств. В случае, если это прибыль от продажи недвижимости, таким документом будет договор купли-продажи.

• Не пользоваться услугами банков корреспондентов, географическое расположение которых находиться в списке оффшорных зон..

• Тщательно выбирать иностранный банк, который будет выступать как банк-корреспондент в вашей финансовой операции.

• Избегать “пороговых” траншей на сумму от 400 тыс. гривен (одной суммой).

• Избегать сложных схем финансовых операций (перевода денежных средств), осуществляемых одним лицом.

• Заводить деньги в Украину “прозрачно” и законным способом.

• Обращаться за помощью к юристам для правильного оформления и проведения финансовых операций и профессионального сопровождения Вашей инвестиционной деятельности.

Для юридической консультации, анализа и подготовки всех необходимых документов рекомендуем Вам обратиться за помощью к нашим юристам, даже если Вы не уверены что “завели” деньги правильно. 

Мы сможем оценить все риски и найти оптимальный выход разрешения вашей проблемы. 

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о приобретении и продаже недвижимости в Украине иностранцем тут.